随着中国城市化进程从“增量扩张”迈向“存量提质”，城市更新已不再是简单的旧城改造，而是推动城市高质量发展、激发内需潜力的战略引擎。2025年，国家层面城市更新政策再出重磅利好——中央财政对符合条件的城市给予最高12亿元定额补助，为城市更新注入强劲“活水”。本文，飙马商业地产将深度剖析城市更新项目的五大资金政策，并附上一份详尽的申请指南。

政策背景：

城市更新进入“资金保障”新阶段

党的二十大明确提出实施城市更新行动，二十届三中全会进一步细化了相关部署，将城市更新提升至城市高质量发展的战略高度。随着城市发展由“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新不再是简单的拆旧建新，而是而是推动城市高质量发展、激发内需潜力的战略引擎。

资金保障是城市更新顺利推进的核心前提。2025年，财政部会同住房城乡建设部出台《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，明确中央财政对入围城市给予定额补助，补助标准按区域划分，东部地区每个城市不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区和直辖市则达到最高12亿元。这一政策不仅大幅提高了资金支持力度，更通过竞争性选拔机制引导城市提升项目谋划与实施能力，推动城市更新由“有没有”向“好不好”转变。

与此同时，地方层面也纷纷响应国家号召，结合区域实际出台配套政策，形成“中央引导、地方主导、社会参与”的资金筹措格局。截至2025年11月，全国已有超30个省份发布城市更新专项政策，其中北京、上海、广州、深圳等超大特大城市均推出了针对性的资金支持措施，为城市更新项目提供全方位保障。

核心解读：

城市更新项目的五大资金政策

当前城市更新的资金支持体系以财政资金为引导，金融资本为支撑，社会资本为补充，形成了五大核心资金政策。各类资金在支持方向、使用范围和申请条件上各有侧重，项目主体可根据自身需求精准匹配。

1、中央财政定额补助。

作为城市更新资金体系的“压舱石”，中央财政定额补助具有权威性高、支持力度大的特点，主要面向大城市及以上城市，2025年计划支持不超过20个城市，重点向超大特大城市以及黄河、珠江等重点流域沿线大城市倾斜。

资金支持范围明确分为两大方向：一是重点样板项目建设，涵盖城市供排水、燃气、供热等地下管网更新改造，经济集约型综合管廊建设；城市生活污水处理“厂网一体”、污水管网全覆盖样板区建设；生活垃圾分类处理、建筑垃圾治理、危旧桥梁改造、机械停车设施等市政基础设施提升；历史文化街区、老旧小区、口袋公园等既有片区更新改造，尤其鼓励文化、旅游、餐饮等消费型基础设施一体打造。二是机制建设，包括城市更新项目储备生成、资金筹措、用地保障等机制构建相关支出，如城市体检、专项规划编制、项目储备库建设、按效付费机制建立等。

需要注意的是，中央财政资金实行分年拨付，且不得与中央预算内投资、超长期特别国债等其他中央资金交叉重复申请，确保资金使用的精准高效。

2、国债与中央预算内投资。

超长期特别国债、中央预算内投资等政策工具，作为中央财政定额补助的补充，为城市更新重点领域提供精准资金支持。

2025年超长期特别国债重点支持城市基础设施补短板项目，城市更新中涉及地下管网改造、污水治理等公益性强、投资规模大、回收周期长的项目可优先申请。此类国债期限最长可达50年，利率低于同期国债水平，有效降低项目融资成本。中央预算内投资则重点支持老旧小区改造、保障性租赁住房配套设施建设等民生类项目，采用直接投资、资本金注入等方式，单个项目支持比例最高可达项目总投资的40%。

需要注意的是，国债与中央预算内投资在使用上需严格遵循专项管理要求，与中央财政定额补助不得重复申请，项目主体需根据项目属性精准选择资金申报渠道。

3、地方财政配套与专项债。

在中央资金引导下，地方财政通过配套资金、专项债券等方式为城市更新提供稳定支持，是连接中央政策与地方实践的关键纽带。

地方财政配套资金主要来自一般公共预算、政府性基金预算、国资预算等，由地方政府根据项目实际需求统筹安排，重点用于中央资金覆盖范围外的补充性支出，或作为项目资本金撬动社会资本。以上海为例，2025年市级财政安排城市更新专项配套资金50亿元，对纳入中央支持范围的项目按中央资金1:0.5的比例给予配套，对自主实施的重点项目给予最高30%的投资补助。

地方政府专项债券则是城市更新的重要融资工具，具有成本低、期限长的优势。2025年各地城市更新专项债发行规模显著提升，重点支持地下管网、老旧小区改造等收益稳定的公益性项目。例如，广州明确城市更新专项债可用于项目前期拆迁补偿、基础设施建设等支出，单个项目发行规模最高可达项目总投资的70%。地方专项债的申请需符合“资金跟着项目走”的原则，项目需具备清晰的收益来源和偿还机制。

