城市发展迈入存量深耕时代，大规模增量扩张的开发模式逐步退场，以提质增效为核心的城市更新成为国土空间开发与经济结构转型的核心抓手。国务院近日印发的《城市更新“十五五”规划》，立足我国城镇化发展新阶段，对未来五年城市更新的实施范围、重点任务、保障机制与资金支持作出系统性部署，不仅划定了城市空间改造的政策边界，更直接重塑商业地产行业的发展底层逻辑。过去依赖拿地开发、散售回款的传统商业地产模式遭遇增长瓶颈，而城市更新带来的存量盘活、业态重构、场景升级、社区服务融合等多重需求，为行业开辟了全新赛道。

一、“十五五”城市更新规划划定商业地产转型总基调

《城市更新“十五五”规划》是承接“十四五”城市更新试点成果、面向2026至2030年城镇化高质量发展的纲领性文件，区别于此前零散化、碎片化的地方更新政策，本次国家层面顶层设计，明确提出严控大拆大建、坚持留改拆并举、聚焦民生导向、强化运营长效、鼓励多元主体参与五大核心原则，每一条原则都精准指向商业地产过往粗放式发展的短板，同时划定行业未来五年的发展红线与红利区间。

首先，规划明确严控大规模拆除重建，禁止脱离实际的形象工程与政绩工程，将更新重心从推倒重建转向存量提质。过往商业地产参与城市更新，普遍倾向于将老旧街区、低效商圈整体拆除，新建标准化购物中心，追求短期开发利润，这种模式不仅造成大量建筑资源浪费，也极易出现商圈同质化严重、空置率居高不下的问题。“十五五”规划直接限制大拆大建比例，要求各地建立拆除负面清单，优先采用改造提升、功能置换、微更新等方式盘活存量物业，这意味着商业地产必须摒弃高周转开发思维，转向精细化存量运营，项目开发逻辑从“重建设”彻底转向“重改造、重运营、重服务”。

其次，规划将民生服务功能作为城市更新核心落脚点，提出完善社区商业配套、补齐便民服务短板、打造15分钟便民生活圈的硬性目标。政策明确要求，城市更新项目必须优先保障养老、托育、社区医疗、便民商超、家政服务等基础业态落地，商业空间不再单纯承担消费娱乐功能，而是成为承载社区公共服务的核心载体。这一导向打破了传统商业只关注零售、餐饮、娱乐的业态局限，倒逼商业地产企业重构业态组合，将便民属性、公共属性融入商业空间设计，社区商业、便民综合体成为政策重点扶持的赛道，也成为商业地产突破同质化困局的核心抓手。

再者，规划强调盘活低效存量资产，重点针对老旧商圈、闲置楼宇、工业遗存、批发市场等低效空间开展功能重塑。国家层面将老旧商业街区、停产闲置厂房、传统批发市场纳入重点更新清单，鼓励通过业态转型、场景创新、品牌升级实现资产价值重估。传统批发市场因业态落后、环境杂乱、交通拥堵逐渐被市场淘汰，老旧商圈因设施老化、品牌陈旧、客流流失陷入经营困境，工业遗存则因产权复杂、改造门槛高长期闲置，这些存量资产在“十五五”规划中被赋予全新价值定位，为商业地产提供了大量低成本获取优质物业的机会，也开辟了工业文旅商业、复古街区商业、主题文创商业等全新细分赛道。

同时，规划构建多元投融资体系，明确鼓励社会资本参与城市更新项目，通过专项债、REITs、银行专项贷款、政企合作等方式拓宽资金渠道。城市更新项目普遍存在周期长、资金占用大、回报周期慢的特点，过往社会资本参与积极性较低，核心痛点在于资金回笼困难。“十五五”规划针对资金痛点出台系统性支持政策，允许符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs，地方政府可配套发行城市更新专项债，同时引导政策性银行提供长期低息贷款，为商业地产企业参与长周期更新项目解决资金难题。此外，规划鼓励采用特许经营、委托运营、合资合作等政企合作模式，降低企业拿地成本与政策风险，为中小商业运营服务商提供参与大型更新项目的通道。

