城市更新作为推动城市高质量发展的核心抓手，其项目实施往往面临投资规模大、回收周期长、公益性属性突出等特点，单纯依靠市场化资金难以满足需求。政策性资金凭借其低成本、长期稳定、导向性强的优势，成为城市更新项目融资的核心支撑。2025年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，要建立可持续的城市更新模式和政策法规，强化资金等支撑保障，标志着我国城市更新进入制度化、规范化推进新阶段。当前我国已构建起以中央财政资金为引导、地方政府配套为补充、政策性金融为主力、专项工具为延伸的多元化政策性资金支持体系，覆盖城市更新全领域、全流程。本文，飙马商业地产将系统拆解各类政策性资金的支持方向、申请条件、使用要求及组合策略，结合最新政策导向为城市更新项目精准对接资金提供实操指南。

城市更新政策演进

1、启动阶段（2019-2020）中央正式提出与战略定位，城市更新正式成为国家战略。

2019年12月，中央经济工作会议上，首次强调了城市更新的概念，明确要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

2、深化阶段（2021-2022）政策体系初步构建与试点推进。

明确“十四五”城市更新目标，2021年3月，十三届全国人大四次会议表决通过“十四五”规划，明确“十四五”城市更新目标：完成21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

2021年8月，住建部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求严控大规模拆除、增建、搬迁，坚持应留尽留，全力保留城市记忆，坚持量力而行，稳妥推进改造提升。

2022年开始中央与地方城市更新政策密集发布，从规划、土地、资金等方面为城市更新提供政策支持，意味着城市更新政策体系开始构建、政策框架逐渐完善。

2022年10月，党的二十大报告提出：坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

3、高质量发展阶段（2023-2024）政策体系完善与重点聚焦。

全国及地方层面，城市更新相关政策的发布数量已攀升至顶峰。这些政策全方位聚焦于稳投资、扩内需以及强化民生保障等关键领域，明确提出要大力推进“城中村改造”项目，积极探索“可持续模式”，并将“政府统筹与市场运作有机结合”作为重要原则。同时，政策还着重强调与房地产去库存工作协同推进，通过一系列举措引领城市更新迈向精细化发展轨道，这无疑标志着我国城市更新事业正式步入稳步推进、有序实施的新阶段。

2023年7月，国办《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指出，明确分三类实施改造：拆除新建，整治提升，拆整结合。

2023年10月，中央金融工作会议提出：加快推进“三大工程”，加快构建房地产发展新模式。

2024年4月，财政部、住建部印发《关于开展城市更新示范工作的通知》。重点支持超大特大城市和长江经济带沿线大城市；重点推进城市地下管网更新改造类、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板和老旧片区更新改造。确定首批15个示范城市中，北方涉及石家庄、太原、沈阳、青岛4个城市。

2024年底的中央经济工作会议，首次将“实施城市更新行动”列为2025年重点工作任务，提出“推进城镇老旧小区、危旧房、街区等改造，健全可持续的资金保障机制，打造宜居、韧性、智慧城市”。

4、城市更新新历程（2025年）战略能级进一步提升，财政支持力度加大。

2025年1月，国务院常务会议提出：城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强用地、资金等要素保障，建立健全可持续的城市更新机制。

3月5日，在十四届全国人大三次会议上，国务院总理李强代表国务院向大会作《政府工作报告》。其中提出，2025年要推进新型城镇化和区域协调发展，进一步优化发展空间格局；持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发，加快健全城市防洪排涝体系，加强燃气、给排水、热力、地下管廊等建设和协同管理。《政府工作报告》为城市更新工作进一步指明方向，其目标任务、路径程序愈发清晰。

4月8日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，《通知》指出，中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设，注重向提振消费方面发力，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变，解决人民群众的急难愁盼问题，实现城市高质量发展。

5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（简称《意见》），为城市更新工作提供顶层设计。《意见》提出多项城市更新目标，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显等。

