新时代下，科技园区作为实施科技创新驱动战略的重要载体，其投资建设、运营服务的模式，打造不同区位优势、不同产业方向、不同集聚规模的科技园区，发挥科技园区的区域新引擎、产业新动能的引领作用。

 

一、建设科技园区要抛弃房地产开发模式

科技园区不应成为房地产商逐利的新市场。科技园区的建设主体可以多元化，房地产商也完全可以参与科技园区的建设，而且有信誉、有品牌的房地产商也可以凭借其资金、策划、设计、运营的综合实力，提高科技园区建设品质。

但科技园区必须去地产化，首先要从土地出让方式上改革，政府要摆脱对“土地财政”的依赖，不以竞拍高价者得，而在限定土地价格下选优，既防止推高地价又确保有优秀的建设主体；其次，园区用地建设的各类物业要实行严格的销售转让政策，甚至是限制销售、不得转让，除政府的严格审批下可进行定向销售部分物业外，园区建设主体要持有大部分物业，靠长期租赁回收建设投资。这样，政府把低成本的土地交由优秀的主体建设，防止其进行囤地炒房，确保其向科技企业提供长期、低廉的租赁物业，促进科技企业的创新创业，企业发展了，纳税增加了，政府收入从前端的“土地财政”变为后端“发展红利”，从而使科技园区建设进入良性的发展状态。

二、 科技园区基础设施不等同于市政一级土地开发

建设科技园区基础设施要先行。目前，园区基础设施建设的普遍模式是政府的一级土地开发授权模式，即政府把土地的一级开发权通过一定审批程序授予开发主体，开发主体根据授权内容，对土地进行用地规划、征地拆迁、建设市政基础设施，如“七通一平”。

但科技园区的基础设施与市政一级土地开发有着显著的差别，市政一级土地开发是科技园区基础设施的必要条件，但不是充分条件。一般而言，市政一级土地开发包括供水、供电、供气、雨污水排放、道路、电信等，但科技园区的基础设施还需要园林景观、公共停车场、海绵调蓄池、中水处理系统等生态保障设施，而且随着技术进步，科技园区的公共技术服务设施也已成为标配，如光缆、无线WIFI、数据中心等，这些科技园区基础设施内容已大大超出市政一级土地开发的范围，也就是说市政一级土地开发的模式满足不了科技园区基础设施的建设。但科技园区基础设施建设内容需要与市政基础设施同步规划、甚至同步实施，并联进行，如果是串联进行，不仅增加成本，还给后续建设造成巨大困难甚至是无法实施。

三、防止科技企业沦为科技地产商

目前，有一种趋势需引起特别关注，一些科技企业的主营业务悄然地改头换面，正在从科技创新的主体，演变为科技地产新军，加入到科技地产商的行列中。随着科技企业的发展，在政府的支持下企业获得优惠的土地建设自用的管理总部、研发中心、厂房、公寓等设施，既体现了企业的发展壮大，也以固定资产的形式固化了企业的经营成果。

但科技不断推陈出新，科技企业的发展之路也充满坎坷，在经营不善的情况下企业变卖部分固定资产实为无奈之举，也在经营的情理之中。但在我国房地产火爆的市场中，出现了辛辛苦苦创新创业一辈子，不如出售企业的一套房产赚钱的奇葩，卖房产竟成为企业的救命稻草。如果说这只是无心插柳柳成荫的个例，而一些科技企业借科技之名行地产之实则是新的“谋篇布局”。在房地产暴利的诱导下，这些企业通过各种途径拿到远远超过自用需求的优惠土地，建设了大量办公楼宇、商业配套、甚至公寓住宅，或直接销售房产，或转让项目公司股权，或成为房东，不在科技创新上下功夫，而在房地产上搞投机，从支持创新的政策中套利。在这些所谓的科技企业的财务报表不难发现，科技发展的主营业务增长乏力或萎靡不振，而投资收益或营业外收入贡献巨大，政府良好的政策初衷，成为不良企业的“优质副业”。

为防止科技企业进行政策套利、沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度，在资产登记、股权变更等环节进行核查，如企业确实遇到发展困难需要处置资产，可由政府主导的专项基金进行回购或过桥融资，既可帮助企业渡过难关，也可以主动调整业态、腾笼换鸟，供其他具有创新发展能力的科技企业使用。

四、科技园区运营能力重于开发能力

科技园区运营能力要重于开发能力。政府应制定相关政策鼓励开发商多持有园区物业，如随持有量的增加递减资产税率、降低租赁收入税负等，引导开发商不从或少从销售中赚钱，从长期持有的物业租赁及后续运营服务中获利。园区建设单位从开始就树立服务创新、久久为功的理念，以产业规划为先导，空间规划为落地，运营规划为支撑，形成真正的园区规划、建设、招商、运营一体化的建设模式。

新时代下，科技园区作为实施科技创新驱动战略的重要载体，其投资建设、运营服务的模式，打造不同区位优势、不同产业方向、不同集聚规模的科技园区，发挥科技园区的区域新引擎、产业新动能的引领作用。

 

