“十五五”规划建议中，首次将“大力实施城市更新”写入国家中长期发展规划，确立了其在现代化建设全局中的战略定位。从“大拆大建”到“可持续更新”，从单一项目改造到片区统筹运营，城市更新已进入“政策护航、模式创新、多方共赢”的高质量发展阶段。当前，各地的城市更新行动正聚焦于六大核心类型展开。本文，飙马商业地产结合政策导向与落地逻辑，助力开发商精准把握机遇，吃透政策红利。

2026年城市更新政策核心方向

2026年城市更新政策的核心将是“松绑”与“赋能”，通过机制创新激活存量空间价值。在规划层面，政策允许增强详细规划适应性，鼓励土地混合开发和空间复合利用，对微更新项目制定规划许可豁免清单，大幅降低项目推进门槛。土地政策方面，优化后的过渡期政策明确，利用存量土地发展国家支持产业可享受最长5年的灵活过渡期，到期后可通过租赁、协议出让等方式办理用地手续，为市场主体提供稳定预期。

资金与运营层面，政策强调构建“政府引导、市场运作、公众参与”的长效机制，鼓励资源资产组合供应与整体运营，支持通过政府基金、银行融资、企业自筹等多元模式破解资金难题。同时，城市体检全面覆盖全国设市城市，将群众急难愁盼问题与城市发展短板作为更新重点，让项目更贴合需求、更易落地。把握这些政策导向，是城市更新项目成功的前提。

6大核心类型落地案例解析

1、居住类城市更新：民生为本，激活老旧社区生命力

居住类更新是城市更新的基础板块，核心聚焦老旧小区、危旧楼房、平房院落的安全保障与品质提升，遵循“修缮加固+功能补齐+环境提质”的核心逻辑。其核心目标不仅是消除安全隐患，更要构建宜居宜养的社区生态，破解老旧小区“设施老化、功能缺失、管理缺位”三大痛点。

案例解析：重庆市江北区塔坪片区老旧小区改造项目

塔坪片区位于重庆市江北区观音桥街道，建成于20世纪80-90年代，占地面积约15公顷，涉及居民楼40余栋，常住人口约5000人。作为典型的城市老旧社区，该片区存在建筑老化、管线破损、停车困难、公共设施匮乏等问题，居民改造意愿强烈。

项目以“可持续运营”的渐进式城市更新理念为核心，致力于打造“宜居、宜业、宜游”三位一体的共享型创意活力街区。

在基础设施更新方面，项目对基础设施以及环境进行综合整治，对44栋老旧楼房进行改造，完善社区基础设施，美化环境。

在功能植入上，增设便民服务中心、社区食堂、养老托幼设施。并引入文创店铺、特色餐饮，激发街区活力。

在文化赋能上，修复传统风貌建筑，打造文化墙、社区博物馆。同时，组织居民参与公共空间设计，增强归属感。

最后，在实施机制上，政府、市场、社会资本和居民共同参与，形成改造合力。江北区政府提供政策支持，协调各部门推进改造。引入专业运营商，负责商业业态升级与长效运营。通过问卷调查、居民议事会收集意见，并成立社区自治组织，参与后续管理维护。

塔坪片区改造项目通过系统性更新，实现了从“老旧破败”到“宜居宜业”的转变，为重庆乃至全国的老旧小区改造提供了可复制的经验。

2、产业类城市更新：空间焕新，赋能产业迭代升级

产业类更新针对老旧厂房、低效产业园区、老旧楼宇等存量空间，核心是通过“功能置换+设施升级+产业导入”，实现从低效利用到高效适配的价值跃迁，是推动城市经济结构优化的重要抓手。此类更新并非单纯物理翻新，而是以产业需求倒推空间改造，让存量空间适配新产业、新业态发展。

案例解析：上海杨浦滨江工业遗存活化项目

杨浦滨江是中国近代工业的发源地之一，拥有中国第一座现代化水厂、远东最大火力发电厂等十余项 “全国工业之最”，集聚 24 处、66 幢历史保护建筑，总建筑面积达 26.2 万平方米。