为达成既定目标，《意见》围绕城市更新提出了八大核心任务，具体涵盖：强化既有建筑的改造与再利用，加速城镇老旧小区的综合整治与升级，实施完整社区的建设工程，推动老旧街区、厂区以及城中村等区域的更新与改造，以此完善城市各项功能；同时，注重城市基础设施的升级与优化，加强城市生态系统的修复与保护，以及城市历史文化的传承与弘扬。此外，《意见》还明确了六大支撑保障措施，包括构建完善的实施机制、优化土地使用政策、拓展多元化融资渠道等，以确保城市更新工作顺利推进。

5月20日，国新办举行新闻发布会，介绍中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况。会上，多部委介绍了城市更新的相关支持政策。国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰介绍，2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设；在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区(厂区)转型提质等工程。目前，国家发改委正在抓紧组织计划申报和项目评审等工作，将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。

城市更新的多元化资金来源

1、中央预算内资金是公益性项目的核心引导资金。

中央预算内资金是国家通过一般公共预算安排，用于支持重大战略部署和重点领域建设的财政性资金，在城市更新领域主要发挥“四两拨千斤”的引导作用。其支持范围严格对接《关于持续推进城市更新行动的意见》要求，聚焦纯公益性或准公益性项目，重点覆盖地下管网更新改造、老旧小区综合整治、历史文化街区保护修缮、城市生态环境修复、城市生命线工程建设等领域，这些项目往往具有显著的社会效益，但市场化收益较弱，需要财政资金直接托底。

资金支持标准实行区域差异化定额补助，按照《城市更新中央预算内投资专项管理办法》规定，东部城市最高8亿元，中部城市最高10亿元，西部及直辖市最高12亿元，2025年中央财政已安排200亿元补助20个示范城市，资金通常分2-3年按项目进度拨付，避免一次性投入造成的资金闲置。申请该类资金需满足三项核心硬指标：项目必须纳入国家或省级城市更新年度计划，符合国土空间规划和城市体检评估结果要求，地方政府债务风险等级为低风险，项目近三年内无重大安全事故或环保违规记录。

申报流程采用“省级推荐+差额评审+现场答辩”的竞争性选拔模式，全国每年评选不超过20个示范城市，2025年申报成功率仅约30%。申报材料需重点突出项目的公益性属性、机制创新亮点及绩效目标，其中城市体检结果、项目储备库建设情况、居民需求调研数据等成为评审关键加分项，这与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“坚持以人民为中心，全面践行人民城市理念”的要求高度契合。需要注意的是，中央预算内资金不得与超长期特别国债、中央财政其他专项补助重复申请，且资金使用需严格遵循专款专用原则，不得用于楼堂馆所建设、存量债务置换等负面清单领域，严格落实“不搞劳民伤财的‘面子工程’、‘形象工程’”的政策要求。

2、超长期特别国债侧重支持基建升级类项目。

超长期特别国债是国家为支持重大战略项目建设发行的长期限国债，其资金投向紧密衔接《关于持续推进城市更新行动的意见》中“完善城市基础设施建设改造”的重点任务，兼具消费提振与基建升级双重属性，在城市更新领域主要聚焦具备一定公共服务功能的基础设施改造项目。支持范围重点包括污水处理“厂网一体”建设、城镇供水设施提标改造、燃气管道老化更新、供热管网智能化升级等市政基础设施项目，同时涵盖城市防洪排涝、海绵城市建设等防灾减灾工程，精准对接“全面排查城市基础设施风险隐患”的政策要求。

该类资金的支持方式采用“定向分配+项目申报”相结合的模式，额度分配向黄河、珠江等重点流域沿线大城市及超大特大城市倾斜，东中西部地区根据财政承受能力和项目优先级实行差异化支持比例，这与党的二十届三中全会《决定》中“土地指标、财政资源按比较优势重新配置”的精神一致。资金使用期限与项目建设运营周期精准匹配，最长可达30年，有效缓解了城市更新项目的短期偿债压力。与其他政策性资金相比，超长期特别国债不要求项目具备直接收益，但需纳入国家重大建设项目库，且项目实施方案需明确资金使用进度、建设周期及竣工验收标准，符合“坚持系统观念，尊重城市发展规律，树立全周期管理意识”的政策导向。

