小尺度园区更新为主题产业园区,需遵循这四大更新理念

来源:东滩智库 2023-01-17 15:22:12

目前,各地开发区在二级园区更新方面的操作案例比较多,笔者也考察和参与过一些小尺度园区更新项目。根据研究经验,成功的小尺度园区更新项目,大多遵循了以下四方面的更新理念,一是鼓励特色产业,二是鼓励有机更新,三是鼓励空间蜕变,四是鼓励模式多元。


鼓励特色产业

第一条更新理念,就是要鼓励发展特色产业,形成主题产业园区。目前市面上,这些城市中的二级园区的更新方向,可以分为创意产业园和科技产业园两大类方向,都是比较适合都市产业园的方向。

创意产业园已经不是最开始时候比较空泛的文创园区概念了,而是会聚焦某一个创意产业方向,比如时尚艺术、建筑设计等方向,通过加强同类型企业的聚集度,来提升园区的主题概念。在物业更新上,一般这些创意企业也比较喜欢老旧厂房那种格调和空间感,主要的更新手段是以旧厂房个性化改建为主。

案例链接:上海大宁中心广场

上海大宁中心广场,原本为上海第一机床厂,它利用自己位于环上大影视园区的资源优势,聚焦影视动漫、电竞游戏产业,已经集聚了300余家影视文化企业。同时,围绕上海打造“全球电竞之都”的目标,积极发展电竞产业,吸引上海市电竞协会、拳头、动视、香蕉计划、心动网络、苏宁电竞、EDG战队等近30家头部电竞企业及战队入驻。

还有一类园区,是往更加硬核的科技产业园方向进行更新。这类园区主要利用现在新型产业用地的政策,就是通常所说的M0用地。一般通过把园区物业更新为标准厂房或者新型产业用房,在产业上聚焦生物医药、医疗器械、信息技术这些高端研发制造业,为城市在制造业退出后提供新的发展动力。


案例链接:龙湖淡水湖畔科创园

龙湖淡水湖畔科创园位于上海闵行区,从黄二村工业园这样一个村集体低端制造业园区,更新升级为以人工智能、航空航天、生物医药2.5智造为主的科创园区。新建设的功能性厂房可以提供“研发+生产+办公”空间,已经吸引了节卡机器人、蓝箭航天等企业的入驻。


鼓励有机更新

第二条更新理念,是鼓励对园区物业进行有机更新。2021年,住建部提出在实施城市更新行动中要防止大拆大建的通知,提出要转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主的有机更新理念。

从实践经验来看,在都市产业园区更新项目中,可以对物业条件较好的建筑实施现状保留微改造手法,实现现有建筑的功能提升;对部分不符合未来园区产业需求的空间,可以实施局部改造加建,以及对未利用空地进行重新利用,实现集约利用;而对于剩余没有改造条件的空间则实施局部拆建、重建,进而为园区补充产业服务等公共功能。

通过有机更新的方式,可以帮助产业园实现从同质化空间到多元化空间的调整,形成产业功能融合的园区格局。同时,园区功能的提升,为更新实施主体在物业租售外,增加了通过产业服务等资产运营方式,实现长期稳定经营回报的可能。

案例链接:上生新所

上生新所为万科在上海的城市更新项目,通过留、改、拆的方式将上海生物制品研究所改建为一个标杆型的创意产业园。具体来说,就是对“哥伦比亚乡村俱乐部”这一历史建筑进行保护修缮,植入了号称“世界最美书店”的茑屋书店和网红泳池;改建原来的疫苗研究生产用房,将功能调整为创意办公和人才公寓;还有就是拆除外围一些低矮简陋的配套用房,重建为新的商业和消费空间。


