产业园区的玩法,彻底变了!

来源:明源不动产研究院 2022-08-31 15:38:25

这几年传统的地产开发业务遇到了各种各样的困境,许多房企转而开始积极布局多元化业务,业内的“去地产化”运动也愈演愈烈。

在这个时代背景下,产业园开发运营赛道迎来了一波热度爆发,吸引着众多房企和其他多元化主体的参与。

那么,在日益升高的关注度与参与度之下,产业地产这个领域的竞争格局,是否出现了变化?又呈现出了哪些新的发展趋势?笔者近期梳理了几个主要方面,供读者探讨。

监管体系日益完善

土地出让条件愈发严格

从政策导向来看,各地当下对产业地产领域的监管体系已经较过去完善许多。

经过数年的快速发展,政府相关部门对于工业用地的出让、引导与监管,都有了更多的章法可依。这对产业地产开发运营商来说,既是机遇也可能是重大考验。

一、多地探索“标准地”供应,产业监管体系日益完善

关于“标准地”模式的探索,从去年就已经开始了。时至今日,已有江苏、广东、四川等多个省份及下辖城市,发布了“标准地”实施细则与操作指引,工业用地的“标准地”供应时代,即将到来。

“标准地”实际上就是由各地政府部门将土地的规划研判工作前置,针对不同区域的工业用地进行综合评价与研究之后,对拟供应土地设定具体的行业分类与产业准入标准,有条件地进行工业用地出让。

比如年初江苏省自然资源厅发布的《关于推行工业用地“标准地+双信地+定制地”供应模式的通知》当中就有提及:

鼓励各地分行业、分区域制定并定期更新包括容积率和投入强度、税收产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标最低标准的工业用地供应准入指标体系……

过去很长一段时间内,各地工业用地的出让条件都缺少标准,大多是一地一议的情况,拿地主体处在相当被动的位置。任何出让条件的改变,对于未来园区的规划和运营预期来说,都是牵一发动全身的。

而“标准地”供应模式探索的深入,意味着各地对工业用地的出让条件的规划和监管,会越来越完善。有了各地给出的产业导向与发展标准后,拿地主体在开发与运营过程中,也会更有章法可依,将园区做得更有针对性。戳这里,了解投建营一体化平台

二、土地出让条件愈发严格,未来挑战更多

然而,监管的完善伴随的也可能是土地出让条件的愈发严格。一块工业用地如果在税收、产值、就业创造等层面都设置了明确的准入条件,那实际上对拿地主体的能力要求是极高的。

今年上半年出让的产业用地中,多地在产业监管上都作出了相当具体的要求,方式包括限制分割转让、限制居住类业态开发、给定产业门类、设置亩均税收条件等等。

这么一来,开发运营商必须对自己的产业招商、运营发展能力有充分的认识和信心,才敢出手。而对于多数刚转型进入产业地产领域的房企来说,可能挑战会大于机遇,需要谨慎应对。

三、综合性园区趋于饱和,主题性园区行情已来

产业园开发赛道在发展初期,开发运营商的精准定位意识是相对比较欠缺的,多数房企做的都是综合性园区,产业导向不明显。

随着赛道参与者的增加,这类缺乏产业特色的园区,将逐渐进入同质化竞争阶段。未来产业园赛道对于产业发展的质量、产业生态的互促、产业服务的精细程度等方面,都会提出更高的要求。

这从各地的政策导向上,就能够看出来。比如佛山市顺德区曾发布一套关于主题产业园区的发展规划,要求每个镇街按照“一镇一主题”的思路来发展产业园区。

只有建立了互融互促的产业链生态,才有可能提高城市产业的整体发展质量。而这使得精细化的产业链定位能力,在当下变得尤为重要。

比起产业导向不明晰的综合性园区,未来能在庞大的产业链中找准自身定位,实现功能聚合、服务聚焦的主题型产业园,将承担起更关键的产业分工责任,并迎来更明朗的发展机会。

各类企业跑步入局

开发运营模式趋于多元化

产业地产赛道的热度,这两年是肉眼可见的。跑步入局的不只有房企,还有众多外部企业与机构。

入局者的增加直接加剧了赛道的竞争,不同的参与主体也根据自身的特点,摸索出了多元化的合作模式。可见这条赛道,正在迎来群雄争霸的战国时代。

一、入局者不断增加,多元主体竞争格局成型

作为一条重要的多元化业务转型路径,产业地产赛道的热度一直在被房企们推高。传统房企这些年可谓是跑步入场,目前百强房企中已有至少半数企业,在产业地产领域中有所布局。

但产园赛道的入局者还远远不止是房企们,其他企业、机构也在抢滩进驻。包括金融投资机构、实业企业、科技公司、产学研机构等等。

比如平安集团就在2020年上半年成立了平安建投,专注于产业园投资、建设与运营业务。

互联网巨头京东也成立了京东产发与京东物流两大产业发展平台,形成了供应链综合服务系统+仓储物流基础设施投建营的闭环,成为了产业地产老牌龙头普洛斯的挑战者。

据克而瑞统计,当下产业地产领域排名前100的最活跃机构当中,实体企业、科技企业、金融投资机构的占比已经超过了30%,上涨势头丝毫不逊于房地产企业。

二、不同主体特性,催生多元化的合作模式

产园赛道的各类参与主体,都有着各自差异化的竞争优势与资源禀赋。因此这种多元主体竞争格局,很可能在产园赛道中长期延续下去。

也正是由于这种多元主体的特点,使得不同的企业根据自身的强项与需求,催生出了各种各样的合作模式。

产业园区与产学研机构达成合作的做法,是最受欢迎的。因为这些机构拥有一线的科研技术与人才,能够发挥出以科研带产业的引领作用;而产业园又能够承接其成果研发、转化与市场化的需求。