一、建设科技园区要抛弃房地产开发模式

科技园区不应成为房地产商逐利的新市场。科技园区的建设主体可以多元化，房地产商也完全可以参与科技园区的建设，而且有信誉、有品牌的房地产商也可以凭借其资金、策划、设计、运营的综合实力，提高科技园区建设品质。

但科技园区必须去地产化，首先要从土地出让方式上改革，政府要摆脱对“土地财政”的依赖，不以竞拍高价者得，而在限定土地价格下选优，既防止推高地价又确保有优秀的建设主体；其次，园区用地建设的各类物业要实行严格的销售转让政策，甚至是限制销售、不得转让，除政府的严格审批下可进行定向销售部分物业外，园区建设主体要持有大部分物业，靠长期租赁回收建设投资。这样，政府把低成本的土地交由优秀的主体建设，防止其进行囤地炒房，确保其向科技企业提供长期、低廉的租赁物业，促进科技企业的创新创业，企业发展了，纳税增加了，政府收入从前端的“土地财政”变为后端“发展红利”，从而使科技园区建设进入良性的发展状态。

二、 科技园区基础设施不等同于市政一级土地开发

建设科技园区基础设施要先行。目前，园区基础设施建设的普遍模式是政府的一级土地开发授权模式，即政府把土地的一级开发权通过一定审批程序授予开发主体，开发主体根据授权内容，对土地进行用地规划、征地拆迁、建设市政基础设施，如“七通一平”。

但科技园区的基础设施与市政一级土地开发有着显著的差别，市政一级土地开发是科技园区基础设施的必要条件，但不是充分条件。一般而言，市政一级土地开发包括供水、供电、供气、雨污水排放、道路、电信等，但科技园区的基础设施还需要园林景观、公共停车场、海绵调蓄池、中水处理系统等生态保障设施，而且随着技术进步，科技园区的公共技术服务设施也已成为标配，如光缆、无线WIFI、数据中心等，这些科技园区基础设施内容已大大超出市政一级土地开发的范围，也就是说市政一级土地开发的模式满足不了科技园区基础设施的建设。但科技园区基础设施建设内容需要与市政基础设施同步规划、甚至同步实施，并联进行，如果是串联进行，不仅增加成本，还给后续建设造成巨大困难甚至是无法实施。

三、防止科技企业沦为科技地产商

目前，有一种趋势需引起特别关注，一些科技企业的主营业务悄然地改头换面，正在从科技创新的主体，演变为科技地产新军，加入到科技地产商的行列中。随着科技企业的发展，在政府的支持下企业获得优惠的土地建设自用的管理总部、研发中心、厂房、公寓等设施，既体现了企业的发展壮大，也以固定资产的形式固化了企业的经营成果。

但科技不断推陈出新，科技企业的发展之路也充满坎坷，在经营不善的情况下企业变卖部分固定资产实为无奈之举，也在经营的情理之中。但在我国房地产火爆的市场中，出现了辛辛苦苦创新创业一辈子，不如出售企业的一套房产赚钱的奇葩，卖房产竟成为企业的救命稻草。如果说这只是无心插柳柳成荫的个例，而一些科技企业借科技之名行地产之实则是新的“谋篇布局”。在房地产暴利的诱导下，这些企业通过各种途径拿到远远超过自用需求的优惠土地，建设了大量办公楼宇、商业配套、甚至公寓住宅，或直接销售房产，或转让项目公司股权，或成为房东，不在科技创新上下功夫，而在房地产上搞投机，从支持创新的政策中套利。在这些所谓的科技企业的财务报表不难发现，科技发展的主营业务增长乏力或萎靡不振，而投资收益或营业外收入贡献巨大，政府良好的政策初衷，成为不良企业的“优质副业”。

为防止科技企业进行政策套利、沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度，在资产登记、股权变更等环节进行核查，如企业确实遇到发展困难需要处置资产，可由政府主导的专项基金进行回购或过桥融资，既可帮助企业渡过难关，也可以主动调整业态、腾笼换鸟，供其他具有创新发展能力的科技企业使用。

四、科技园区运营能力重于开发能力

科技园区运营能力要重于开发能力。政府应制定相关政策鼓励开发商多持有园区物业，如随持有量的增加递减资产税率、降低租赁收入税负等，引导开发商不从或少从销售中赚钱，从长期持有的物业租赁及后续运营服务中获利。园区建设单位从开始就树立服务创新、久久为功的理念，以产业规划为先导，空间规划为落地，运营规划为支撑，形成真正的园区规划、建设、招商、运营一体化的建设模式。

科技园区的开发建设者要转型成为高科技专业园区发展商、运营服务商，紧密围绕企业从成立、孵化、加速到成熟的不同发展阶段，针对双创的特点和企业实际需求，构建包括政策引导、产业集群、创新平台、科技金融、国际合作和产业服务的六大生态要素，打造适宜企业创新创业的生态体系。园区运营商积极集聚产业链，打造创新链，融通资金链，构建起专业化、特色化、国际化、品牌化和创新性的产业服务体系，不断丰富双创服务内容，从技术支撑、市场拓展、人力资源、知识产权、信用体系、投融资、公共管理等方面嵌入式服务，在帮助企业发展的同时，分享企业发展成果，也实现园区建设主体自身的可持续发展。