项目坚持“微更新、轻介入”，保留工业“锈色肌理”，如老厂房红砖、管道、起重机等，避免大拆大建。

改造措施：

构建“工业文明博览带 + 公共开放空间 + 创新产业集群”，推动工业遗存向文化、商业、会展、文创、居住等功能转型。同时，打通封闭岸线，建设连续步行道、栈桥、口袋公园，配套公共服务，提升可达性与包容性。

此外，结合滨江生态工程，植入垂直绿化、雨水回收、节能照明，实现工业遗产与自然生态融合。

在产业与业态上，打造文化地标集群，国棉十七厂改造成上海国际时尚中心，毛麻仓库改造成高端展览中心，形成“工业遗存 + 文化 IP”矩阵。同时，布局文创办公、数字经济、跨境电商，吸引设计、科技企业入驻，打造滨水创新走廊。此外，还引入特色餐饮、主题民宿、亲子体验，联动游船码头，构建“日间休闲 + 夜间经济”复合业态。

在文化传承上，项目通过工业元素装置、博物馆展陈、非遗展厅（如上海港码头号子），讲述工业文明故事；同时，还运用 AR/VR 复原生产场景，建设智慧导览系统，提升文化体验的互动性与沉浸感。

更新后，5.5 公里公共空间日均接待超 2 万人次，成为市民休闲首选；吸引投资超百亿元，带动文创、旅游、会展等产业营收年均增长15%；培育多个国家级文化地标，提升区域产业能级。

3、设施类城市更新：筑牢根基，提升城市服务能级

设施类更新聚焦老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，核心是“保安全、补短板、提能力”，直接关系城市安全韧性与公共服务水平，是城市更新的优先级板块。此类项目具有强公益性与系统性，常与居住、产业类更新打包推进，实现整体提升。

案例解析：上海市静安区固体废弃物流转中心更新项目

作为全国唯一入选住建部第一批城市更新典型案例的环卫设施项目，上海市静安区固体废弃物流转中心更新项目，以“微改造、强赋能、多功能”为核心思路，为老旧市政环卫设施更新提供了可复制范本。

该流转中心位于静安区淮安路750号，占地面积仅4752平方米，2004年建成启用后，因设施老化、功能单一等问题，逐渐难以适配城市环卫精细化管理需求。2020年启动大修改造，2022年完工后，项目打破传统环卫设施“单一作业”定位，实现从生产场所到“作业+科普+会务+参观”综合性场所的转型，全程坚守“不搞大拆大建、盘活存量空间”的原则。

空间利用上，项目秉持“螺蛳壳里做道场”的思路，不改动主体结构，仅通过内部功能重构与空间腾挪，新增除臭设备区、污水处理场地、参观廊道及会议室等功能区域，容积率保持不变，最大化挖掘存量空间价值。

技术赋能方面，通过数字化升级实现效率跃升：卸料环节从人工派位改为信息系统计量称重后智能分配倒口，转运箱装载率从85%提升至95%，日转运生活垃圾能力从400吨增至500吨以上，效率提升25%；同时在全市率先引入AI湿垃圾品质监控设备，通过高清摄像头与智能识别技术实现分类监管可追溯，筑牢环卫治理闭环。

项目利用一、二层作业区围廊空间打造垃圾分类科普展馆，通过多媒体交互装置与VR体验设备，让市民直观了解垃圾转运全流程，将环卫设施转化为“无废城市”科普阵地，既提升了公共服务价值，又强化了公众环保意识，实现环境效益与社会效益双赢。

4、公共空间类城市更新：生态赋能，打造宜居活力场景

公共空间类更新以绿色空间、滨水空间、慢行系统为核心，通过“生态修复+空间活化+系统联通”，让公共空间兼具生态功能、民生价值与社交属性，是提升城市宜居度与幸福感的重要载体。此类项目无需大规模拆改，多通过“微更新”方式激活闲置空间，成本低、见效快、群众获得感强。

案例解析：杭州市滨江区沿江景观带公园更新项目

杭州市滨江区沿江景观带公园更新项目是杭州“办好一个会、提升一座城”亚运筹备理念的深度实践，也是滨江区实现城市能级跃升的民生工程。项目以“建设天堂硅谷、打造硅谷天堂”为战略定位，聚焦“一老一小一青年”的实际需求，围绕迎亚运、全民健身两大主题，通过“城市切片、超级海塘、橙蓝丝带、便民驿站、健身公园、智慧滨江”六大板块，打造功能丰富、融入市民生活的绿色休闲廊道和国际公共滨水空间。