申请该类资金需满足三项核心条件：项目符合国家城市更新战略规划和专项债券投向领域要求，项目前期工作已完成审批（核准、备案），项目建设资金缺口明确且无其他政策性资金重复覆盖。申报材料需包含项目可行性研究报告、资金筹措方案、风险防控预案等核心文件，其中项目对区域发展的带动作用、技术创新亮点及生态环保效益是评审重点，这与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“促进城市结构优化、功能完善、品质提升”的总体目标相契合。资金拨付后实行全过程绩效管理，年度资金执行率需达到95%以上，未达到要求的城市将核减下一年度分配额度，确保资金使用效率。

3、地方政府专项债是收益性项目的主力融资工具。

地方政府专项债券是城市更新项目融资的核心渠道，也是目前规模最大的政策性资金来源，其发行使用严格遵循《地方政府专项债券支持城市更新项目管理办法》，核心特点是“以收定支、自求平衡”，主要支持具备稳定现金流的公益性项目。支持范围聚焦轨道交通、产业园区更新、收费公路、城市停车场、保障性租赁住房、老旧厂区改造等收益性较强的城市更新项目，要求项目通过门票收入、租金收入、收费收入等专项收入覆盖债券本息，覆盖倍数不低于1.1倍，2025年部分地区要求提高至1.2倍以上，精准对接《关于持续推进城市更新行动的意见》中“老旧厂区、城中村等更新改造”的重点任务。

专项债的支持规模与项目收益直接挂钩，单个城市更新项目最高可申报15亿元，专项债占项目总投资比例通常不超过80%，部分收益稳定的优质项目可放宽至90%。资金使用期限灵活，根据项目运营周期可选择5-30年，利率较市场化贷款利率低1-2个百分点，有效降低了项目融资成本。额度分配实行“中央核定总量、省级统筹分配、市县申报使用”的机制，全国专项债总限额中15%明确用于城市更新领域，截至2025年前7月，房地产类专项债发行超5000亿元，其中城中村改造类达573亿元，同比增长487%，有力支撑了“积极推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生活环境”的政策落地。

申请专项债需经过“项目储备、省级审核、财政部备案”三个核心环节，项目需纳入地方政府专项债券项目库，且需提供第三方财务评估报告和法律意见书，证明收益覆盖的真实性和合规性。申报材料需重点说明项目收益来源的稳定性、测算依据的合理性及风险缓释措施，严禁将无收益项目、楼堂馆所项目、存量债务置换项目纳入申报范围，严格落实《关于持续推进城市更新行动的意见》中“坚持实事求是、因地制宜，尽力而为、量力而行”的原则。资金使用实行“专款专用、闭环管理”，债券资金必须直接拨付至项目施工单位或供应商，不得通过中间环节转贷或挪用，同时建立“穿透式”监管机制，对资金使用情况进行动态监控，确保资金精准投向政策明确的重点领域。

4、政策性银行贷款提供长期稳定的资金支持。

政策性银行贷款是城市更新项目的重要资金来源，主要由国家开发银行和中国农业发展银行提供，其信贷政策严格对接《关于持续推进城市更新行动的意见》要求，凭借其期限长、利率低、额度大的优势，成为城市更新项目中长期融资的主力。两家银行的支持领域各有侧重：国开行重点支持城市管网、智慧停车、燃气供热改造等城市生命线工程，以及新型基础设施与城市更新融合项目，对接“推进新型城市基础设施建设，深化建筑信息模型（BIM）技术应用”的政策要求；农发行聚焦城中村改造、历史文化街区保护、农村人居环境整治与城市更新衔接项目，形成了差异化的支持格局，契合“坚持保护第一、应保尽保、以用促保”的文化遗产保护要求。

