自持产业园区不赚钱,到底该咋办

来源:园区在线 2023-03-21 16:11:57

「自持」是产业地产永远绕不开的严肃话题。

产业地产有「募-投-建-管-退」五个环节,环环相扣,缺一不可。但从目标角度来看,募、投、建、管是过程、是手段,而投资退出才是产业地产运作中决定最终收益的关键一环。

现实中,由于政府限制等原因,很多产业项目都要求开发商持有运营。这个过程中,如果开发商没有很强的募资能力与退出渠道,资金大量沉淀在物业里,会引起极大的财务风险(当然,退出路径不明确也是融资困难的原因之一);更何况,目前经济形势下行,对一些开发商来说,手中的现金流并不足以支撑他们走长线经营的路线。

在这样的背景下,开发商如何走出一条新路,以缓解长期持有带来的资金压力,让投资取得更好的回报和效果?

今天,和大家分享园区自持项目退出的几条路径,供参考。

整体转让

整体转让是自持项目退出的最直接方式。

其中,项目转让又分为资产转让和股权转让。资产转让是指对该资产(土地或在建工程)本身进行出售,而不涉及公司股权变动,各项债务仍由原项目公司承担。现实中,这种转让模式综合税费较高,且过程十分繁琐,程序和办事流程较不可控。股权转让是把项目公司部分或全部股权转让出去,收购方直接获得公司实控权(同时承继公司的各类风险)。该模式税负低,审批少,现实中涉及物业整体转让的,通常会采用股权转让模式。

此外,为了规避大宗资产交易伴随的税务成本和手续费用,也有园区采用境内/境外股权交易方式进行。

一般来说,自持物业潜在的受让方有四种:一是有志于转型产业地产领域的房产开发商;二是有扩张需求的其他产业地产商;三是寻找优质物业打包成理财产品对外发售的金融机构;四是有匹配长期、现金流稳定资产需求的机构,如保险资金。

难点:

1、目前经济承压,企业普遍采取收缩战略,拥有较大体量资金,且有意向投资产业地产的的买家较少。

2、近年来产业地产市场呈现「供大于求」的态势,而且,有意抛售固定资产的老板并不在少数,买家有很高的议价权。

3、产业地产与政府的特殊关系,决定了转让过程必须在政府的监督下完成。虽然是市场化交易,买家仍要与政府签订协议,约定产业类型、经济效益与税收要求等,无形中提高了交易的难度。

资本化退出

当一个园区项目运作相对成熟、产生稳定的现金流后,可通过类REITs、类ABS、CMBS、CMBN等资本方式退出,进而完成从拿地、开发、招商、运营到退出的资本闭环。这也是行业公认的、适合自持类特色主题园区的退出(融资)路径。

我们以REITs为例。发REITs对园区来说,有两层价值。一是能是倒逼园区走专业化运营的道路。因为REITs对园区招商运营、产业集聚度、资产收益率等都有硬性要求。为了发REITs,园区必须围绕政府主导产业、拔高产业运营能力,达到基本回报率才算作数;二是把资产做成REITs平台,对企业的扩张及营收有很大的帮助,叠加专业化运营的能力,甚至可以变成一种可复制的商业模式。点我了解,智慧园区数智招商方案

难点:

1、REITs有一定局限性,短期内仍以国有平台与大型企业为主,一般中小开发商难参与。

2、REITs对资产规模要有一定要求,发改委958号文规定,首次发行项目评估净值不低于10亿元,原始权益人持有符合REITs要求的资产规模不低于首次发行规模的2倍。

3、REITs要有稳定的现金流,新建资产或位置偏远的资产难以达到要求。

4、REITs发行难度与市场资金充裕程度有关。这几年资本市场不断震荡,对估值较为不利。

经营权转让

在持有物业无法销售的前提下,通过释放土地或经营权来换取短期现金流,也是一个可行的思路。

市场上多以二房东模式为主,开发商与二房东签订较长期限的转租协议,约定一个相对固定的租赁价格(租金仍以年付的形式),由二房东接盘园区的运营管理,通过专业化的策划、包装、运营,赚取租金差价。市面上做这个活儿的,一般是专业的园区运营机构、且拥有一定的资金实力。

