在城市更新从“大拆大建”转向“留改拆增升”的政策导向下，专项债成为撬动城市存量资产盘活的核心抓手。2026年多地城市更新专项债项目获批，不同于以往的“重建设、轻运营”模式，这批项目均是通过运营创造可持续现金流，完全契合专项债“收益自求平衡”的核心要求。本文，飙马商业地产聚焦5大获批项目案例，拆解其核心逻辑，为2026年城市更新项目提供新方向。

5大获批项目核心亮点解析

2026年首批城市更新专项债获批项目涵盖老旧小区升级、历史街区更新、工业遗产改造三大类型，且这些获批项目都有一个共同特性：不依赖土地出让收入，而是通过运营创造可持续收益，不同于以往以往的“重建设、轻运营”模式，成为2026年城市更新专项债申报的标杆案例。

5大获批项目案例拆解

1、西安碑林历史文化街区更新项目。

西安碑林历史文化街区位于碑林区，永宁门东北区域，南侧紧临城墙。三学街是当年大唐皇城太庙坐落的地方，北宋时此地改为祭祀孔子的文庙，明成化年间形成了“一庙三学”的官学中心，三学街因此得名。随着时间推移，街区设施陈旧，业态单一，急需更新改造。

采用“微更新”与“轻改造”的方式，在不动“筋骨”的前提下进行改造，保留历史遗迹与市井烟火气。同时，以文化活化为核心，推动街区与城墙文化深度交融，打造城墙商旅文融合圈。

改造措施：

老菜场市井文化创意街区改造：将7栋建筑划分为“寻味“悦夜“有戏” 三大板块。“寻味”区保留摊贩叫卖声和烟火气；“悦夜”区用灯光艺术点亮夜晚市集与天台；“有戏”区通过小剧场和艺术展览焕发新活力。同时，修缮周边道路，铺设青石板路面，增设照明设施，绿化升级花坛，打造“口袋公园”，还架设空中连廊和观景平台，利用闲置空间举办活动。

三学街片区改造：道路及配套基础设施方面，提升改造14条道路，改造给排水管网、线缆落地，增设消防安防设施等。街巷立面整治上，改造沿街建筑外立面、广场及踏步铺装，规整空调，再利用沿街低效建筑。危旧住房改造方面，对C、D级危房进行加固改造，统一修缮房屋，包括改造墙面、更新门窗、屋面防水等，同步实施相关配套工程。

德福巷改造：推动德福巷打造特色街区，鼓励咖啡馆、民宿、小剧场等业态与城墙文化结合，通过露天音乐会、汉服巡游等活动，吸引年轻群体，使古朴的老街与摩登的小店相得益彰。

产业发展策略：依托 “一心、两轴、六区、多点” 的规划空间结构，激活提升以书画展销、古董收藏为主的传统文化产业，合理开发以艺术展示、文创办公为主的文化艺术产业，大力发展以时尚餐饮、特色民宿为主的商业服务业。

更新后，街区客群结构发生变化，年轻客流增长40%，2024年接待市民游客超1000万人次，成为热门旅游目的地。

2、上海杨浦滨江工业遗存活化项目。

杨浦滨江是中国近代工业的发源地之一，拥有中国第一座现代化水厂、远东最大火力发电厂等十余项 “全国工业之最”，集聚24处、66幢历史保护建筑，总建筑面积达26.2万平方米。

项目坚持“微更新、轻介入”，保留工业“锈色肌理”，如老厂房红砖、管道、起重机等，避免大拆大建。

改造措施：

构建“工业文明博览带+公共开放空间+创新产业集群”，推动工业遗存向文化、商业、会展、文创、居住等功能转型。同时，打通封闭岸线，建设连续步行道、栈桥、口袋公园，配套公共服务，提升可达性与包容性。

此外，结合滨江生态工程，植入垂直绿化、雨水回收、节能照明，实现工业遗产与自然生态融合。

在产业与业态上，打造文化地标集群，国棉十七厂改造成上海国际时尚中心，毛麻仓库改造成高端展览中心，形成“工业遗存+文化IP”矩阵。同时，布局文创办公、数字经济、跨境电商，吸引设计、科技企业入驻，打造滨水创新走廊。此外，还引入特色餐饮、主题民宿、亲子体验，联动游船码头，构建“日间休闲+夜间经济”复合业态。

在文化传承上，项目通过工业元素装置、博物馆展陈、非遗展厅（如上海港码头号子），讲述工业文明故事；同时，还运用 AR/VR 复原生产场景，建设智慧导览系统，提升文化体验的互动性与沉浸感。

更新后，5.5公里公共空间日均接待超2万人次，成为市民休闲首选；吸引投资超百亿元，带动文创、旅游、会展等产业营收年均增长15%；培育多个国家级文化地标，提升区域产业能级。

3、广州越秀老旧小区微改造项目。

广州越秀老旧小区微改造以“绣花功夫”践行微更新、轻介入、重民生、强文化，形成“政府统筹+居民参与+社会协同+技术赋能”的可复制范式，既守住老城肌理与烟火气，又系统解决设施老化、空间低效、安全隐患等核心问题，同步实现民生改善与社区治理升级。

改造措施：

项目采用“针灸式”改造，保留岭南骑楼、青砖黛瓦等老城风貌，挖掘贡院、客家、广府等在地文化，植入场景化表达。

打破单小区改造壁垒，统一规划、集中审批、批量施工，降低改造成本，提升整体效果（如成片加梯、片区管网改造）。

在空间与业态重构上，利用边角地、闲置楼栋打造社区商业、长租公寓、共享办公（如小石集、云鹤社区）。同时，植入在地文化符号（景墙、雕塑、展陈），打造有记忆的社区空间。