贷款支持方式灵活多样，可采用“直接贷款+银团贷款”“贷款+财政贴息”“贷款+股权投资”等组合模式，其中“贷款+财政贴息”模式应用最为广泛，部分项目可享受年利率2%-3%的贴息优惠，实际融资成本显著降低。贷款期限最长可达40年，部分城中村改造项目可设置5-10年的宽限期，宽限期内仅支付利息，不偿还本金，有效匹配了城市更新项目“建设周期长、收益见效慢”的特点，与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“建立可持续的城市更新模式”的要求高度契合。资金额度无明确上限，根据项目投资规模、收益情况及地方财政实力综合确定，重点支持纳入国家和省级城市更新计划的重大项目，特别是群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

申请政策性银行贷款需满足四项核心条件：借款主体为地方政府确定的合格国有企业或项目公司，具备独立法人资格和良好的信用记录；项目已完成前期审批手续，建设方案明确且具备实施条件，符合“先调查后建设”“先考古后出让”的保护前置机制；项目资金筹措方案合理，自有资金占比不低于30%；项目符合政策性银行的信贷政策和风险控制要求。申报流程通常包括项目对接、尽职调查、授信审批、合同签订、资金拨付等环节，其中项目的合规性、收益稳定性及风险防控措施是授信审批的核心要点。贷款发放后实行全过程管理，政策性银行定期开展贷后检查，跟踪项目建设进度和资金使用情况，确保贷款资金安全，推动项目按政策要求实现“安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善”的目标。

5、城中村改造专项借款是定向支持的专项工具。

城中村改造专项借款是针对超大特大城市城中村改造设立的定向政策性资金，由财政部牵头设立，国开行、农发行为主提供资金支持，其设立背景与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“积极推进城中村改造”的重点任务直接相关，资金规模不设上限，实行“统借统还”管理模式。支持范围严格限定为纳入国家城中村改造年度计划和四部委（财政部、住建部、人民银行、金监总局）备案清单的项目，重点支持拆除新建项目或拆整结合项目中的拆除新建部分，具体用途包括项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设及配套基础设施建设，精准落实“不搞大拆大建，‘一村一策’采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造”的政策要求。

该类资金的借款期限不超过5年，利率按照市场化和保本微利原则合理确定，较普通政策性贷款利率低0.5-1个百分点，有效降低了城中村改造项目的前期资金压力。借款主体为各地政府确定的合格地方国有企业，地方政府承担统借统还责任，借款资金计入地方政府隐性债务管理，因此申请城市需具备较低的债务风险等级，符合“坚持统筹发展和安全，防范应对城市运行中的风险挑战”的政策导向。资金使用实行“专款专用、封闭运行”，严禁用于净地供应前的土地征收、拆迁安置补偿以外的其他用途，不得转借、挪用或用于偿还存量债务，确保资金全部用于改善城中村居民居住条件和生活环境。

申请城中村改造专项借款需经过“项目申报、省级审核、国家备案、银行授信”四个核心环节，项目需满足三项硬性要求：符合城市总体规划和土地利用规划，征收补偿安置方案已征求居民意见并获得同意，充分体现“以人民为中心”的发展思想；项目建设资金缺口明确且无其他政策性资金重复支持。申报材料需包含项目备案文件、征收补偿方案、资金筹措计划、还款来源证明等核心文件，其中居民满意度调查结果、风险化解预案是备案审核的重点，与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“引导居民参与和监督，共同维护改造成果”的要求相契合。资金拨付实行“按进度放款”原则，根据项目征收进度、建设进度分批次拨付，确保资金使用与项目实施同步推进，切实保障改造项目顺利落地。

6、财政贴息政策为市场化贷款降本增效。

财政贴息是政府通过补贴贷款利息的方式，撬动市场化金融机构参与城市更新项目的政策性工具，其政策设计遵循《关于进一步加大城市更新领域金融支持力度的通知》要求，核心作用是降低项目融资成本，提高项目对社会资本的吸引力。支持范围覆盖城市更新全领域，重点包括老旧住宅电梯加装、供水供气设施更新、建筑节能改造、历史文化保护传承、低效用地活力提升、城市数字提升等项目，尤其向绿色低碳、智慧化改造项目倾斜，精准对接《关于持续推进城市更新行动的意见》中“持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造”“加强城市文化遗产保护”等重点任务。