比如位于上海闵行的上海智能医疗创新示范基地,就与上海张江医学创新研究院、上海交大医疗机器人研究院、中科院上海生命科学研究院、上海交通大学药学院和华东师范大学生命科学院等知名科研机构,建立了战略合作关系,形成了围绕医疗产业展开的协同机制。

产业园运营商与地方政府合作的案例,如今也越来越多了。当下各地都在提倡产业的高质量发展,在城区内划定了各类开发区。

但他们需要借助市场化的力量,与具有丰富开发与运营经验的企业达成合作,来确保成片园区开发的科学合理性。双方以共同建设产业聚集区为出发点,来各自发挥优势。

此前,成都市新都区就曾与中电光谷签订过战略合作协议,双方共同来推动新都区的产业升级与发展。中电光谷依托其开发运营经验以及多年沉淀的产业资源,在合作中承担起了园区规划、产业运营与资源对接等重任。

此外,国资与民营企业的合作也愈发紧密。比如华润就与中城新产业达成了合作,共同成立了华城新产业与润城新产业两大平台,分别发展产园重资产开发业务、产园轻资产管理业务。

国资企业能够借助民营企业的专业力量,顺势进入产业地产领域并迅速站稳脚跟;而民企也能够通过与国资的合作,获取更多优质的项目。这种双赢合作模式,或将成为未来产园赛道的常态。

房企转型科技投行热情高涨

REITs利好强劲加持

在产业园盈利与投退模式的探索方面,产业地产商们已经趟出了许多条路。其中有两条路径,是这两年特别受关注的。一是转型科技投行,做产投、成为园区企业的股东;二是发REITs,顺利退出。

一、产业投资模式,已成园区标配

现在做产业投资的园区越来越多了。最初房东+股东模式横空出世时,市场上对此还多有疑虑。

但张江高科、星河产业等布局早的产业地产商,已经逐渐做出了成绩,让其他市场参与者都看到了做产投的诱人回报。

金地、中新、联东等知名产业地产运营商,这两年都在加大产投业务的培植力度,奋力追赶早期布局的企业。

产投基金模式被证明能够走通之后,已迅速被全国各地竞相复制,大有要成为产业园标配的趋势。

二、园区公募REITs表现强劲,利好持续显现

业内期盼已久的产业园区公募REITs,终于在去年成功上市。两批共11只上市的公募REITs,市场表现都很不错,今年2月其市场活跃度达到了发行以来的最高峰。

据观点网统计,2月第二周11只REITs的成交量达到4.91亿份,还因价格上升过快而接连触发停牌,可见园区类REITs产品始终是被各路资本与市场广泛看好的。

此外证监会在5月宣布,支持上市REITs通过扩募等方式收购资产,加大REITs市场建设力度。扩募机制的推出将会加深REITs的市场化程度,有利于REITs通过增发份额收购资产,促进投融资良性循环。

这个局面对于产业地产领域的所有参与主体来说,都是巨大的利好。因为这意味着持有型园区物业,终于出现了一条清晰的投退路径,融资变现渠道已经打通,并通过了市场的验证。

工业上楼与数字化赋能

是园区产品迭代的热门方向

从产品端来看,产业园区发展了这么多年,已经呈现出了一些产品迭代上的倾向性。其中两个最不可忽视的方向,就是工业上楼与数字化管理赋能。

一、工业上楼热度不减,探索产业空间的新形态

在各地用地集约化的趋势下,工业上楼越来越火了。尤其是在粤港澳大湾区等重要城市中,许多产业用地的容积率是很高的,工业厂房用地的容积率能够达到4.0-6.0。

在这种条件下,如何处理好工业上楼,成了产业地产商必须解决的问题,这几年陆续有许多工业上楼项目落成,与传统厂房相比有许多差异。

工业上楼建筑通常以垂直分区来做差异化定位,重生产型企业分布于楼面荷载、层高都更高的低区,而从事轻生产与技术研发的、对空间硬件要求相对不高的企业,则可以进驻到中高区去。

工业上楼的硬件参数,是设计环节的重中之重。在规划阶段必须着重关注楼面荷载、柱距、货梯数量与载重、卸货区面积、卸货平台设计、通道宽度等等繁琐细节。

未来在发达城市或产业重镇做产业园开发,工业上楼恐怕是绕不开的课题。这给产园开发“新手”带来不小的挑战,必须通过大量的调研走访,才能把工业上楼产品做实做好。戳这里,了解投建营一体化平台

二、园区管理正趋向于数字化、智能化

传统房企谈数字化转型已经好几年了,产园领域也一样。这两年招商蛇口、星河产业等头部产业地产商,都在发力园区管理领域的数字化转型。

而腾讯、阿里、华为等科技公司也趁此机会,依托自身的数字化建设强项,迅速入局了园区赛道,与各大产业地产商达成了战略合作。

园区管理数字化程度的提升,对于企业的降本增效、数据价值挖掘、资产管理与运营、物管智能化等领域的赋能,是显著且持续的。

尤其是园区轻资产业务竞争日益激烈的今天,数字化管理能力与经验,也将成为评价产业运营商的一个重要维度。

结 语

产业地产赛道的火热,带来了更加激烈的竞争。这个领域也终将迎来拼能力、拼质量的时代。

从过去这一年的行业动向中,我们可以看到产业地产商在战略与战术层面,都出现了各种明显的认知转向。

未来,产业园领域会呈现出何种发展格局?又会涌现出什么样的优秀项目?值得我们期待!

文章来源:明源不动产研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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