产业园区的赚钱方式,彻底变了

来源:明源地产研究院 2023-03-09 16:35:01

今年,产业园区市场可以说是利好不断。

前有平安人寿73亿元重磅并购,打响了23年园区资产资本运作的头炮;后有不动产私募基金的试点,进一步扩大了园区的退出通道,市场一片欢欣鼓舞。

产业园区,这两年似乎逆袭,从以往相对小众的资产,一跃成为资本方心中金字塔尖的宠儿。

究其原因,在于园区“开发改造-运营增值-基金/REITs退出”的金融产业链条越发成熟。这其中,运营增值无疑是核心关键环节。

然而,在实际项目运作中,园区运营服务环节似乎依然不受老板重视。不少项目依然难以将园区运营转换成实际可见的收入,不清楚运营的价值到底是如何彰显的?运营到底能给园区带来什么收益?人人都在提的产业运营,到底怎样才能赚到钱?

赚“小钱”:小钱不小

合格的运营服务收入

至少能贡献营收的20%

园区运营确实是“出大汗,赚小钱”的环节,但合格的运营服务收入至少能贡献到营收的20%。业内一些优秀的玩家,其产业服务占比甚至能达到30%以上。

总结起来,标杆的玩法无非分为四大方向:

一、体系全:以终为始,建设全流程的运营服务体系

产业运营服务的第一个方向是“做全”,要系统化构建产业运营服务体系。尤其是在产业发展的大背景下,为地方政府构建一套系统化能力,提供地方产业发展的综合解决方案正在成为不少产业运营服务商的选择。这种提供全价值链条的模式,一般包含了从前端咨询规划到中端设计建造再,到后端的招商运营的全流程服务。

在这方面,提供全流程、体系化的综合运营服务的中电关谷,就是良好代表。

中电光谷的全流程轻资产业务模式为“P+EPC+O”模式,即为业主方(主要为政府)提供“策划(Plan)、全流程代建(EPC)、运营(Operate)”全流程体系服务。

在“三位一体”的架构中,以终为始的全流程打通思维是致胜关键。在前端的策划环节(P),就要有运营视角,一体化指导后续各阶段的服务相继落地。

目前在业内,宏观产业分析和微观园区策划相对较多,如何将二者较好的结合起来,解读区域产业定位、梳理当地产业资源,拟定园区发展目标,设计园区功能结构是规划能力拉开距离的关键。

而在后端运营阶段,需要以结果为导向的横向整合和拉通各项资源和服务,实现对政府负责、对项目负责、对入园企业负责。

中电关谷拥有着在业务几乎最为完整的运营模块,包括物业管理、园区数字化服务、园区金融服务等15个类别, 能够因地制宜的将15类业务能力进行灵活组合,为客户提供“菜单式”服务。

最后,EPC业务虽然相对比较简单但也不容忽视,尤其是园区的空间设计需要和产业、企业需求相匹配。在此环节,中电光谷推行“敏捷定制”,对空间设计进行动态化管理,让空间更符合企业的发展需要。

据悉,截止至去年11月底,中电光谷已在全国44个城市开发运营各类主题产业园83个,运营服务收入达到24.9亿元,在逆势中彰显出强劲动力。

二、规模大:依靠规模扩展,以平台流量赢得更多的可能性

产业运营服务的第二个方向是“做大”,依靠规模体量的扩张,获取更多的园区流量,以平台流量来赢取更多的可能性。

在这一方面,规模化之王联东的答卷值得参考。

联东以标准化厂房的粗放式扩张起家,2018年之后战略调整,将自己定位为“面向未来的产业园区服务商”,但在运营体系的搭建上,依然延续了之前规模式扩张的打法。

理论上,产业运营是讲究稀缺性、专业性的业务,不少开发运营商的成功项目案例都具备特殊性和偶然性,何以联东能够反其道而行之,做到规模化复制呢?