在运营管理上，建立“居民议事+政府统筹+企业参与+专业支撑”机制，落实“谁受益、谁出资”，形成可持续改造与运维模式。同时，项目积极推广装配式、模块化、海绵城市、智慧社区等技术，兼顾工期、环保与长效运营。

更新后，撬动社会投资超20亿元，带动社区商业、长租公寓等业态发展；形成“共建共治共享”治理新模式，社区矛盾下降40%，成为广州微改造标杆。

4、成都青羊少城片区有机更新项目。

成都青羊少城片区有机更新以“修旧如旧、活化共生”为核心，通过“保肌理、兴产业、优民生、强治理”四维协同，将1.5平方公里“鱼骨状”老城打造成兼具蜀都味、中国潮、国际范的文商旅融合标杆，既守住2300年建城史的空间记忆，又实现历史文脉与现代生活的深度融合。

改造措施：

严格遵循“道路不改线、不拓宽”原则，守护“鱼骨状”路网格局，同时对2处遗址、6处文物保护单位、11处不可移动文物、1处工业遗产及21处古树名木实施专项保护。

对片区内的基础设施进行全面升级，改善居民的生活条件，提升街区的整体品质，为新业态的引入奠定基础。

构建“一芯三链”演艺为芯，串联文博旅游、影视音乐、创意设计），形成 “核心园区+文创街巷+城市环境”的产业空间布局。

在产业与业态上，打造文化地标集群，把宽窄巷子升级为文旅IP，祠堂街转型艺术社区，奎星楼街打造成“奎星文所”文创中心；同时，在核心区布局文博艺术，街巷植入精品餐饮、独立咖啡、微醺经济，社区配套便民商业。此外，利于AR复原少城历史，智慧导览串联文保点，提升文化体验沉浸感。

在运营管理上，创新 “居民主导、社区协调、政府支持” 机制，推动模拟搬迁、自筹重建、社会资本参与等多元模式。同时，植入智慧导览、节能改造、海绵设施，平衡保护与现代功能需求。

更新后，吸引投资超50亿元，文创产业营收年均增长20%，年游客量突破2000万人次，更是获 “美好街区榜样” 等称号，祠堂街成为亚洲城市更新标杆，彰显老成都文化软实力。

5、武汉洪山大学之城存量园区改造项目。

武汉洪山大学之城存量园区改造以“三区融合（校区—园区—社区）+硅巷赋能+产业升级”为核心路径，通过“工业上楼、围墙打开、业态焕新、机制创新”，把低效存量空间转化为环大学创新载体，既释放高校科创动能，又完善社区配套与产业生态，形成高密度城区“科创+文创+社区”共生的可复制范式。

改造措施：

推倒园区围墙、打通校园—园区—社区通道，共享公共空间与配套，构建无边界创新街区；以垂直化、集约化改造提升容积率，新增研发/中试/孵化空间，适配硬科技产业需求；打造“概念验证—中试孵化—产业培育” 链条，配套星创空间、概念验证中心与金融服务；植入口袋公园、消费盒子、智慧设施，打造“工作+生活+社交+消费”一体化生态。

在产业与服务重构上，打造先进材料创新中心、星光概念验证中心、洪山协同创新院等落子平台集群；同时，在核心区布局硬科技研发，街区植入轻食/文创/市集，社区配套便民商业。

在运营管理上，先投后股+政企校社共建，形成政府引导、市场运作、高校支撑、居民参与的协同模式。在资金上，政府专项债+先投后股+社会资本，如天辉引入国企开发、606产业园政企合作；在治理上，成立 “校企社”联席会，全程参与规划、改造与运营监督；在服务上，星创空间+概念验证+中试孵化+产业培育+金融支持，覆盖成果转化全周期。

更新后，新增产业空间18万㎡，吸引投资超45亿元，入驻企业320家，硬科技占比65%，年营收增长25%，成果转化项目超80个。惠及1.2万户居民，形成无边界共享生活圈。

5大获批项目底层逻辑总结

这五个项目能获批城市更新专项债，核心在于精准匹配政策导向、公益性与收益性平衡、合规闭环与多元协同，其共同特性贯穿“保护与活化、民生与产业、治理与资金”全链条，形成可复制的申报与实施范式。

价值导向——保护优先+民生为本：均坚守“最小干预”，不拆历史肌理、不砍老树，同步解决建筑老化、设施陈旧、社区配套不足等民生痛点。

空间策略——成片统筹+开放互联：以片区为单元推进，拆围打通边界、道路不改线，构建“核心地标+街巷网络+社区空间”三级体系；

产业逻辑——商旅文融+业态分层：核心区做文化/科创地标，街巷植精品消费，社区配便民商业，避免单一业态，提升抗风险能力；

治理机制——共建共治+多元参与：居民自改委+社区+政府+企业协同，模拟搬迁/自筹重建等模式降低阻力，全程监督改造与资金使用；

资金模式——政府引导+市场运作：专项债为杠杆，联动社会资本与居民出资，通过运营收益平衡成本，实现“投—建—运—还”闭环；

成效目标——多重共赢：均实现民生改善、经济提升、文化传承等多重共赢。

结语：5大获批城市更新专项债项目，为行业提供了可复制的申报范本。这批项目也进一步证明，城市更新并非简单的“面子工程”，而是通过存量资产盘活，实现民生改善、文化传承、经济发展的多赢之举。对于开发商们而言，未来城市更新专项债申报的核心竞争力，在于能否构建可持续的收益模式。

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