鼓励空间蜕变

第三条更新理念,就是在有机更新留改拆的基础上,仍然需要对原有用地条件进行调整,来使园区空间蜕变,满足新产业的空间使用需求。

总的来说,无外乎三个方面:一是园区建筑容量的变化,一方面是促使土地的集约高效利用,另一方面这也是一些园区最终能实现更新投资平衡的最大保障条件;二是对园区的建筑功能、土地性质进行调整,这点很好理解,大多数都是从工业用地向商业、商务用地,或者是新型产业用地进行调整;三是要对园区的形象进行升级,包括建筑形象的升级以及园区生态景观的完善。

要实现上述三个方面的更新,在建筑、规划层面有非常多的操作手段,下面分别从产业增容提质、建筑功能兼容、土地性质调整、园区形象提升等四个方面谈一下。

产业增容提质方面,要提升建筑容量,可以推动高层厂房建设,在更高的集约用地下,实现轻型制造、精密制造的工业上楼。

建筑功能兼容方面,可以以M0用地的形式来实现,除了可以实现研发、生产功能的融合外,我们可以看到,全国各地目前的M0用地政策,普遍都允许适当提高原有土地的容积率和配建比例上限。

土地性质调整方面,主要涉及的是城市产业退二进三,原有的工业用地可以工转商、工转居,对园区功能进行腾笼换鸟。

园区形象提升方面,除了外立面美化、园区增绿这些硬件设施的升级,还要有智慧低碳等软件方面的提升。


鼓励模式多元

当前,老旧工业园已经在实践中探索出了多种更新合作模式。因此,第四条更新理念,是在园区更新的合作模式上鼓励多元化的操作方式。根据研究,可以得出如下四种更新模式,下面结合案例逐个阐述一下。

1、自主更新模式。

一般以国企集团为主,在集团内成立专门的更新部门,对集团所持有的存量闲置资产进行资产盘活,实现企业转型。更新后的园区既可以企业自用,发展新的集团业务;也可以单纯地出租经营,成为园区运营商。这块做的比较好的,像上海的华鑫置业,它是上海仪电集团旗下实施不动产战略的实施主体。它已经通过对自身物业的改造,成功打造了华鑫天地和华鑫中心两个系列品牌,一个专注于园区,一个是办公楼产品。不仅如此,它还与闵行梅陇合作,以品牌输出的方式,受托改造了一个36万方的第三方园区。

2、合作经营模式。

这种模式是由轻资产运营商对园区进行整租,不转移土地使用权,通过轻资产运营商对土地进行变性和物业改造来提升租金水平。这种模式已经非常成熟,形成了一些具有规模的企业,像德必集团、锦和集团等。以德必集团为例,它有签20年长租合约的承租运营、管理经验输出的受托运营和参股运营三种方式。通过对合作项目进行二次定位和更新改建,可以大幅提升物业出租价格,作为二房东的租赁收入占到德必集团营收的80%。


3、协议出让或股权转让模式。

这种方式通过协议出让或股权转让,原业主可以退出项目,由聚焦于产业地产更新的地产商或资本方重新进行物业的调整、盘活、增值。相对来说,这个方式目前在深圳、上海、北京等地区的增量更新模式中运用得较为普遍,新的产业地产商在获得土地使用权后,向政府提出规划变更请求,把老旧厂房重建为工业上楼项目,可以快速实现城市更新项目的现金流平衡。以翰同资本为例,它聚焦于在北京、上海对商办资产的收购、改造和运营,通过与行业内的相关资源进行合作,共同推动物业更新。比如它和华住集团共同收购了张江盖臣商务中心,改造后与阳光城达成了物业的出售协议,实现了项目退出。

4、政府平台公司回购模式。

这种方式是政府主动下场,推动辖区内低效资产的依法回购,实现存量土地的重新入市。比如北京经开区成立了亦庄城市更新有限公司,主要职责就是以政府主导、市场化运作方式推动北京经开区的有机更新。代表案例是对GE航卫项目进行第三方价值评估,以资产回购方式主动回收土地,定向服务于经开区四大主导产业之一的新能源汽车产业链。无疑,这种方式要求开发区具有比较强的资金实力和产业判断能力,聚焦主导产业方向,主动推动开发区的更新升级。


文章来源:东滩智库

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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