在生态修复与景观提升上，项目全新打造6个自然景观公园（湿地公园、万国花园、亚运公园等）和3个运动公园（亚运运动公园、船闸运动公园、临桥巷运动公园），形成“四季有景、季相分明”的景观体系。

在空间活化与功能复合上，构建全线贯通17.4公里的“橙蓝丝带”慢行系统，整合跑步道、骑行道、漫步道，并嵌入智慧跑道、智能灯杆等设施，提升运动体验。改造提升6个沿江驿站、新建6个驿站，嵌入餐饮、书吧、咖啡等多元业态，形成“500米服务半径”的便民网络。驿站通过市场化招租实现自我造血，租金反哺更新投入。新增儿童游乐设施节点10余处，打造攀岩墙、滑梯等设施，满足全龄段需求。

在文化赋能与经济增效上，在亚运运动公园布局运动主题设施，呼应亚运精神；工匠博物馆与钱江一桥联动，展示滨江区工匠文化。串联文化、旅游、体育资源，举办马拉松、樱花跑等活动，打造“无围墙的城市运动体验带”。通过商业配套、文化活动带动“美丽经济”，2023年项目获评杭州市“最美绿道”，成为新晋网红打卡地。

在更新模式上，项目采用“最小干预、精准实施”原则，通过更新路面立面、完善公共设施、嵌入口袋公园等举措，以小投入实现大收获。项目建成后，沿江区域城市界面焕然一新，成为市民休闲、健身、亲子活动的首选地。并入选住建部城市更新典型案例（第二批），成为浙江省唯一连续两年有项目入选的区域。

5、区域综合性城市更新：统筹整合，实现片区价值跃升

区域综合性更新是最高阶的更新类型，以“功能融合+资源统筹+可持续发展”为核心，统筹片区内居住、产业、设施、公共空间等各类资源，通过“整体规划+分类实施+多方联动”，实现片区功能重构与综合效益最大化，常作为城市更新试点探索路径。

案例解析：成都猛追湾片区更新项目

猛追湾曾是东郊工业重镇与老旧居住区混杂区域，地处一环黄金地段却因设施陈旧、业态单一、活力不足陷入沉寂。2018年依托成都“八街九坊十景”文化更新战略启动改造，以“微创式介入、全链条焕新”为核心，走出“景观提升+产业复兴+社区活化”协同发展的更新路径，成为新一线城市老城焕新的标杆。

项目核心亮点在于坚守“市井温度”，拒绝大拆大建与过度商业化。空间改造上，以“街、坊、巷”为脉络，保留原有街巷肌理、居民生活路径及工业遗迹、69信箱、老码头等记忆坐标，仅通过建筑立面微整治、管线规整、街道景观优化等“针灸式”手段提升环境，避免片区公园化、景区化，同时对底商实行“规制化”管理，不挤压居民生活空间，实现“住、业、景”自然融合。原住民的茶馆、火锅店、棋牌室等传统业态得以保留，与新增场景和谐共生，让街区始终保有烟火气。

业态与运营层面，采用“留、引、提”三步走策略构建可持续生态。“留”住在地文化与必需业态，筑牢片区文化底色；“引”入创意消费、文创零售等新业态，设置30元/天的低成本展位扶持小商贩，定期举办“十二月市”“创意集市”，打造年轻设计师创业聚落，兼顾包容性与活力感；“提”升运营管理效能，通过区国资统一收储分散国有物业，由专业运营方统筹管理，以“正面清单”引导业态优化，搭配智慧化景区管理与数字社区治理，实现“政府做减法、市场做加法、科技做赋能”的多方协同。

民生保障是项目落地的核心根基。改造中不迁移原住民，公共空间以“休闲、运动、交流”为核心功能，增设便民设施与活动场地，底商更新兼顾居民生活需求，避免影响日常起居。最终既让原住民享受环境升级红利，又通过新业态培育带动就业，实现“老居民留得住、新游客愿意来、新业态能生长”的良性循环。

