在城市更新从“增量扩张”转向“存量提质”的关键阶段，老旧商场作为城市商业空间的核心存量载体，正面临消费需求迭代、商业生态重构与空间功能老化的多重挑战。数据显示，国内建成超15年的老旧商场中，超70%存在客群流失、业态失衡、运营低效等问题，部分项目出租率不足50%，陷入“改造-冷清-再改造”的恶性循环。老旧商场改造并非简单的物理翻新，而是需跳出“商业本位”思维，从城市功能协同、消费需求适配、资源效率优化的视角，破解“改什么、怎么改、如何持续”的核心命题，找到与城市发展同频、与消费者需求共振的破局路径。

打破功能孤立，融入城市生活网络

传统老旧商场的核心问题在于“功能孤立”，仅定位为“购物场所”，与周边社区、城市公共空间、居民生活需求脱节，在电商冲击与新兴商业体竞争下失去不可替代性。城市更新背景下，老旧商场需打破“商业盒子”的封闭边界，转型为“城市生活节点”，承担公共服务、社区互动、文化承载等复合功能，实现与城市功能的深度协同。

改造需锚定“15分钟便民生活圈”需求，缩减传统零售面积，引入社区食堂、政务自助终端、家政服务点、老年活动室等便民业态，将商场转化为“社区服务中心+商业空间”复合体，通过高频便民服务提升居民到访频次，反哺商业消费。同时，需重构商场与城市的物理连接，拆除临街封闭围墙打造开放式商铺，利用屋顶、露台建设公共休闲空间，优化入口与交通节点的衔接，让商场从“封闭空间”变为“开放的城市公共部分”，提升外部客流导入能力。此外，还需承接城市文化传承功能，保留商场标志性结构唤醒居民记忆，引入非遗体验、本土文创等业态，举办社区邻里节、怀旧活动，强化情感联结，让商场价值超越单纯商业属性。

聚焦需求痛点，打造精准体验场景

老旧商场改造失败的重要原因是“需求错位”，盲目追求“大而全”导致“年轻客嫌老气、家庭客嫌不便、社区客嫌不实用”，最终失去核心目标群体。当前消费者需求已从“买商品”转向“买体验、买便利、买认同”，老旧商场需放弃“全客群覆盖”幻想，聚焦核心客群真实痛点，用精准化、场景化体验设计打造不可替代的消费理由。

改造前需通过大数据调研与实地访谈，锁定1-2个核心客群（如社区老年群体、年轻上班族、周边家庭），围绕其高频需求设计专属场景。针对老年群体优化“适老体验”，降低货架高度、增设休息座椅、保留现金支付；针对年轻上班族强化“碎片化体验”，设置24小时便利店、轻食柜台、共享办公区；针对家庭客群打造“亲子互动场景”，开辟免费游乐区、举办亲子活动。同时，需用“强参与感体验”替代“单向展示”，引入手工体验店、沉浸式剧场、运动体验馆，设置AR互动装置，举办用户共创活动，让消费者从“旁观者”变为“参与者”。此外，还需通过智能停车、AR导航、优化休息区与卫生间等“便利化细节”，解决停车难、找店难等隐性痛点，提升复购率。

优化资源效率，推行轻资产改造模式

老旧商场改造面临的重要制约是“资源浪费”，传统“重投入、重重建”模式导致资金占用多、回报周期长，且未充分利用原有建筑结构、设备设施与商户资源。城市更新背景下，需摒弃“重资产重建”思维，采用“轻资产、微改造、资源盘活”模式，以更低成本、更高效率激活存量价值。

改造需推行“微改造”替代“大拆大建”，保留建筑主体结构，仅通过调整动线、翻新软装、改造局部空间实现功能升级，优先利用原有设备进行智能化改造，采用模块化装饰材料，将改造成本降低30%-50%，施工周期缩短至3-6个月，减少对运营的影响。同时，需盘活“闲置资源”，将地下车库改造为社区市集，顶楼建设屋顶农场或露天餐饮区，对低效商户“腾笼换鸟”，为小商户提供灵活租赁方案，无需新增投入即可创造新增量价值。此外，还需采用“轻资产运营”模式，由产权方负责资金投入与资产维护，引入专业团队负责运营，双方按收益分成；通过“商户联营”“活动赞助”降低资金压力与运营风险，实现多方共赢。