目前各地已出台多项针对性的财政贴息政策，其中江苏省推出的“城新贷”财政贴息政策具有代表性，该政策对城市更新和建筑市政基础设施领域的中长期贷款给予贴息支持，贷款期限需在一年以上（不含一年），贷款利率不超过贷款发放时的中长期贷款市场报价利率（LPR）。贴息比例根据项目类型和区域特点确定，通常为贷款利息的30%-50%，部分公益性强的项目可提高至60%，贴息期限与贷款期限一致，最长可达20年，这与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“建立可持续的城市更新模式”的要求相契合。

财政贴息的申请方式以“免申即享、直达快享”为主，企业无需单独申报，银行在发放贷款后向财政部门提交贴息申请，财政部门审核通过后直接将贴息资金拨付至借款企业，简化了申报流程，提高了政策落实效率。申请该类政策需满足三项核心条件：企业在政策实施区域内注册并具备独立法人资格，项目在区域内实施且已纳入相关项目储备库，贷款资金用于固定资产投资（新建、扩建、改造、开发、购置），不得用于借新还旧。企业需具备经营稳定、财务管理规范、近三年内未被纳入严重失信主体名单等基本条件，纳税记录良好是重要审核指标，符合“强化信用监管，营造良好市场环境”的政策导向。资金使用实行“谁使用、谁负责”的原则，企业需按规定用途使用贷款资金，财政部门对贴息资金使用情况进行绩效评价，评价结果与后续政策支持挂钩，确保资金发挥最大效益，推动城市更新项目实现“品质提升、功能完善”的目标。

7、政府引导基金发挥杠杆撬动作用。

政府引导基金是由政府出资设立并按市场化方式运作的政策性基金，其设立与运作严格遵循《政府投资基金暂行管理办法》，核心功能是引导社会资本参与城市更新项目，形成“政府引导、市场运作、风险共担、利益共享”的投融资机制。支持范围聚焦公共基础设施建设、老旧小区改造、历史文化街区保护、生态环境修复等公益性和准公益性项目，同时兼顾产业升级类城市更新项目，重点支持具有示范效应和带动作用的重大项目，契合《关于持续推进城市更新行动的意见》中“打造宜居、韧性、智慧城市”的总体目标。

引导基金的支持方式包括股权投资、债权投资、融资担保等多种形式，其中股权投资是主要方式，政府出资比例通常不超过基金总规模的30%，不谋求控股地位，旨在通过少量财政资金撬动倍数级的社会资本。基金投资期限通常为7-10年，包含3-5年的投资期和4-5年的退出期，退出方式包括股权转让、IPO、资产证券化等，确保基金的循环使用，与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“建立可持续的城市更新模式”的要求高度契合。部分引导基金还配套税收优惠、风险补偿等政策，进一步降低社会资本的投资风险，吸引更多市场主体参与城市更新。

申请引导基金支持需满足四项核心条件：项目符合城市更新规划和基金投资方向，契合国土空间规划和城市体检评估结果；项目实施主体具备丰富的项目运营经验和良好的信用记录；项目商业模式清晰且具备可持续盈利能力，能够实现“自我造血”；项目资金筹措方案合理且自有资金已落实。申报流程包括项目申报、尽职调查、投资决策、协议签订、资金拨付等环节，其中项目的社会效益、生态效益及投资回报稳定性是基金投资决策的核心要点，与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升”的要求相契合。基金投资后实行市场化管理，通过派出董事、监事等方式参与项目公司治理，对项目建设运营全过程进行监督，确保基金资产安全和投资目标实现，推动城市更新从“政府输血”向“自我造血”转型。

资金组合使用

是城市更新项目的最优选择

单一政策性资金难以满足城市更新项目的巨额资金需求，因此“多渠道组合、精准化匹配”成为资金筹措的核心策略，这与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“强化支撑保障，创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制”的要求相契合。实践中形成了多种成熟的组合模式，包括“中央补助+专项债+政策性银行贷款”“专项债+社会资本+财政贴息”“引导基金+专项借款+市场化贷款”等，不同模式适用于不同类型的城市更新项目，能够充分发挥各类资金的优势，实现资金使用效益最大化。