最后，规划提出坚持因地制宜分类实施，一线城市聚焦商圈提质、存量优化，二线城市兼顾新区配套与老城更新，三四线城市重点补齐基础商业短板。分类施策的政策导向，打破了全国商业地产标准化复制的旧模式，要求企业根据不同城市能级、区域人口结构、消费习惯定制更新方案。一线城市存量饱和，商业更新核心在于场景创新与高端业态升级；新一线城市聚焦社区商业与商圈迭代；下沉市场则侧重基础便民商业建设，区域化、定制化运营成为商业地产核心竞争力。

整体来看，“十五五”城市更新规划并非单纯的政策约束，而是一套完整的行业转型引导方案，商业地产必须紧跟政策导向，放弃高周转、重开发、同质化的旧路径，以存量运营为核心，以民生服务为根基，以多元融资为支撑，在政策划定的赛道中挖掘长期稳定的商业价值。

二、传统商业地产为何必须拥抱城市更新新赛道

在“十五五”城市更新政策落地之前，国内商业地产行业已经经历了多年深度调整，存量过剩、业态固化、盈利困难、融资受阻四大痛点长期制约行业发展，而城市更新带来的政策红利，恰好成为破解行业困境的核心突破口，梳理行业现存问题，更能清晰把握政策红利的适配方向。

第一，全国商业物业存量过剩，新建购物中心空置率持续攀升，增量开发空间不断压缩。根据行业监测数据，国内一二线城市核心商圈购物中心趋于饱和，部分三四线城市盲目新建大型商业综合体，导致区域商业供给严重过剩，大量新建项目开业即陷入客流不足、品牌撤店的困境。与此同时，城镇化进程进入后半段，城市新增建设用地指标逐年收紧，核心城市土地出让以存量用地为主，传统拿地新建商业项目的门槛大幅提升，成本持续走高，利润空间被不断压缩。在此背景下，商业地产企业被迫从增量市场转向存量市场，而“十五五”城市更新规划将存量盘活上升为国家战略，恰好为行业存量改造提供了政策背书与实施空间，老旧物业改造成本更低、区位更成熟，成为行业未来核心供给来源。

第二，传统商业业态同质化严重，无法适配居民多元化消费需求，客流流失成为普遍难题。过去十年，国内商业地产陷入业态复制怪圈，几乎所有购物中心均以连锁零售、网红餐饮、影院电玩为核心业态，缺乏差异化定位。随着居民消费从物质消费转向体验消费、服务消费、情绪消费，单纯的商品售卖已经无法吸引消费者，传统商业空间因业态固化、场景单一逐渐失去吸引力。而“十五五”规划强调城市更新要立足居民真实需求，鼓励业态创新与场景升级，要求商业空间融合文旅、康养、文创、亲子等多元功能，为商业地产打破同质化困局提供了政策指引，推动行业从“卖商品”转向“卖体验、卖服务、卖场景”。

第三，社区商业配套长期存在短板，便民业态缺失，商业与居民生活严重脱节。过去商业地产布局重心集中在核心商圈，追求规模化、高端化，而城市社区周边普遍存在商超老旧、早餐点零散、养老托育配套不足、家政服务缺失等问题，15分钟便民生活圈建设进度缓慢。传统商业企业忽视社区流量价值，将社区商业视为低端配套，不愿投入资金精细化运营，导致社区商业长期处于低水平运营状态。“十五五”规划将补齐社区商业短板作为城市更新的硬性任务，要求各地优先完善社区便民业态，为商业地产开辟了下沉社区的全新赛道，依托稳定的社区客流，打造高频刚需的便民商业，相比核心商圈商业，客流更稳定、抗风险能力更强，成为行业新的利润增长点。