强化持续运营，建立动态调整体系

许多老旧商场改造后陷入“昙花一现”困境，改造初期凭借新鲜感吸引客流，但后续因运营僵化、缺乏调整，无法适应消费需求变化。老旧商场改造并非“一劳永逸”，破局关键在于建立“动态运营”体系，通过持续的需求调研、业态调整、活动激活，让商场始终与消费者需求同频。

运营需建立“需求动态监测”机制，通过会员系统收集消费数据，定期开展线下调研，关注周边竞争环境变化，及时调整运营策略——如年轻客群占比上升则增加潮流业态，家庭客群需求转向教育则引入亲子早教。同时，需推行“业态动态调整”，对快闪店、临时摊位采用按月/按季度的灵活租赁模式，及时淘汰低效业态，鼓励商户小范围更新，避免业态僵化。此外，还需打造“活动常态化”体系，日常举办高频低耗的社区市集、亲子课，节点策划话题性强的非遗展、主题互动活动，通过线上传播扩大影响力；强化“商户协同运营”，为商户提供数据支持与运营培训，组织联合营销，形成共赢生态，提升整体运营效率。

典型案例分析

1、上海百联ZX创趣场——聚焦Z世代的“精准体验”破局

上海百联ZX创趣场前身为上海第一食品商店杨浦店，是运营超20年的老旧商场，2021年前因业态老化、客群断层，出租率不足50%，面临闭店风险。其改造核心是跳出“全客群覆盖”误区，聚焦Z世代二次元客群，以“沉浸式体验+圈层运营”打造垂直领域商业标杆，成为城市更新中“精准匹配细分需求”的典型案例。

改造前的调研显示，商场周边3公里内有8所高校，18-25岁年轻群体占比超60%，其中超40%为二次元爱好者，且该客群存在“消费场景缺失”痛点——周边缺乏专业二次元主题商业空间。基于此，项目确定“二次元文化体验中心”的定位，将整栋商场（共6层）按“IP展示-互动体验-商品消费-社交聚会”的逻辑重构业态：一层引入正版IP主题店（如万代、哔哩哔哩会员购），展示最新动漫周边；二层打造“沉浸式互动区”，设置AR换装、动漫场景还原打卡点；三层至四层为“体验消费区”，包含手办定制工坊、Cosplay摄影棚、二次元主题餐厅；五层至六层为“社交空间”，设置电竞区、桌游吧与主题活动厅，可举办IP签售会、动漫展。这种“全链路二次元体验”设计，精准击中目标客群需求。

为强化“参与感体验”，项目摒弃传统零售的“单向展示”模式，打造多维度互动场景：在商场中庭设置“动态IP雕塑”，通过灯光与投影技术实现角色“动态互动”，吸引消费者拍照传播；引入“沉浸式剧场”，每周上演二次元主题短剧，消费者可通过角色扮演参与剧情；推出“会员共创计划”，邀请核心会员参与IP周边设计、活动策划，如2023年联合会员推出“校园动漫节”，吸引超5000人参与。这些互动设计让消费者从“被动购物”变为“主动参与”，改造后商场日均停留时间从40分钟提升至2.5小时。

项目的运营核心是“圈层深度运营”：建立“二次元社群矩阵”，包含微信社群、微博超话、B站账号，累计粉丝超10万人，定期发布IP资讯、活动预告，组织线上话题讨论；每月举办“圈层专属活动”，如IP签售会、手办交流赛、Cosplay大赛，年均举办超50场，形成“活动引流-消费转化-社群沉淀”的闭环；与高校动漫社团合作，设立“校园体验官”岗位，邀请学生参与商场运营建议，增强年轻客群归属感。数据显示，改造后商场出租率达100%，日均客流超1.2万人次，其中90%为Z世代客群，客单价同比提升80%，成为上海二次元文化消费的标志性场所。

2、西安老城根G-Park——“工业遗存+商业消费”的存量活化

西安老城根G-Park的前身是西安冶金机械厂旧址，2012年首次改造为商业体时，因过度追求“标准化商业”，未保留工业特色，导致业态传统、空间缺乏记忆点，2018年客流年均下滑17%，商户撤店率超35%，陷入“改造即冷清”的困境。其二次改造的核心逻辑是跳出“千店一面”的商业模板，以“保护性开发”为原则，将工业遗存转化为独特商业资产，实现“工业文化传承”与“现代消费体验”的深度融合，成为城市更新中“工业遗存活化利用”的标杆。

