产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。本文，飙马将分析产业园区运营存在的问题、运营模式以及未来发展趋势。

产业园区运营普遍存在的问题

1、顶层规划缺乏，同质化现象严重。

从全国层面上看，产业园区发展在我国经济社会发展中一直有着“先试先行”的功能作用，这意味着即使发展愿景和最终目标明确，但数万个井喷式涌现的产业园区其发展过程和阶段是难以科学规划和管理的。正是由于缺乏国家层面的统筹规划，各类不断适应国内外环境变化的政策文件就成为了 “指挥棒”，导致大量产业定位与产业发展方向相同或相似的产业园区重复建设。

从地方层面上看，部分省、市、县缺乏合理的空间布局规划，甚至设园决策或产业选择是来自于“机会主义”，园区产业定位、发展方向和发展模式缺乏明确的区分，导致园区数量众多、分散且规模较小，不仅较难以形成规模经济，还会不断加剧竞争激烈程度（有关招商引资、人才引进等工作，出现与周边区域恶性竞争的情况），例如近些年频繁出现的云计算大数据产业园、电子商务产业园、文化创意园等等。地方出发点和远景设想是好的，通过园区打造产业集聚区，然而各种不利因素叠加后，目前能真正做好产业聚集的实在寥寥无几。

从园区内部来看，尽管涌现出一批高成长性企业，具有自主知识产权的产品日益增多，也不断有高端产品打入国际市场，但大部分产品结构仍以中低端为主，技术含量和附加值不足，大量同质企业采用低成本战略生产同质产品，被竞争对手降维打击或跨界打击。有些园区没能实现差异化的产业园区内部布局，为了完成短期绩效目标，将引进产业与企业在园区进行机械拼装，运营时忽视了产业分类的有机结合和行业间交叉协同发展。

2、管理规范缺乏，产业发展后劲不足。

现今一二线城市和东部成熟的产业园区都在忙着“腾笼换鸟”，为破解土地资源、环境资源及其他资源的限制难题，进行新旧动能转换，希望不破不立、吐故纳新。按园区功能要求腾退空间和空间再利用，迁出或淘汰园区内低端产业，引入发展高端产业，从而完成区域内的产业置换、产业结构调整和产业升级。

而三四线城市和西部广大地区建设初期或者成长中的产业园区处在以土地置换经济发展的模式招商引资项目、吸引企业入驻园区，但在不远的将来，缺地也会逐渐成为园区工业用地的壁垒。如果已入驻企业在园区内无法获取产业相关的政策支持、资金支持、技术支持、人才支持以及配套的生活服务设施，园区与企业的粘合力会不足，很可能出现人去楼空等现象。

当然无论产业园区发展到什么阶段，都可能缺乏符合自身实际需求的园区产业准入、退出和评估的动态管理机制。

3、关键要素缺乏，园区运营有心无力。

我们都知道，常见的生产要素有土地、资本和劳动。对于园区发展和产业创新来说，除了上文提到的空间（土地）之外，关键要素说到底还是资金和人才。

目前能自我造血的园区很少，大部分园区主要依靠财政拨款。在园区形成初期，由于基础建设投资回收周期较长，若没有有效的融资渠道和方式，建设资金难免后继无力，结果就是园区的总体开发、配套建设速度迟缓。尤其在完全行政手段运营模式下，资金问题往往使得管理者在园区运营管理中捉襟见肘。

在园区成熟期，为了提高政策服务效能，解决区内企业的经营困境，一般都会多措并举来减少创新创业成本和降低孵化期企业入驻门槛，大力扶持和助力企业发展。所以园区运营还是需要大量资金能够落实到位，设立重大产业发展引导资金，用于引导和扶持重点产业项目建设、促进重点产业发展，同时对中小微企业的各类政策资金申请、金融信贷提供全方位帮扶等等。一分钱难倒英雄汉，不仅行业企业难，园区也难。

这两年园区都意识到了人才重要性，把人才工作放在更加突出的位置来抓，“双招双引”已经不是新鲜事。之所以把招商与招才紧密结合起来，采取“人才+项目”模式引人才，用补贴贷款、减免税费、教育培训、产权保护等等花样加强人才服务，就是想解决园区专业人才较匮乏的问题，进而解决园区可持续发展问题。

但园区人才问题，得从两个方面来说：一方面是园区产业发展需要的人才，园区要把牢“双招双引”，瞄准“高精尖”项目，以平台引人才、以产业聚人才，不求所有但求所用，建立产、学、研、政府、金融联动机制，达到“进一个人、带来一个团队、培育一个产业”的效果。另一方面是园区运营需要的人才，目前很多园区运营团队都由机关事业单位人员组成，负责规划、计划、招商、建设、管理和后续企业服务等全链条工作，在园区奋力挥洒汗水。虽有一腔热血，但人员市场化运营、专业化服务的知识能力相对储备不足、成长周期漫长，实在难以满足园区建设和发展的高速度高要求。

总的来说，产业园区作为经济增长重要驱动源之一，在运营过程中遇到不少难题，这跟产业物理载体整体结构性不均衡、地方政府诉求提高和整个园区行业纵深发展都有很大关系。

产业园区高质量发展的五种运营模式

1、政府运营模式。

这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

广州天河软件园

2、投资运营模式。

投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

浦东软件园

3、服务运营模式。

随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

杭州北部软件园

4、土地盈利模式。

随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

中关村软件园

5、产业运营模式。

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

两江国家开发区

以上任何一种产业园区运营模式，归根结底还是要解决产业规划科学合理、营商环境便企便民、招商招才精准有效这三个普遍且核心的问题。就针对目前国内环境来说，产业园区运营“市场化、专业化、企业化”还是大趋势，但各个园区只有结合自身实际情况不断思考和尝试，才有可能在一众竞争者中拼出高质量发展之道，做成真“特色”产业园区。

产业园区发展的几个趋势

随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。

趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变。

从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。

从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。

趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型。

由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。

未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变。

随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。

而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。

产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。

同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

文章来源：产业地产智囊综合