第四，商业地产融资渠道收紧，长周期项目资金回笼困难，企业抗风险能力持续弱化。近年来，房地产行业融资监管趋严，传统开发贷、信托融资门槛大幅提高，商业地产项目因回报周期长，很难获得低成本长期资金，大量中小商业企业因资金链断裂被迫退出市场。而“十五五”规划配套出台城市更新专项融资政策，专项债、REITs、政策性贷款等工具精准适配更新项目长周期特点，为企业盘活存量资产、拓宽资金渠道提供了政策支持，有效缓解行业资金痛点，降低项目运营风险。

第五，老旧商圈与工业遗存资产闲置，价值被严重低估，缺乏专业运营主体盘活。国内大量上世纪建成的传统商圈、批发市场、老厂房，占据城市核心区位，但因设施老化、产权复杂、业态落后长期低效运营，部分甚至直接闲置。这些存量资产区位优势显著，只要完成业态改造与场景升级，就能快速释放价值，但过往因缺乏国家层面政策支持，企业改造顾虑重重，担心政策变动导致项目停滞。“十五五”规划将此类资产纳入重点更新范围，明确产权优化、审批简化等配套政策，打消企业改造顾虑，推动闲置存量资产价值重估，为商业地产提供大量优质改造标的。

综合来看，传统商业地产的发展瓶颈，恰好与“十五五”城市更新规划的政策导向高度契合，行业想要突破增长困境，必须深度绑定城市更新赛道，依托政策红利，完成从开发到运营、从商圈到社区、从同质化到差异化的全面转型。

三、“十五五”规划框架下商业地产五大黄金赛道

结合《城市更新“十五五”规划》重点任务与政策扶持方向，商业地产可重点布局社区便民商业、老旧商圈提质升级、工业遗存商业活化、低效楼宇功能置换、文旅融合主题商业五大赛道，每一条赛道均有明确的政策支撑、稳定的市场需求与可落地的盈利模式，是未来五年行业转型的核心方向。

1、社区便民商业：政策强制落地的刚需赛道，客流稳定抗周期

“十五五”规划将15分钟便民生活圈建设列为城市更新民生核心任务，明确要求各地在老城改造、社区更新项目中，补齐生鲜商超、早餐网点、家政服务、养老助餐、托育托管、社区医疗等便民业态短板，鼓励打造一站式社区商业综合体，这意味着社区商业不再是可选赛道，而是政策硬性要求的刚需赛道，也是商业地产最稳妥的转型方向。

从政策红利来看，国家层面要求地方政府对社区更新项目给予审批简化、税收减免、租金补贴等支持，优先保障社区商业配套用地供给，部分城市对落地养老、托育等公益属性业态的商业项目，给予专项财政补贴，大幅降低企业运营成本。从市场需求来看，社区商业依托固定居住客流，主打高频刚需消费，不受宏观经济波动影响，相比核心商圈商业，客流稳定性更强，抗风险能力更高。传统社区商业普遍以零散小商铺为主，业态杂乱、管理混乱，缺乏标准化运营主体，商业地产企业可通过整体承租老旧社区底商，统一改造装修、业态规划、招商运营，打造一站式便民生活中心，整合生鲜超市、便民餐饮、家政服务、老年活动中心、亲子托管等业态，兼顾商业盈利与民生服务属性。

在项目落地层面，一线城市可聚焦老旧小区连片更新，打造精细化高端社区商业，融入宠物服务、健身康养、社区书房等新业态；新一线城市主打便民刚需业态，以生鲜、餐饮、生活服务为核心；三四线城市重点补齐基础商业短板，解决买菜难、就餐难等核心问题。此外，规划鼓励社区商业融入公共服务功能，企业可与街道、社区合作，将社区党群服务、政务代办等功能融入商业空间，获取政策扶持的同时，进一步锁定社区客流。社区商业的盈利模式也更加多元，除商铺租金收益外，还可拓展会员服务、社区团购、家政定制等增值服务，提升整体盈利能力，是“十五五”期间商业地产最具确定性的赛道。

2、老旧商圈提质升级：存量优化赛道，依托成熟客流实现价值重塑

“十五五”规划明确提出对城市核心老旧商圈实施提质改造，禁止大拆大建，采用微更新、业态迭代、场景升级的方式，盘活商圈存量物业，优化商圈交通组织、环境配套与品牌结构，打造现代化城市商业地标。国内大量上世纪建成的核心商圈，占据城市最优区位，拥有数十年积累的品牌认知与客流基础，但因设施老化、品牌落后、场景单一逐渐衰落，成为商业地产存量改造的核心标的。