秘诀有两点。一是联东的成本控制能力。实业起家的联东,具有强大的成本管控能力,通过单项目的成本管控,以低价占领市场,再通过规模化开发,形成大流量的入驻企业,就可以通过网络效应而获取相应的边际收益。

二是标准化的共性服务建设。虽然不同的产业服务需求具有独特性,但单个项目的产业服务盈利空间有限。企业的基本需求却是相似的,通过挖掘并提供更多的标准化共性化服务,增加企业数量来为园区运营服务体系构建更多的可能性。这也契合了联东园区主题化较弱,企业特性需求较为分散的特点。

2022年,联东还提出了“从线下到线上,由谷内到谷外”的全新战略目标,希望通过数字化重塑产业组织和园区运营的核心能力。规模之后,联东如何将上万家入园企业的“流量”化作“留量”,值得期待。

三、链条深:深耕产业链,打造专业化、精细化的产业服务

产业运营服务的第三个方向是“做深”,通过专业化、精准化、差异化的运营服务获得价值。高质量的产业园区运营服务,应该是向园区企业、企业家、员工的成长提供系列的专业化服务,并自此过程中汇聚企业发展所需要的政策、技术、资金、人才等产业发展要素,形成产业生态圈,以此支撑产业的高质量发展和企业的可持续发展。

例如电子城高科,扎根在科技产业链上,凭借着专业科技服务能力和产业资源整合优势,打造了以数字科技为特色的科技服务产业生态,构建了“科技研发服务”、“科技孵化服务”、“数字科技服务”、“科技金融服务”、“科技生态运营服务”、“科技创新服务平台”为一体的科技服务业务体系,助力数字产业化和产业数字化转型。

再比如和达高科,深耕生物医药产业,在2022年完成了国内首单特色主题园REIT上市,也给2022年全年公募REITs大潮划上了一个完美的句号。

和达高科的产业运营逻辑是“以数字化服务为底座,以园区运营服务为基础,打造产业研究和产业服务两大核心竞争力,从而打造全球化的产业生态圈。”

具体来看,和达以产业研究为引擎为区域产业发展、园区开发运营和产业服务提供智力支撑。以专业化、特色化的产业服务培育产业集群,提升作为产业运营商的核心竞争力。

以生物医药产业为例:和达紧抓生物医药产业高度协同、需要重资产投入的特点,一方面搭建平台,促进技术成果产学研转化、对接产业要素;另一方面则提供专业的公共配套支持。最后,和达还打通了资本渠道,实现了循环路径。

目前,和达药谷已经形成了“全球孵化—一线研发—杭州加速—长三角产业化”的全产业链创新生态系统,成为支撑杭州生物医药产业发展的重要力量。

四、复制难:单点垄断式业务,可以成为园区运营业务收入的“奇兵”

最后,园区运营服务的难以复制性不可忽视。园区所提供的产品和服务,应该和产业建立起全生命周期的关系,以此增强园区对产业、对客户的粘性,甚至能够依靠政府的特许经营授权,获得垄断式业务。

例如无锡新加坡工业园,其“园区+能源”双轮驱动模式已经提供了良好的盈利,极富特色的储电供电业务,已经成为国家示范的标杆项目。

在园区建设之初,无锡新加坡工业园的产业定位为高科技产业,招引入驻的园区客户企业以世界500强制造业生产厂房为主,具有用电需求量大、费用高的特点。

而早期园区位置较为偏远,电力公司不愿布局,园区开发运营单位星洲股份干脆自筹资金自建电网,利用售电的价格差来减低成本,获取收益。帮助客户降低成本的同时,也构成了园区运营服务中一份稳定的收入,稳定了现金流,也增强了客户黏性。

随着国家电力体制改革的逐渐落实,社会资本允许参与配售电业务,园区紧抓国家电力改革的契机。以已有的电网技术和配置为基础,大力开展园区分布式光伏发电、储能等业务,实现园区用电多能互补和配售一体化。

2018年国家发改委、国家能源局发布《关于积极推进电力市场化交易进一步完善交易机制的通知》。其中,明确提出“可以园区为单位,成立售电公司,整体参与市场交易”。随后,无锡新加坡工业园成果入选全国工业领域电力需求侧管理第四批示范名单。

算“大账”:用运营撬动资产价值

实现收益闭环

运营的价值更在于“算大账”,通过运营对招商、服务、投资、退出等各个环节的赋能,提升项目整体的价值,撬动资本收益、实现收益闭环。

一、促招商:招运一体化,用生态级运营为招商提供强大支撑

招商和运营,都是产业园区全生命周期价值链上的核心环节,看似有先后,实际密不可分,二者相互促进、相辅相成。

招商促运营。这需要园区开发运营商能够建立以退为进的全流程大资管逻辑,在园区业务流程的前端(拿地)就想清楚项目定位、招商客群甚至是退出路径,然后根据园区的目标客群看他们需要什么样的运营。