6、其他类城市更新：灵活适配，承接特殊场景需求

其他类更新作为兜底类别，覆盖不纳入前五类的特殊场景，包括历史文化街区活化、重大赛事场馆赛后改造、特殊试点片区探索等，采用“一事一议+动态调整”的灵活模式，适配城市发展中的新型需求，兼具试点性与创新性。

案例解析：山东省青岛市四方路历史文化街区保护更新项目

青岛四方路历史文化街区作为山东唯一入选住建部第二批城市更新的历史文化传承类典型案例，其以里院文化为核心，通过 “修旧如旧 + 活化利用” 的模式，将其打造成兼顾文化传承、民生保障与文旅体验的 “城市会客厅”。

改造措施：

分级保护，修旧如旧。建立 “2+N” 特色保护规划体系，为 106 栋风貌建筑逐一制定更新方案。采用局部修缮、重点修复等 8 项传统工艺，搭配传统材料，同时借助数字化建模技术对建筑构件 1:1 复制，最大程度保留历史痕迹。此外还建立风貌建筑分级评估体系，从历史、艺术等六大维度评估建筑，针对性采取修缮、改善等措施，拆除私搭乱建以恢复建筑原有形制。

完善配套，步行友好。一方面对 18 条道路做综合整治与步行化改造，以胶州路为主轴打造线型公园，还新建 2 处街角广场；另一方面配齐水电气暖等现代化配套，增设 282 块导览标识牌、3 处游客服务中心、43 处公厕，同时配建 2 处大型停车场，新增 855 个停车泊位，解决游客与居民的停车难题。

业态与文旅活化：多元植入，沉浸体验。围绕里院文化打造 “串里 + 逛院” 的沉浸式体验区，引入特色餐饮、文创产品、精品住宿等百余家商户，形成多元业态布局。突出 “日逛夜游” 属性，策划各类节会活动，同时开发步行街区主轴线，串联文创展示、沉浸体验等业态，实现历史场景与现代消费的融合。

治理与运营创新：多方协同，智慧管理。构建 “指挥部 + 政府部门 + 国有企业” 的工作模式，通过 “一办四线” 机制推进项目建设、招商等工作。成立招商领导小组，以政策支持推动商户异业合作；建设涵盖运营、安防、AI 分析等功能的智慧管理平台，上线智慧街区、BIM 等数字化系统。同时组建 24 小时流动巡查队伍，定期开展防灾宣传教育，保障街区安全运营。

改造后的街区让里院文化成为青岛文旅新名片，使街区成为展示青岛开埠历史与民俗文化的重要窗口，2024 年街区销售额突破亿元。

实操关键：

三大核心原则，吃透政策红利

1、坚持“留改拆”并举，守护城市底色。

2026年政策明确禁止大拆大建，强调保留城市肌理、社会网络与烟火气息。更新过程中需尊重城市历史文化，保护工业遗存、历史建筑与老街区，通过“针灸式”微更新替代大规模拆改，让城市更新在传承中发展，避免“千城一面”。

2、构建多方共赢机制，激活市场活力。

城市更新的长效发展离不开政府、市场、公众的协同发力。政府负责搭建政策框架、统筹规划、保障民生底线；市场主体发挥资金、运营优势，探索可持续盈利模式；公众通过参与决策、出资出力，增强对更新项目的认同感与归属感。

3、绑定政策红利，优化实施路径。

市场主体需精准对接政策要点，如利用过渡期政策灵活调整用地功能、发展新兴产业；借助规划许可豁免政策加快微更新项目落地；通过资源资产组合供应模式整合片区资源，降低运营成本。同时，关注地方政策差异，如海南、山东等省份出台的专项支持措施，因地制宜优化项目方案。

结语：2026年，随着政策体系不断完善，城市更新已从“规模扩张”转向“质量提升”，从“空间改造”转向“机制重构”。6大核心更新类型各有侧重，但均遵循“以人为本、可持续发展”的核心逻辑。对于开发商而言，把握政策红利、深耕实操路径、构建多方协同机制，是在城市更新浪潮中抢占先机的关键。

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