政策层面，国家鼓励各地对老旧商圈实施连片更新，允许通过产权整合、业态置换、外立面改造、交通优化等方式提升商圈品质，同时支持商圈引入首店经济、夜间经济、国潮品牌等新业态，打造特色化主题商圈。传统商圈改造无需大规模拆除重建，仅通过外立面翻新、内部动线优化、品牌迭代升级即可完成，改造成本远低于新建项目，且商圈原有客流基础稳固，改造完成后可快速恢复经营，资金回笼速度更快。

在业态规划上，老旧商圈需摒弃传统零售为主的模式，向体验型、社交型、文旅型商业转型。针对商圈原有老字号商铺，规划鼓励保留传承，打造老字号主题街区，结合国潮元素完成品牌年轻化升级；同时引入沉浸式剧本杀、文创手作、非遗体验、特色餐饮等体验业态，延长消费者停留时间，提升商圈坪效。此外，规划鼓励发展夜间经济，商圈可打造夜间市集、灯光秀、露天演艺等场景，激活夜间消费潜力，突破日间客流局限。对于商圈内闲置的传统百货大楼，可改造为主题购物中心，聚焦细分客群，比如亲子主题、青年潮流主题、轻奢体验主题，避免与新建购物中心同质化竞争。

值得注意的是，老旧商圈改造需兼顾商业价值与城市记忆，严格遵循规划“留改拆并举”原则，保留商圈历史风貌与文化符号，不能为了追求商业效益彻底推倒重来。依托成熟区位与客流基础，通过精细化运营重塑商圈价值，是商业地产依托城市更新实现低成本扩张的核心赛道。

3、工业遗存商业活化：政策重点扶持的特色赛道，差异化竞争优势显著

“十五五”规划将工业遗存盘活纳入城市更新重点任务，鼓励对停产工厂、老厂房、仓储建筑实施功能置换，在保留工业风貌的前提下，改造为文创园区、艺术街区、主题商业综合体，打造城市工业文化地标。工业遗存改造商业项目，兼具文化属性与商业属性，契合体验式消费需求，极易形成差异化品牌效应，避开传统商业同质化竞争，是“十五五”期间极具潜力的特色赛道。

政策红利层面，国家明确支持工业用地兼容商业用地，简化工业遗存改造的规划审批流程，对文创、文旅类改造项目给予税收优惠与专项补贴，部分城市允许工业遗存改造项目突破原有容积率限制，提升商业空间利用率。工业遗存大多位于城市老城区，随着城市扩张逐渐成为核心区位，且建筑空间开阔、层高充足，适合打造开放式商业街区，相比封闭的购物中心，场景可塑性更强。

在业态落地层面，工业遗存商业可打造三大核心方向：一是文创主题商业，改造为文创园区，引入画廊、艺术工作室、文创商店、非遗工坊、特色咖啡馆，打造文艺青年聚集地；二是工业文旅商业，保留生产线、机械设备等工业遗迹，打造沉浸式工业博物馆，结合网红餐饮、潮流零售、亲子研学业态，打造文旅消费目的地；三是潮流体验商业，依托开阔的空间优势，引入电竞馆、室内运动馆、Livehouse、潮牌集合店，聚焦年轻消费群体，打造潮流打卡地标。

工业遗存改造项目最大的难点在于产权复杂、改造成本偏高，但依托“十五五”规划的政策支持，企业可通过政企合作模式获取项目，由政府协调产权问题，企业负责商业运营，降低项目落地难度。同时，此类项目具备独特的文化IP，可长期运营，资产增值空间巨大，适合注重长期价值的商业地产企业布局。

