在城市化进程从“增量扩张”转向“存量优化”的当下，老旧商业体改造已成为城市更新的核心议题之一。从一线城市核心商圈的老牌商场翻新，到二三线城市社区商业中心的迭代，大量承载着城市记忆的商业空间被纳入改造清单。然而，改造效果却呈现两极分化：有的商业体重生为城市新地标，客流与收益双升；更多则陷入“换汤不换药”的困境——仅做外立面翻新、品牌简单替换，内里仍延续传统商业逻辑，开业初期靠新鲜感吸引流量，数月后便重回冷清，最终沦为“二次闲置”。这种困境的根源，并非资金或设计不足，而是改造者陷入了“重硬件轻内核”“重短期轻长期”“重复制轻个性”的思维误区，未能触及商业体与城市、客群、文化之间的深层关系。本文，飙马商业地产将从改造认知、核心策略、风险规避、案例拆解四个维度，深度剖析老旧商业体改造的破局之道，探寻真正实现“价值重生”而非“表面翻新”的路径。

老旧商业体改造的认知误区：

为何“换汤不换药”成为普遍现象？

在讨论改造策略前，需先厘清导致“换汤不换药”的认知偏差——这些误区如同无形的枷锁，让改造停留在表层，难以突破。从实践案例来看，改造者常陷入三大核心误区，每一个误区都对应着对商业体价值的误读。

误区一：“硬件等于价值”，将改造等同于“装修升级”。

许多改造团队将核心精力放在外立面翻新、内部动线调整、灯光系统升级上，认为只要视觉效果“现代化”，就能吸引客群。典型案例是武汉汉阳商场，这座建于1956年的老牌百货商场，2018年改造时投入近2亿元更换玻璃幕墙、增设LED大屏、将传统柜台改为开放式货架，却未调整业态结构——仍以中老年服装、传统家电等品类为主，且品牌多为区域连锁，与周边新建的武汉摩尔城、王家湾中央生活区高度重叠。改造后开业首月客流增长30%，但第二个月便回落至改造前水平，第三个月部分服装商户因业绩不佳撤店。究其原因，客群对商业体的需求早已超越“视觉体验”，转向“功能适配”与“情感共鸣”。当硬件升级无法解决“买什么”“玩什么”“为何来”的核心问题，改造便沦为“穿新鞋走老路”。这种误区的本质，是将商业体视为“物理空间”，而非“承载消费需求与城市功能的生态载体”。

误区二：“流量等于收益”，陷入“短期网红思维”。

部分改造者为快速提升知名度，刻意引入“网红业态”——如密集布局网红奶茶店、打卡式文创店、临时快闪店，甚至在商业体内设置“网红打卡墙”“沉浸式灯光展”等短期吸引流量的元素，却忽视客群的长期粘性与复购需求。北京798艺术区周边的751D·PARK时尚设计广场曾出现过类似问题，2020年该广场对部分老旧厂房进行改造时，未延续工业设计核心定位，反而密集引入30余家网红餐饮、临时潮玩快闪店，甚至在厂房内搭建“星空打卡隧道”。开业初期靠“工业风+网红元素”吸引大量年轻人打卡，社交媒体曝光量破亿，但因缺乏核心设计体验项目，也没有适配周边办公人群的商务服务，客群多为“一次性打卡客”，开业半年后客流锐减60%，20余家网红店铺因租金高、客流少关闭。这种改造的本质，是将“短期流量”等同于“长期收益”，却忽视了商业体的核心竞争力在于“持续满足客群真实需求”。网红元素能带来短期热度，但无法构建“客群愿意反复到访”的价值基础，最终导致“昙花一现”。

误区三：“复制等于成功”，盲目照搬“标杆案例”。

看到某老旧商业体靠“文创+餐饮”转型成功，便跟风复制；看到某项目靠“亲子体验”盘活客流，便密集引入儿童游乐设施——这种“拿来主义”式改造，完全忽视项目所在区域的客群特征、城市文化、周边竞争环境。杭州朝晖路社区商业中心的改造教训尤为典型，2019年该中心改造时，盲目照搬上海“愚园路社区商业+艺术体验”的模式，引入小众艺术画廊、独立书店、高端有机超市，却未考虑周边客群以退休中老年居民为主，消费能力有限且更关注“便民服务”——如菜市场、药店、社区食堂等。改造后，艺术画廊月均客流量不足50人，高端有机超市客单价远超居民承受能力，而原有的社区菜市场被拆除，导致居民买菜需绕行1公里。最终商业体陷入“高不成低不就”的尴尬境地，中老年居民不愿到访，外来年轻客群又因交通不便不愿专程前来。这种误区的根源，是缺乏对项目“在地性”的认知，将商业体改造视为“标准化产品生产”，而非“基于特定区域需求的定制化解决方案”。