4、金融机构专项信贷。

金融机构通过创新信贷产品、优化服务模式，为城市更新项目提供多元化资本支持，成为社会资本参与城市更新的重要桥梁。

国有大型银行是城市更新信贷支持的主力军，纷纷设立专项信贷额度，推出“城市更新贷”等定制化产品。这类产品具有期限长（最长可达20年）、利率优惠、还款方式灵活等特点，支持范围涵盖项目拆迁、建设、运营全周期。例如，工商银行2025年设立1000亿元城市更新专项信贷额度，对符合条件的项目给予基准利率下浮10%-20%的优惠。此外，政策性银行如国家开发银行也加大了支持力度，通过中长期贷款为城市更新提供稳定资金来源。

除传统信贷外，金融机构还积极探索“银政合作”“银企联动”模式。例如，建设银行与深圳合作设立城市更新产业基金，通过“股权+债权”的方式为项目提供综合融资服务；招商银行则推出“绿色城市更新贷”，对涉及生态修复、节能改造的项目给予额外利率优惠，助力城市更新与绿色发展深度融合。

5、社会资本参与。

鼓励社会资本参与城市更新是破解资金瓶颈的重要途径，国家和地方均出台多项政策引导社会资本以多种方式参与项目投资、建设和运营。

在参与模式上，社会资本可通过PPP（政府和社会资本合作）、特许经营、股权合作等方式介入城市更新项目。对于历史文化街区改造、特色商业片区更新等具有一定收益的项目，通常采用PPP模式，政府通过可行性缺口补助、运营补贴等方式保障社会资本合理收益。例如，北京前门历史文化街区更新项目引入社会资本参与，政府负责前期规划和政策支持，社会资本负责投资建设和运营管理，通过商业租赁、文旅收入实现收益回报。

此外，为降低社会资本参与门槛，地方政府纷纷推出激励措施。上海明确社会资本参与城市更新项目可享受税收减免、用地优先保障等政策；深圳则建立城市更新项目收益共享机制，允许社会资本参与项目增值收益分配。此外，各地还通过建立城市更新项目储备库，向社会资本公开推介优质项目，搭建供需对接平台，激发社会资本参与积极性。

申请指南：

城市更新申请流程与关键要点

1、申报前准备：精准匹配政策，完善项目基础

政策匹配：首先需对照中央及地方政策文件，明确项目所属领域是否符合资金支持方向。例如，中央财政定额补助重点支持样板项目和机制建设，地方专项债则要求项目具备稳定收益，社会资本参与则更适合有运营空间的项目。同时，需关注地方政策的特殊要求，如黄河流域城市需突出生态保护，历史文化名城需强化文化传承。

项目梳理：完善项目前期手续，确保项目已纳入城市更新专项规划、项目储备库，具备可行性研究报告、规划选址、用地预审等基础文件。

资金规划：制定清晰的资金使用计划和成本分担机制，明确各类资金的使用范围和比例。

2、申报流程：把握关键节点，规范申报操作

中央财政定额补助申报：采用“城市申报—省级推荐—国家评审”的流程。城市层面需编制城市更新工作方案，明确总体目标、重点项目、资金筹措计划等内容，经省级财政和住建部门审核推荐后，上报财政部和住房城乡建设部。国家层面将通过竞争性评审确定入围城市，评审重点包括项目可行性、机制创新性、资金使用效益等。

地方专项债申报：由项目主体向地方发改、财政部门提出申请，经地方政府筛选后纳入专项债项目库，报省级发改和财政部门审核，最终由财政部核定发行额度。申报时需提交项目收益与融资平衡方案，确保项目收益能够覆盖债券本息。

金融信贷与社会资本对接：项目主体可直接与金融机构对接，提交项目可行性研究报告、资金需求计划等材料，金融机构将根据项目收益、主体信用等情况进行审批。社会资本合作项目则需通过政府公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方，明确双方权利义务和收益分配机制。

3、申报关键要点：突出核心优势，规避常见问题

突出项目亮点：申报材料中需重点体现项目的示范性和创新性，如历史文化街区更新可突出“保护与利用结合”模式，消费型基础设施项目可突出对经济增长的带动作用，契合政策导向。

强化机制建设：中央财政资金特别注重城市更新机制的探索，申报时需明确项目储备生成、资金筹措、用地保障等方面的创新举措，如建立城市体检常态化机制、按效付费机制、存量用地盘活机制等，形成可复制、可推广的经验。

规避常见风险：一是避免资金申请交叉重复，同一项目不得同时申报中央财政定额补助与中央预算内投资、国债等资金；二是确保项目手续齐全，严禁“未批先建”；三是规范资金使用计划，杜绝资金挪用、闲置等问题，提高资金使用效益。

结语：最高12亿元中央财政补助的落地，不仅是资金的注入，更是国家推动城市更新高质量发展的明确信号。从中央到地方，多元协同的资金支持体系已为城市更新搭建起坚实的保障平台。对于项目主体而言，唯有精准把握政策导向，完善项目规划，规范申报流程，才能充分释放政策红利。

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