“中央补助+专项债+政策性银行贷款”模式适用于投资规模大、公益性强的重大项目，如城市生态环境修复、城市生命线工程建设等，中央补助作为引导资金，专项债覆盖主要建设资金，政策性银行贷款补充资金缺口，三者比例通常为10%-15%、40%-60%、25%-40%，该模式的核心优势是资金成本低、期限长，能有效降低项目融资压力，契合“坚持系统观念，增强城市的系统性、整体性、协调性”的政策导向。“专项债+社会资本+财政贴息”模式适用于收益性较强的项目，如产业园区更新、保障性租赁住房建设等，专项债解决部分资本金需求，社会资本投入核心资金，财政贴息降低融资成本，三者比例约为30%-40%、40%-50%、10%-20%，该模式能充分发挥市场机制作用，提高项目运营效率，符合“坚持市场化导向，撬动更多社会资本参与”的政策要求。“引导基金+专项借款+市场化贷款”模式适用于城中村改造等前期投入大的项目，引导基金撬动社会资本，专项借款解决征收补偿资金需求，市场化贷款补充建设资金，比例通常为10%-20%、30%-40%、40%-50%，该模式能有效缓解前期资金压力，分散投资风险，落实“坚持统筹发展和安全”的政策要求。

资金组合使用需遵循三项核心原则：一是避免重复申报，中央补助不得与超长期国债、专项债等资金重复申请，需在项目实施方案中明确各类资金的具体用途和比例，严格按照《城市更新资金管理办法》要求执行；二是匹配资金期限与项目周期，长期建设项目优先选择超长期特别国债、政策性银行贷款等长期资金，短期改造项目可选择专项债、财政贴息等中期资金，确保资金流稳定；三是控制债务风险，各类政策性资金的总规模需与项目收益和地方财政承受能力相匹配，不得新增隐性债务，符合“防范化解地方政府债务风险”的政策要求。同时，项目实施主体需建立资金统筹管理机制，合理安排资金使用进度，提高资金使用效率，确保各类资金专款专用，推动项目按计划实现政策目标。

资金申请的核心要点与风险防控

城市更新项目政策性资金申请需把握四大核心要点：一是精准匹配资金投向，不同政策性资金的支持范围各有侧重，需根据项目类型（公益性、收益性、产业型）对照《关于持续推进城市更新行动的意见》及相关专项政策要求，选择适配的资金渠道，避免“盲目申报”；例如公益性项目优先对接中央预算内资金，收益性项目重点申请专项债，城中村改造项目可定向申报专项借款。二是完善项目前期工作，所有政策性资金均要求项目完成审批（核准、备案）、规划许可、用地审批等前期手续，且符合“先调查后建设”“先考古后出让”的保护前置机制，前期工作的完备性直接影响申报成功率，这是落实“坚持规划引领，发挥发展规划战略导向作用”政策要求的关键。三是规范资金筹措方案，需明确自有资金、政策性资金、社会资本的比例，自有资金占比通常不低于30%，且需提供资金到位证明，契合“建立多元化投融资机制”的政策导向。四是强化绩效管理，所有政策性资金均实行全过程绩效管理，需在申报阶段明确绩效目标，包括项目建设进度、资金使用效率、社会效益等指标，与《关于持续推进城市更新行动的意见》中“加强全过程监管，提高项目建设质量和效益”的要求相契合。

风险防控是资金申请和使用的关键环节，需重点关注三类风险：一是政策风险，政策性资金的支持范围、申请条件、支持标准会根据国家战略调整，如2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》出台后，资金支持更侧重宜居、韧性、智慧、文化传承等方向，需及时跟踪最新政策动态，避免因政策变化导致申报失败；二是合规风险，项目需严格遵守土地、规划、环保、招投标等法律法规，申报材料需真实准确，严禁提供虚假材料，否则将被纳入失信名单，取消资金支持资格，这是落实“强化法治保障，规范城市更新行为”政策要求的核心；三是资金使用风险，需建立专款专用制度，设置专门的银行账户管理政策性资金，严禁挪用、转借或用于负面清单领域，同时建立资金使用台账，确保每一笔资金都有据可查，符合“加强资金监管，提高资金使用效益”的政策要求。

