产业园区如何走好特色化发展之路?

来源:产业地产智囊整理编辑 2024-02-02 16:59:26

产业园开发运营逐渐从冷门业务,发展成了一条热门赛道。由于政策支持,以及传统房企在多元化业务布局上的不断深入,这条赛道的参与主体已经越来越多样了。然而,这些年各地新开发产业园的发展定位、产品形态与运营模式,似乎却并没有变得更加丰富,反而同质化的问题却愈发凸显出来。在供应井喷下的同质竞争陷阱,产业园区究竟如何去突破?飙马认为,要打破这种僵持格局,难点并不在于规划、建造或是招商等具体环节上,而是在于产业思维的扭转创新。产业园区,不要凭空去制造差别,而是应该去发现差别。


找准产业导向

作出突破的第一步,必然是先找准园区的产业导向。没有导向就没有定位,没有精准定位就必然沦为同质化。

首先,必须结合当地实际情况来做。各个城市的产业基础与结构是不一样的,必须要将调研工作做扎实,摸清当地的产业现状,找出优势产业。

其次,必须围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出过自己的产业扶持政策,扶持的方向不尽相同,这有可能成为园区定位突破的关键。

比如江浙地区会重点扶持纺织、石油化工、先进农业等产业;西部的四川等地区重点扶持生物医药、信息产业与旅游业等。围绕政策导向来做定位,能在招商阶段获得更多来自政府的助力。

其三,摸清产业链分工,锚定细分市场,这是最关键的一步。

如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区,就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候,地址只写到省份就没有了。这对于园区后续的定向招商并没有什么帮助。

选定主导的产业大类之后,必须结合当地产业发展状况和园区自身的实际条件,在产业大类中选定最适合发展的细分产业。

如果是大规模的产业园区,就可以把定位的颗粒度放大一些,自己来培植一条相对完整的产业链。如果能在招商阶段引进一些龙头企业,那么产业链的吸附效应是很显著的。

但如果是规模较小的园区,就需要在产业链的上中下游中,细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大,那么小型园区为单一产业、甚至是某一家龙头企业,专门打造成配套产业园,也是完全可行的。


承接园区定位的产品规划

在许多产业重镇中,好的厂房总是一厂难求。比如在杭州湾大湾区的一些城市,优质的厂房产品的价格天花板一再被打破,无论是租金还是售价,都在稳步提升。

其关键还是在于,房企能否牢牢抓住产业特性和企业痛点,把产品真正做到好用。

规模大的园区,可以自己做产业生态,打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头,都可以聚集在园区内,形成强劲的产业动力。

针对办公需求,可以将孵化器、加速器、商务办公等空间形态都囊括进去,甚至也可以做一点高端办公,承接总部企业的需求,但必须谨慎调整配比。

针对研发与生产需求,可以把中型生产、轻生产、轻加工、研发、测试、设计等全生产环节所需要的不同空间,全都做出来,满足整条产业链的进驻需要。

但规模较小的园区,就要更慎重地规划自己的产品形态,将产品做精、做深,承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求。

比如在有些一线城市中,许多企业的总部还留在这里,但生产线已大规模迁出,然而还有部分技术研发与测试团队,需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求,来打造研发型厂房就是可行的。

总之,园区必须根据自身的实际情况,以及细分定位来做产品。

中小型园区不要盲目追求产品线的完备,可以更多地采取跟随与承接的策略;大型园区则要紧扣主导产业,认真规划每一个产品组团,确保园区能够服务到整条产业链。

另一方面,硬件参数是企业用户最关注的核心要素。

在做产品前务必做好充分调研,确保厂房和研发建筑的柱距、层高、承重、货梯配置、走廊宽度、卸货区、垂直物流动线、货车转弯半径等设计细节,都全部符合产业链用户的需求。

过去设计写字楼的时候参数相对简单,所以初入产业地产领域的房企很容易忽略这些细节。但空间的硬件条件,其实是企业不可突破的底线。


借助外力拓宽招商渠道

不想把园区招“花”、沦为面目模糊的普通工业园的话,招商定力是一定不能少的。在这一点上,必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核,还要包括对招商精准度的审核。

另外,一个思维上的误区也需要被打破。即,如果招商情况不理想,那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作,而不是反过来在园区的定位上作让步(定位本身出现明显偏差的除外)。

对外合作的模式有很多,包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。

实际上,向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、投推署、工信局等部门,“产业服务”意识是很强的。

只要有好的园区产品在供应,他们会十分积极地为园区嫁接资源,引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地,也是各部门工作成绩的重要体现。

因此,做产业园区一定要学会向政府部门求助,加强双方的信息互通与合作。

另外,招商目标产业的专业展会、行业沙龙、技术成果交流展示会等等活动,也是园区推广的重要平台。尤其是那些争取到了产业扶持政策、企业补贴的园区,在这些细分行业的活动中,是很有宣传优势的。

实际上,产业地产发展至今,招商实操的方法可谓花样百出,模式越来越成熟。只要园区定位和产品工作都做得足够扎实,那么会有很多种方式来招商。千万不要在这个环节上,破坏掉园区的战略基础。


园区服务为产业发展赋能

现在许多产业地产商都已经认识到,服务好企业用户,对一个园区的长远发展有多么重要。产业园的长线运营逻辑,已经逐渐刻入到他们的基因中。

实际上,我们现在时常听到的那些园区金融服务、上市指导服务、智能化服务等等,其实只是标配或是基建部分。

而能体现出“产业服务”精髓的,是那些真正为产业发展赋能、为企业的经营生产过程降本提效的服务。

要构建有针对性的产业服务体系,还是得回到产业定位在这个原点上来。不同产业的经营生产痛点,注定是不一样的。

比如物流仓储产业,痛点可能在于货物出入库效率、运输效率、特殊仓储空间等;生物医药产业痛点可能在于特殊实验环境、特殊存储、废料保存与运输等;制造业的痛点,又可能在于货运效率、设备上楼、原材料成本、库存管理等方面。

真正意义上的产服,是会围绕园区主导产业的特性和实际痛点来展开的。无论是空间硬件还是软性服务,都需要为产业链提供切实的帮助。

随着产业地产赛道热度的不断上升,园区发展商已经到了必须打造核心竞争力的阶段了。园区建设具有更强的针对性,它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。对客户需求以及需求的增长更加的明确。

产业园区必须是客户需求的映射,是产业发展需要的具象呈现。只有把产业园做到这种程度,才有可能建立核心竞争力。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
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社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
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