运营促招商。当下,招商有一个新趋势,是说从“产业招商”到“商招产业”。实际上,外衣虽然变了,核心内涵依然没变,还是指的是要围绕“产业链”、“产业生态”做文章。

通过产业生态运营,让产业链上下游的企业互相吸引,整合资源、发展壮大,打造出良好的产业聚集效应,再吸引更多的优质企业靠拢,从而形成生态闭环。园区生态打造好了,入园企业自然愿意“站台”、“先进带后进”,招商中“引不进”、“留不住”问题自然迎刃而解。

二、稳企业:缔造多层次的服务体系,保障园区现金流稳定

狭义中的运营,一般都指的是产业服务。可以说,服务是园区运营基础与核心功力的体现,更是维护入园客户、稳定园区现金流量的关键环节。

产业服务从分类来说,可以分为物业服务、商业配套、产业服务、社区服务四大类。物业服务和商业配套自然不用多说,物业服务是最简单、最基层的服务;商业配套则是保障,为入园企业、员工提供优质、便利、有福利的配套设施。

产业服务则是园区服务体系中的核心,通过专业的产业服务创造新的价值,创造新的增长点;而随着园区和社区的融合,社区服务也越来越重要,园区应该用互联网思维来运营园区流量,促进整个园区客户的黏性。

四大服务应融合发展,整合资源,打造企业公共服务平台,缔造全方位多层次的高端服务体系。

三、带投资:投资孵化+运营服务,打造产业价值上的闭合循环

资本,一直是产业发展壮大必不可少的翅膀。随着“基金+基地”、“房东”+“股东”的模式逐渐在行业内受到认可,产业投资无疑已经成为实现项目收益闭环的必要手段。

那么,运营可以如何赋能投资环节呢?实际上,运营团队可以为投资团队起到先导和粘合作用。

一是通过一对一深度运营,服务商和企业可以建立紧密联系,深度了解客户,方面寻找优质投资标的。

二是优质的服务可以增强客户的粘性,获取企业的认可和信赖,从而得到投资优先权益。事实上好的项目永远不缺资金,如果开发运营商只提供了空间载体,只做了“房东”的角色,那么想进一步做“股东”,又谈何容易呢?

三是做好运营孵化,帮助中小企业发展壮大,再以产业投资入股的形式适时介入这些企业的成长过程,通过产业的发展与企业的成长分享成长红利。

四、助退出:夯实资产价值,运营赋能园区从产业高地向资产高地进阶

退出是产业园区全生命周期的最后一个环节。2022年产业园REITs可以说是大放异彩,全年新增4单,两年发行11支占总量的近半壁江山。园区资产更成为“香饽饽”,受到各路资本的追捧。

然而,想要搭上资本的快车,让园区从产业高地向资本高地进阶,细腻的运营能力可以说是必不可少。盖因公募REITs让底层资产的运营能力有了可量化的指标,园区的运营能力会通过营运收入、租金水平、资本回报率等指标实实在在的展现出来,这也将直接体现出园区资产的价值。

例如,同样地处福田CBD的深圳某“世纪中心”和某“商务中心”。论地段,两栋楼是左右邻居;论外观,两栋楼“高矮胖瘦”几乎一模一样。但是租金价格,一边是250-300元/平,另一边是200-250元/平,差价达到20%!更遑论整体资产估值了。这就直观的体现了运营能力的强弱,对资产价值的影响。

因此,园区运营方需要把园区整体作为一个资产管理项目,以终为始,专业前介,立足业务链条构建全生命周期的运营管理体系。这其实也是本小节的最终逻辑,通过对前述各个环节的赋能,夯实底层资产,助力价值退出,实现收益闭环。

小 结

综上所述,园区运营的价值效用并不是单一效应的能力相加,而是赋能在全生命周期上的乘数效应。在园区产业属性正在越发重要的今天,专业运营的价值也会愈发凸显。

一批“春江水暖鸭先知”的优秀企业,已经看出了市场逻辑的变化,正在加速向运营转型变革;还在起步的玩家们,也正在探索自己的属性和基因。

无所谓快慢,行业大趋势不改,都在押注一个运营份量更重、也更赚钱的明天。

文章来源:明源地产研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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