4、低效楼宇功能置换：低成本存量赛道，适配多元化细分商业需求

“十五五”规划重点提出盘活城市闲置写字楼、老旧酒店、低效批发市场等存量楼宇，通过功能置换实现商业价值提升，这类低效楼宇占据城市核心区位，但因业态落后陷入空置困境，改造成本低、区位优势明显，是商业地产布局细分赛道的优质标的。

从政策导向来看，规划允许闲置写字楼兼容商业业态，鼓励将空置写字楼改造为社区康养综合体、亲子成长中心、商务配套商业、精品酒店等；对于传统批发市场，要求淘汰低端批发业态，转型为精品零售、特色市集、供应链展示中心等现代化商业空间。过往城市核心区大量写字楼因互联网行业收缩陷入空置，传统批发市场因电商冲击客流锐减，这些存量物业租金低廉，区位优越，改造后可精准匹配细分消费需求，实现价值逆袭。

在具体改造方向上，闲置写字楼可根据区位特点定制业态：核心商务区写字楼可改造为商务配套商业，引入精品咖啡、商务简餐、会议服务、高端茶室，服务周边商务人群；居民区周边写字楼可改造为康养综合体，融合康复理疗、老年旅居、养生餐饮、健康管理等业态，适配老龄化消费需求；交通枢纽周边写字楼可改造为亲子成长中心，整合早教、托管、兴趣培训、亲子餐饮等业态，打造一站式亲子商业空间。传统批发市场可转型为特色市集，引入地方特产、非遗手作、小众文创、网红小吃，打造年轻化市集商业，摆脱低端批发标签。

低效楼宇改造无需大规模土建工程，主要以内部装修、业态调整为主，改造周期短、资金占用少，适合中小商业运营企业布局。依托“十五五”规划的存量盘活政策，企业可通过长租、产权收购等方式获取物业，精准匹配细分需求，实现低成本盈利。

5、文旅融合主题商业：场景创新赛道，依托更新打造沉浸式消费目的地

“十五五”规划鼓励城市更新与文旅发展深度融合，要求结合城市历史文化街区、古镇风貌区，打造文旅商业综合体，推动商业空间从单纯消费场景向文旅体验场景转型。随着国内短途游、城市微度假成为消费主流，文旅融合商业项目迎来爆发式增长，而城市更新为项目落地提供了大量历史文化载体。

政策层面，国家支持历史文化街区保护性更新，允许在保留历史建筑风貌的前提下，引入文旅商业业态，打造集观光、体验、消费于一体的城市文旅目的地。国内大量历史文化街区，因业态杂乱、商业化过度逐渐失去吸引力，商业地产企业可依托规划政策，实施保护性微更新，淘汰低端同质化商铺，引入非遗体验、民俗展示、特色民宿、主题餐饮、文创零售等业态，打造沉浸式文旅商业街区。

此外，规划鼓励城市更新项目打造夜间文旅消费场景，企业可结合历史街区灯光改造、民俗演艺、露天市集，激活夜间文旅消费，延长消费者停留时间。文旅融合商业最大的优势在于自带文旅流量，能够突破本地客流局限，吸引外地游客，客流来源更加多元，抗风险能力更强。同时，依托历史文化IP，项目具备独特性，难以被复制，能够形成长期竞争壁垒。

四、商业地产把握更新红利的实操策略

“十五五”城市更新规划带来的机遇清晰可见，但项目落地涉及政策对接、资金筹备、业态规划、运营管理等多重环节，想要真正把握红利，企业必须制定系统化实施策略，从主体合作、资金筹备、业态运营、风险防控四个维度，构建可落地的更新项目实施体系。

1、构建多元合作主体，降低项目政策与产权风险。

城市更新项目涉及政府、居民、产权方、运营企业等多方主体，产权复杂、审批流程繁琐，单一企业很难独立完成项目落地，因此构建多元合作模式是首要策略。首先，优先采用政企合作模式，对接地方住建、发改、商务局等部门，参与政府主导的连片更新项目，由政府负责产权协调、审批简化、政策补贴，企业负责投资、改造与运营，降低项目政策变动与产权纠纷风险。其次，联合本地产权方、街道社区共同开发，老旧小区、商圈更新项目涉及大量小产权业主，与产权方合资合作，能够快速整合物业资源，避免因产权分歧导致项目停滞。最后，可与专业运营服务商合作，房企负责资金投入与物业改造，运营服务商负责业态招商、品牌管理、日常运营，发挥各方优势，提升项目运营成功率。