这三大误区共同指向一个核心问题：改造者未能从“城市更新的本质”出发理解老旧商业体的价值。城市更新不仅是“空间翻新”，更是“功能重构”与“价值再生”——老旧商业体的核心价值，在于其作为“城市公共空间”与“社区生活枢纽”的属性，而非单纯的“商品交易场所”。若改造仅停留在硬件、流量、复制层面，必然无法突破“换汤不换药”的困境，最终浪费社会资源，也错失城市更新的真正意义。

老旧商业体改造的核心策略：

从“空间翻新”到“价值重构”

避免“换汤不换药”的关键，在于将改造逻辑从“表层优化”转向“内核重构”，围绕“在地性适配”“客群需求迭代”“商业生态构建”三大核心，打造兼具“城市功能”“客群粘性”“长期收益”的商业空间。这需要改造者跳出“商业思维”，以“城市运营者”与“社区服务者”的视角，设计全链条改造策略。

1、在地性挖掘：让商业体成为城市文化的“载体”而非“复刻品”

老旧商业体往往位于城市核心区域或成熟社区，承载着特定的地域文化与居民记忆——这是新建商业体无法复制的核心优势，也是避免“千店一面”的关键。改造的第一步，应是深度挖掘“在地性”，将地域文化、社区记忆转化为商业体的独特符号，而非简单引入外来流行元素。

在地性挖掘需分三个层次推进：首先是“文化基因提取”，梳理项目所在区域的历史脉络、民俗风情、产业特色。例如，位于沈阳铁西区老工业基地附近的沈阳中兴商业大厦铁西店，2021年改造时便精准提取“工业文化”元素——保留原商场内部分建于1980年代的厂房式梁柱结构，用老机床零件、旧铁轨片段设计装饰装置，在商场三层设置“铁西工业历史展览区”，展示从机床厂、鼓风机厂收集的老设备与工人老照片，而非盲目采用“ins风”“新中式”等通用设计。其次是“记忆场景重构”，还原或再现居民熟悉的生活场景。上海长宁区愚园路546号的愚园公共市集改造时，便牢牢抓住“社区记忆”这一核心：保留了居民记忆中存在30余年的“愚园路老菜场”，但对其进行标准化升级——引入智能电子秤、增设生鲜检测区、搭配社区便民服务站，同时保留“老裁缝铺”“修鞋摊”“便民理发店”等传统业态，甚至将菜场入口的老梧桐树景观纳入设计，让居民在熟悉的场景中获得“老味道、新体验”。最后是“在地业态培育”，引入本地特色品牌、非遗项目、社区手作工坊，而非依赖连锁品牌。成都锦江区春熙路附近的成都远洋太古里地下层“东里”区域，2022年对原老旧商场区域改造时，并未引入国际连锁品牌，而是重点引入“钟水饺”“龙抄手”等本地老字号小吃店、“蜀江锦院”蜀绣体验工坊、“成都故事”社区文创工作室，形成“本地特色业态集群”，既区别于春熙路商圈的标准化购物中心，又增强了本地居民的认同感。

在地性挖掘的核心，是让商业体与城市文化、社区记忆“共生”，而非“割裂”。当商业体成为居民“有情感连接”的空间，其吸引力便不再依赖短期营销，而是长期的文化认同——这正是避免“换汤不换药”的底层逻辑之一。

2、客群需求迭代：从“广谱覆盖”到“精准适配”

老旧商业体改造前，往往存在“客群模糊”的问题——试图满足所有年龄段、所有消费层次的客群，最终导致“谁都不满意”。避免“换汤不换药”，需要改造者放弃“广谱覆盖”思维，通过精准调研，锁定核心客群，并围绕其“动态需求”设计业态与体验。

客群需求调研需突破“传统问卷”的局限，采用“场景化观察+深度访谈”的方式，挖掘客群的“显性需求”与“隐性需求”。例如，针对广州天河区员村街道的员村新街市商业中心（原员村百货商场），改造团队通过为期3个月的调研发现，核心客群分为两类：“50-70岁中老年居民”与“25-35岁年轻亲子家庭”。其中，中老年居民的显性需求是“平价便民购物”，隐性需求是“社交互动”与“健康服务”——他们常在买菜时与邻里聊天，也希望在家门口就能测血压、咨询健康问题；年轻亲子家庭的显性需求是“儿童游乐”，隐性需求是“亲子教育”与“便捷餐饮”——家长希望孩子能在安全环境中玩耍，同时自己能就近解决用餐，且消费成本可控。基于此，改造团队针对性设计业态：为中老年居民增设“社区食堂”（提供15元以内的平价套餐）、“健康检测站”（每周有社区医生坐诊）、“棋牌社交区”（免费提供桌椅与茶水）；为亲子家庭引入“绘本森林”儿童绘本馆、“小匠人”亲子手工工坊、“亲子厨房”平价亲子餐厅，同时保留原有的便民超市、社区药店等基础业态。