此外，申报主体还需注重部门协同，建立与发改、财政、住建、自然资源等部门的沟通协调机制，及时解决申报过程中的问题，这是落实“建立健全城市更新实施机制，加强跨部门协同配合”政策要求的重要举措。同时，可委托专业机构编制申报材料，提高材料的规范性和针对性，部分地区还建立了“政策找项目”机制，通过项目储备库提前对接资金需求，提高申报成功率。资金拨付后，需定期向相关部门报送资金使用情况和项目进展报告，接受全过程监督检查，确保项目按计划推进，资金发挥最大效益，切实实现“城市成为人民群众高品质生活的空间”的政策目标。

政策趋势与未来展望

城市更新作为推动城市高质量发展的重要举措，其政策性资金支持体系正随着国家战略部署不断完善。2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》的出台，标志着城市更新进入“制度化推进、精准化支持、市场化运作、可持续发展”的新阶段，未来政策性资金支持将呈现三大清晰趋势。

一是精准化支持导向更加明确，资金将进一步向超大特大城市、重点流域城市及保障性安居工程、历史文化保护、生态环境修复、城市基础设施升级等重点领域倾斜，支持方式从“普惠式”向“定向式”转变，与党的二十届三中全会《决定》中“资源按比较优势重新配置”的要求高度契合。中央预算内资金、超长期特别国债等将继续发挥引导作用，专项债、专项借款等工具将更加聚焦具体任务，形成“核心领域重点支持、薄弱环节精准补位”的资金配置格局，确保资金投向最需要的领域和项目。

二是多元化创新步伐持续加快，将推出更多组合式支持工具，包括“专项债+REITs”“引导基金+资产证券化”等，打通项目融资“募投管退”全链条，提高资金循环使用效率，推动城市更新从“政府输血”向“自我造血”转型。同时，财政贴息、风险补偿等间接支持方式将进一步推广，撬动更多社会资本和市场化金融机构参与，形成“政府引导、市场主导、社会参与”的投融资格局，落实“建立可持续的城市更新模式”的政策要求。地方层面将继续深化“立法保障+配套制度+技术标准”三级政策架构，深圳、北京等先行城市的创新经验将逐步推广，为资金申请和使用提供更完善的制度保障。

三是市场化导向与规范化监管并重，政策性资金将更多通过市场化方式配置，注重项目的可持续盈利能力和运营效率，鼓励项目实施主体创新商业模式，实现社会效益与经济效益相统一。同时，政策监管将进一步强化，重点加强对资金使用合规性、收益真实性、债务风险的监管，建立“申报-使用-绩效-退出”的全生命周期管理机制，对资金使用效率低、绩效不达标的项目，将采取核减额度、收回资金等措施；对违规使用资金的主体，将依法依规追究责任，落实“坚持统筹发展和安全，防范应对城市运行中的风险挑战”的政策要求。跨部门协同机制将进一步完善，通过建立联席会议制度、共享项目库、联合评审等方式，简化申报流程，提高资金拨付效率，为项目实施提供更便捷的服务。

结语：站在城市发展转型的关键节点，城市更新已成为提升城市品质、满足人民美好生活需要的核心抓手。政策性资金作为城市更新的重要支撑，其支持体系的不断完善将为项目实施提供更稳定、更高效的资金保障。随着《关于持续推进城市更新行动的意见》等政策落地实施，城市更新资金支持正朝着精准化、市场化、规范化方向纵深发展。项目实施主体唯有精准把握政策脉搏，吃透各类资金的支持逻辑与申请要求，科学组合资金渠道，规范履行申报程序，才能高效对接资金资源。未来，在政策引导与市场驱动的双重作用下，政策性资金与社会资本将深度融合，推动城市更新形成“投融建管运”的可持续闭环，让城市在更新中留住记忆、在发展中提升品质，真正实现“城市让生活更美好”的核心目标，为高质量发展注入持久动力。

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