近来，不少媒体纷纷发文，宣称外资正在加速抄底中国资产。其中喊得最响的往往是房地产行业的相关媒体。相关新闻在网上也迅速获得上亿阅读量。看到这样的新闻，不禁感叹，国内房企为了重振市场信心也真是煞费苦心。外资有没有可能正在抄底中国楼市？我们认为：不可能。先不谈这些言论背后的利益纠葛，单从各家列举的2个事实出发：第一，11月10日，凯德投资宣布已在近日成立两支在岸人民币基金，两支基金规模分别为3.8亿元人民币和36亿元人民币。不少媒体认为这代表以凯德为首的资本方看好国内地产。但是查下相关背景信息就可知道，I期基金直到10月底，实缴比例仍然低于认缴规模的20%。II期则采用了双GP模式，凯德只是其中GP之一，大概率凯德在其中只是作为一个配角。一方面，两支基金规模都不算庞大，另一方面两支基金也是早已聚焦特定优质猎物--产业核心领域的产业园，而非最近刚在全国大撒网，这样的信息只能说明凯德的投资行为较为谨慎，并不能说明外资正在看好国内的地产。第二，10月24日，森瑶中国与高盛宣布共同成立合资公司，致力于寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。森瑶中国是家什么公司呢？该公司成立于2017年，在香港注册，据其官网介绍，这是一家集新型工业、智慧物流、高端冷链等新基建为一体的综合性开发运营平台，但在这之前，它几乎名不见经传，很难不令人怀疑这家公司可能就是内地资本控制的皮包公司，只是借高盛的名义炒作。不少媒体以这两个事例为依据，想要说明外资正在看好中国的房地产市场。但是，在募集资金到做出实际投资行为这中间，还存在着一段可长可短的时间，市场形势极有可能在这期间发生180度大转变，单凭募资行为去判断市场形势良好是很幼稚片面的。另外，但凡这些媒体调研对比这几家头部GP今年投资规模和往年投资规模，或是实际采访房产行业的从业者，都不会做出这种判断。睿和智库整理了2018-2022年第三季度内地大宗交易市场内外资成交比例图表（下图），情况大家自行品味......
近来个别外资企业在国内的个别投资行为不足以说明当前市场就存在典型的外资大规模投资行为，也不意味着国内大市场正在逐步回血，最多只能说明外资在后市惨淡时期，偏好选择打折出售的优质资产。当然，当前房地产市场这么低迷，外资的任何收购动作确实都容易被解读为抄底。所以，所谓的外资正在抄底中国楼市不过是自欺欺人的话。以物流地产举例。物流地产因为其稳定、易复制、好管理等特点，一直受资本市场青睐。近来一些外资也正在募集针对物流地产领域的基金。但是在与外界市场沟通的过程中，我们从一线人员那里得到的消息是：“这个行业已经在走下坡路”“大公司不愿意投新项目了”“未来整个物流会大规模裁员，可能更多的人会失去工作，企业会压缩编制，客户的数量也会下降。”这些信息听起来与前面各大媒体的论断是如此大相径庭。反映出的是，物流行业的从业人士已经对后期市场产生悲观情绪。整个物流行业的基本盘确实在走下坡路。根据世邦魏理仕的统计，电商、第三方物流、制造业是支撑物流仓储需求底盘的三大托手，其中电商以55%占比居第一大需求方，但电商经济今年也大大受挫。由于外需疲软，国内居民消费降级，今年以来，电商行业交易规模与去年基本持平，增速明显下滑。今年双十一，天猫、京东两家都不像往常一样给出具体的成交数据额。天猫也只敢淡淡表示，今年天猫交易规模与去年持平。剔除通货膨胀等因素，规模数据持平实际上是规模正在缩小。
有人或许会反驳，按照艾瑞咨询发布的《2022年中国物流地产行业研究报告》，物流行业未来发展趋势仍然会持续向好。因为国内高端制造业的发展和消费这两大引擎会推动高标仓需求上涨，助力物流地产稳定发展；但根据前面电商数据显示，我们也可以看出国内居民消费受疫情等影响已表现出疲软状态；高端制造业虽然是未来战略新兴产业，但受消费端下游影响,其对高标仓的需求也并不会有多大涨幅。物流行业不行了，那生命健康行业是否还仍然坚挺？不少人认为生命健康行业会是持久的投资风口。然而今年以来，生命健康领域概念股大跌证明了市场正在重估生命健康领域的资产价值。2022年10月，国内生物医药领域发生投融资事件20起，环比减少45.95%；投融资金额1.77亿美元，环比减少51.9%。全球生物医药领域发生投融资事件75起，环比增加1.93%；投融资金额25.40亿美元，环比下降18.48%。药明康德的股价和去年相比直接腰斩。可以看到，生物医药泡沫正在破裂。过去过剩的资本纷纷涌向生命医药健康领域，但在潮水退去后，资本方又纷纷抛弃这一风险高，回报周期长的资产。我们认为，未来将是一个存量时代，以往高周转房地产开发模式将不再适用，只有立足于具有增长潜力、符合产业发展趋势的产业，并且拥有能将存量资产盘活的能力才能赢得更多的投资机会，而这实际上说到底就是产业运营能力。
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