更重要的是，客群需求并非“一成不变”，改造需预留“迭代空间”，避免业态固化。例如，深圳南山区蛇口街道的蛇口花园城商业中心，2020年改造时针对周边年轻白领增多的趋势，在设计初期便预留了2000平方米的“灵活空间”——该区域未固定商铺隔墙，采用可拆卸式装修，可根据客群需求变化，快速调整为共享办公区、深夜书店、健身工作室等业态。2022年，随着周边互联网企业员工增多，该空间迅速转型为“联合办公+咖啡轻食”模式，引入“WeWork联合办公”与“Manner咖啡”，有效承接了新的客群需求。这种“动态适配”思维，能让商业体持续满足客群需求，避免因“需求过时”再次陷入闲置。

客群需求迭代的核心，是让商业体从“被动等待客群”转向“主动适配客群”，通过精准定位与动态调整，构建“客群愿意反复到访”的粘性基础——这是区别于“表面翻新”的关键特征。

3、商业生态构建：从“业态堆砌”到“功能协同”

许多老旧商业体改造失败的原因，在于业态组合“杂乱无章”——仅将不同品类的品牌简单拼凑，缺乏内在协同，导致客群“逛不下去”“留不下来”。避免“换汤不换药”，需要构建“功能协同”的商业生态，让业态之间形成“互补”与“联动”，延长客群停留时间，提升消费转化率。

商业生态构建需遵循“核心功能主导+配套功能支撑+特色功能点睛”的逻辑：首先明确商业体的核心功能——如社区商业体的核心功能是“便民服务”，文创商业体的核心功能是“文化体验”，围绕核心功能布局占比40%-50%的核心业态。例如，南京建邺区沙洲街道的莲花社区商业中心（原莲花百货商场），改造时将核心功能定为“社区便民服务”，核心业态包括“苏果社区超市”“莲花生鲜菜场”“社区食堂”，占总商业面积的45%；北京东城区五道营胡同附近的雍和宫文创广场（原雍和宫商场），改造时核心功能定为“传统文化体验”，核心业态包括“故宫文创体验店”“荣宝斋非遗工坊”“老舍茶馆分支”，占总商业面积的48%。其次，搭配占比30%-40%的配套业态，满足客群的衍生需求。莲花社区商业体配套“社区健康服务站”“儿童托管中心”“顺丰快递驿站”，与核心业态形成互补——居民买菜时可将孩子托管，取快递时可顺便测血压；雍和宫文创广场配套“京味小吃街”“精品民宿”“小众书店”，游客体验非遗后可就近用餐，甚至停留住宿。最后，设置占比10%-20%的特色业态，打造记忆点与传播点。莲花社区商业体引入“社区文化展览区”（展示居民摄影作品、手工艺品）、“居民手作市集”（每月举办一次，居民可售卖自制食品、手作）；雍和宫文创广场引入“临时艺术展”（与中央美术学院合作举办传统文化主题展览）、“小众设计师快闪店”（聚焦传统服饰、文创设计），增强商业体的独特性。

更关键的是，业态之间需形成“联动机制”，而非孤立存在。例如，莲花社区商业体中，社区食堂与健康服务站合作，根据医生建议推出“糖尿病患者低糖套餐”“老年人补钙套餐”，并在食堂内设置健康咨询台；儿童托管中心与便民超市合作，推出“亲子购物托管套餐”——家长在超市购物满50元，可免费将孩子托管1小时。雍和宫文创广场中，非遗体验店与京味小吃街合作，推出“非遗主题餐食”——如荣宝斋非遗工坊教授游客绘制京剧脸谱后，小吃街可提供“脸谱造型糖画”“京剧元素糕点”；艺术画廊与精品民宿合作，推出“艺术住宿套餐”——入住民宿的游客可免费获得画廊门票，在画廊消费满200元可抵扣民宿房费50元。这种“业态联动”能让客群在商业体内形成“消费闭环”，提升整体收益，同时增强商业体的竞争力。

商业生态构建的核心，是让商业体从“单一购物空间”转向“多功能生活枢纽”，通过业态协同满足客群的“复合型需求”——这是实现“价值重生”的关键路径。

老旧商业体改造的风险规避：

避开“二次闲置”的陷阱

即便制定了完善的改造策略，若忽视风险规避，仍可能陷入“二次闲置”的困境。老旧商业体改造面临三大核心风险：“文化过度商业化”“客群定位偏移”“运营能力不足”，每一个风险都可能导致改造功亏一篑。规避这些风险，需要建立“全周期风险管控机制”，从改造前期到运营后期持续发力。