难点

1、目前市场不景气,二房东也有违约风险。虽然合同期限较长,但却难以对二房东形成实质性约束。因为很多二房东都是在刀尖上跳舞,项目违约的背后往往是资金链断裂。这种情况,根本不可能指望他们再支付违约金。

2、该模式下,开发商转让的只是经营权而非产权,一旦项目后续出现变动,开发商仍然是第一责任人。

合作开发

该模式多见于企业与开发商之间合作。企业拿地之后,在土地摘牌价的基础上,以适度溢价入股的形式进行项目招商,由资源合作者(开发商)投入资金进行项目建设并运营。

该模式下,企业将从两方面盈利。一是项目运营获取股权收益;二是通过项目运营改善投资环境,进一步提升园区土地总体价值。当然,企业也可以通过股权提前退出的方式,将自持物业也交给合作方运营。比如,双方约定在可售部分物业销售进度达到95%时,合作方需要回购企业方的股权,对应自持部分物业价值计入股权回购价格中。

难点:

1、基于项目开发的合作涉及较大利益分配,若双方没有牢固的信任基础,很难达成最终合作。

2、合作中,由于企业方出资较少,只能占小股,有被合作方踢出局的可能。

政府代为招商

手中有优质资产,可与地方政府商议,由政府代为招商。

比如,2020年前后,上海产业用地逼近「天花板」,而域内还有大量低产出的「园中园」。可如果地方整体回购,在不溢价的情况下,代价是政府难以承受的。

因此,上海选择从央企破局。2020年10月,上海松江区泗泾镇与央企中船科技协商沟通,约定由泗泾镇政府代为招商,引进手拉手汽车港,与中船科技签订了20年租赁协议。

难点:

1、该模式仅在土地紧缺的一线城市有操作空间。

2、政企双方需要有紧密的互信关系,如案例中的中船科技,是中国船舶集团下属子公司。

政府回购

在勾地之初,与政府约定,以略低于市场价格从开发商手中回购部分物业。尤其是位置偏远、基础条件较差的物业,能够约定政府回购再好不过。

但现实中这个模式并不容易操作,想实现既定目标,开发商必须get到政府的需求。

要么你的项目能产生社会效益,引入产业能带来税收和就业,政府在回购中的利润损失,能从税收中赚回来;要么你谈的是一些偏远的郊区大盘,这个时候除了政府自己努力做规划做配套之外,也要引进一些开发商来炒热那片区域;要么就要满足政绩需求,帮当地政府完成考核目标,政府也会考虑回购一些物业。总之,谈判是要本钱的,关键是你给政府带来什么。点我了解,园区多渠道拓客

难点:

1、谈判过程往往比较艰辛,比较考验开发商的背景实力与项目招引能力。

2、政府只能回购一小部分物业,因此开发商只能部分退出,剩余部分仍要自己想办法去化。

以租代售

以租代售是打政策的擦边球。目前,有个别园区通过以长期租赁的方式实现退出。比如,与入驻企业签订20年的租赁合同,并且一次性收取租金(20年租金与同地段、同品质园区售价基本相同),并约定20年届满时企业续租无需另行支付租金,相当于企业获得了物业的完全使用权。

不过,以租代售存在行政合规风险,多地已出台政策明令禁止这种行为。

众筹开发

该模式下,开发商将自持物业分成若干份,和拟入驻企业共同开发(由各企业认筹,向房企缴纳款项)。项目建成后,开发商将认筹部分物业交给企业,开发商仍为入驻企业提供园区运营服务,企业仅需支付运营费。此模式下,开发商实现了提前回款,并从后期服务中获益。但该模式牵扯事宜甚多,且需要第三方作众筹平台,涉及到的风险很大,现实中比较少见。

文章来源:园区在线

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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