改造前期，项目团队联合建筑设计院、工业文化研究机构开展专项调研，明确“保留核心、功能置换”的改造路径：对厂区内炼钢高炉、大型传送带、铁路轨道、红砖厂房等12处标志性工业遗存进行保护性修缮，不改变主体结构与历史风貌；同时结合商业功能需求，对遗存进行“适应性改造”——将高28米的炼钢高炉内部掏空，加装钢结构与观景电梯，改造为“工业文化展示馆”，底层展示冶金机械历史文物，顶层设360°城市观景台；将原车间之间的传送带改造为“空中连廊”，保留金属框架与传动部件，铺设玻璃栈道，连接东西两区商业楼栋，成为独特的“工业风打卡动线”；将厂区原有铁轨与火车头保留，围绕轨道打造“火车主题商业街”，轨道两侧布局特色餐饮与文创小店，火车头内部改造为复古咖啡馆，还原工业时代场景；红砖厂房则保留高挑空与桁架结构，引入影院、运动场馆等大型体验业态，让工业空间与现代消费功能自然融合。

业态布局围绕“工业文化”构建差异化体系，避免与周边商圈同质化竞争：一是控制传统零售业态占比（仅30%），优先引入“工业风适配型”品牌，如复古潮牌集合店、手工皮具工坊、工业风家居馆，商户装修需呼应整体工业主题，形成视觉统一性；二是提升体验业态占比（40%），重点布局“文化+体验”融合业态，如开设“工业风摄影基地”，提供蒸汽朋克服饰租赁与场景拍摄服务，日均接待拍摄团队超20组；引入“非遗+工业”创新业态，将西安非遗皮影戏与工业场景结合，打造沉浸式皮影剧场，每周上演定制版工业主题皮影戏；三是优化餐饮业态（30%），引入复古餐厅、精酿啤酒坊等特色餐饮，部分餐厅直接利用工业设备改造餐桌、装饰，如用机床零件制作灯具、用钢模打造桌面，强化场景沉浸感。这种业态组合既突出工业文化特色，又满足消费者“体验+社交+消费”的多元需求，改造后商户开业率从65%提升至98%。

运营层面以“工业文化活动”为核心，构建长效引流机制：一是打造IP级年度活动，每年举办“西安工业文化节”，包含工业历史论坛、复古市集、工业风艺术展、机械装置表演等内容，2023年文化节期间累计吸引客流超50万人次，带动销售额同比增长45%；二是常态化开展小众圈层活动，每月举办“工业主题沙龙”，如手工皮具制作、复古相机维修、工业设计分享会，精准吸引兴趣客群，形成稳定社群；三是借力外部资源扩大影响力，与西安本地高校（如西安建筑科技大学、陕西科技大学）合作，将商场作为“工业设计与商业实践基地”，学生可在商场举办设计作品展、创业市集，既丰富活动内容，又吸引年轻客群；同时积极承接影视拍摄、品牌发布会等商业活动，如《长安十二时辰》《尘封十三载》等影视剧曾在此取景，某汽车品牌将新车发布会设在炼钢高炉前，借助工业场景的独特性提升活动话题度。数据显示，改造后商场日均客流从2万人次增至5万人次，年轻客群（18-35岁）占比超70%，社交媒体相关话题播放量超2亿次，不仅实现商业价值回升，更成为西安工业文化传播的重要载体，为城市存量工业空间的商业活化提供了可复制的实践路径。

结语：城市更新背景下的老旧商场改造，本质是“商业空间”向“城市生活空间”的转型，其破局点需从城市功能协同、消费需求适配、资源效率优化、持续运营保障四个层面形成合力。打破功能孤立是改造前提，聚焦需求痛点是核心，优化资源效率是保障，强化持续运营是关键。飙马商业地产认为，老旧商场改造没有固定模板，但所有成功项目都遵循共同逻辑：跳出“商业本位”思维，以“城市参与者”“消费者服务者”的视角，找到商场与城市、与消费者的“共生点”。唯有如此，才能让老旧商场摆脱“改造-冷清”的循环，成为激活城市商业活力、提升居民生活品质的重要力量，在城市更新浪潮中实现真正的“重生”。

【免责声明】本文由飙马商业地产整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。