2、巧用多元融资工具，破解长周期资金回笼难题。

城市更新项目周期长、资金占用大，传统融资模式难以适配，必须依托“十五五”规划配套的融资政策，构建多元化资金体系。第一，积极申请政策性资金，对接国开行、农发行等政策性银行，申请城市更新专项低息贷款，相比商业贷款，利率更低、周期更长，适配更新项目特点；第二，争取地方专项债支持，地方政府发行的城市更新专项债，可用于项目基础设施改造，企业可通过承接政府项目，间接获取专项债资金支持；第三，盘活存量资产发行REITs，对于运营成熟、现金流稳定的更新项目，申请发行基础设施REITs，将存量资产变现，回笼资金用于新项目拓展，形成资金闭环；第四，引入社会资本，通过股权合作、收益权转让等方式，吸引保险资金、产业基金参与项目投资，分散资金压力。

3、坚持差异化业态运营，打造长期稳定的盈利模式。

“十五五”规划强调因地制宜，拒绝千篇一律的更新项目，因此业态规划必须摒弃标准化复制，坚持差异化定位。首先，深度调研目标客群，根据项目区位人口结构、消费习惯定制业态，社区商业聚焦刚需便民，商圈商业聚焦体验社交，文旅商业聚焦文化体验；其次，采用“公益+商业”的业态组合，在满足政策民生要求的前提下，布局盈利性业态，比如社区商业落地养老托育公益业态获取政策补贴，同时搭配生鲜、餐饮等盈利业态，兼顾政策合规与商业收益；最后，强化长效运营思维，更新项目的核心价值在于长期运营收益，而非短期销售回款，企业需搭建专业运营团队，持续优化品牌结构，定期更新业态，保持项目吸引力，通过租金收益、增值服务、品牌授权等方式实现长期稳定盈利。

4、紧跟地方细则落地，精准对接区域政策红利。

“十五五”规划为国家顶层框架，各地会结合自身情况出台地方实施细则，商业地产企业必须紧盯地方政策落地，精准把握区域红利。一线城市聚焦商圈提质、工业遗存活化，政策支持高端体验业态、文创文旅业态落地；新一线城市重点布局社区便民商业，地方政府配套大量补贴政策；三四线城市聚焦基础商业配套，更新项目审批门槛更低，土地成本更低。同时，关注地方更新试点区域，试点项目往往享有审批简化、资金补贴等优先政策，是企业布局更新赛道的优质切入点。

结语：“十五五”城市更新规划的正式落地，标志着我国城市发展与商业地产行业同步进入存量深耕的全新周期，过去依赖增量开发的时代彻底落幕，以存量改造、精细化运营、民生服务融合为核心的城市更新赛道，成为商业地产未来五年突破增长瓶颈的核心抓手。从政策导向来看，严控大拆大建、聚焦民生服务、盘活低效存量、拓宽融资渠道四大核心方向，为行业划定了清晰的转型路径；从市场机遇来看，社区便民商业、老旧商圈提质、工业遗存活化、低效楼宇置换、文旅融合商业五大细分赛道，具备政策扶持、需求稳定、差异化显著的核心优势，是企业布局的黄金方向。但机遇背后同样存在产权、资金、运营、政策等多重风险，企业唯有紧扣政策导向，深耕细分赛道，构建多元合作模式与风险防控体系，才能真正把握更新红利。对于商业地产行业而言，“十五五”城市更新不仅是一次政策机遇，更是一场彻底的行业重构。那些能够摒弃旧思维、拥抱存量运营、深耕民生服务的企业，将在更新浪潮中抢占先机，实现长期稳定发展；而固守传统开发模式的企业，终将被行业迭代淘汰。未来五年，城市更新将成为商业地产的主战场，唯有顺势而为，方能行稳致远。

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