1、规避“文化过度商业化”：守住文化本真与商业收益的平衡

在地性挖掘过程中，易出现“文化符号表面化”“商业开发过度”的问题——将文化元素简化为“打卡道具”，为追求收益引入与文化定位相悖的业态，最终导致文化本真流失，客群认同感下降。例如，苏州姑苏区平江路历史文化街区附近的平江商业中心（原平江百货商场），2019年改造时以“江南水乡文化”为噱头，却将商场内部70%的面积出租给网红小吃店、廉价纪念品店，甚至将原有保留的江南风格木构建筑内部改为重金属酒吧，导致文化氛围被严重破坏。改造后，本地居民与文化爱好者因“失去熟悉的水乡味道”不愿到访，外地游客也因“商业化过重、缺乏文化内涵”评价走低，开业一年后客流减少70%，半数商户撤店。

规避这一风险，需建立“文化保护标准”与“商业开发边界”：首先，在改造前期制定明确的文化保护清单，明确哪些历史元素、建筑结构、文化符号必须保留，禁止过度改造。例如，西安碑林区书院门历史文化街区内的书院门商业广场（原书院门商场），2021年改造时制定了《文化保护清单》，明确规定“古建筑外立面不得改动”“传统街巷肌理不得破坏”“本地非遗业态占比不得低于30%”“商业广告不得遮挡历史建筑”，并邀请西安建筑科技大学历史建筑保护研究所全程监督。其次，严格筛选与文化定位相符的业态，拒绝高租金但与文化相悖的品牌。例如，书院门商业广场以“传统文化体验”为核心定位，在招商时拒绝了报价较高的网红奶茶店、快时尚品牌，优先引入“陕西非遗皮影戏体验店”“西安碑林拓片工坊”“关中传统糕点店”等业态。最后，定期开展“文化体验活动”，深化客群对文化的认知，而非仅靠文化符号吸引流量。书院门商业广场每月举办“非遗传承人讲座”（邀请皮影戏、剪纸传承人分享技艺）、“传统手工艺体验课”（教授游客拓片、制陶）、“关中文化展览”（展示老西安照片、传统民俗物品），2022年累计举办活动120余场，吸引客群重复到访率提升至45%。

2、规避“客群定位偏移”：避免为短期收益牺牲核心客群

改造过程中，易出现“客群定位偏移”的问题——为追求短期收益，引入与核心客群需求不符的业态，导致核心客群流失，而新客群又未形成规模，最终陷入“两头不讨好”的境地。例如，星光里社区生活广场改造时，原本定位“社区便民服务”，却为追求高租金引入高端奢侈品折扣店、高端海鲜餐厅，导致中老年居民因消费能力不足不愿到访，年轻高端客群又因周边缺乏地铁接驳、品牌矩阵不完整不愿专程前来，最终商业体客流较改造前锐减60%。

规避这一风险，需坚持“核心客群优先”的原则，建立“业态准入机制”：首先，明确核心客群的需求标准，将其作为业态筛选的首要依据。例如，社区商业体的业态准入标准应包括“便民性、平价性、社区服务性”，而非“租金高低”。其次，设置核心业态的“最低占比”，确保核心客群需求得到满足。例如，规定社区商业体的便民服务类业态占比不得低于40%，避免因引入其他业态导致核心功能缺失。最后，定期调研核心客群满意度，若出现满意度下降，及时调整业态。例如，通过社群访谈、消费数据分析，发现核心客群对某类业态不满时，快速引入或替换相关品牌，确保核心客群不流失。

3、规避“运营能力不足”：避免“重改造轻运营”的短视思维

许多改造者将核心精力放在“改造阶段”，忽视“运营阶段”，导致改造后的商业体缺乏持续吸引力，最终“二次闲置”。例如，老城根文创市集改造投入2000万元打造“文创主题”，从空间设计上融入复古砖墙、创意灯箱、露天展览区等元素，引入35家文创商户，但因运营团队缺乏文创项目操盘经验，无法持续举办手作体验、文创设计师沙龙等文化活动，也无法为文创商户提供线上直播推广、本地文旅资源对接等支持，开业半年后，近22家文创商户因月营收不足5000元陆续撤店，商业体重回传统零食店、五金店、平价服装店等零售模式。

规避这一风险，需建立“全周期运营体系”：首先，在改造前期便组建专业的运营团队，确保运营思路贯穿改造全过程。例如，运营团队参与业态规划、品牌筛选、空间设计，避免改造与运营脱节。其次，为商户提供“赋能支持”，而非仅收取租金。例如，为文创商户提供品牌推广、客流导入、供应链对接等服务；为社区便民商户提供标准化管理、会员体系搭建等支持，帮助商户提升业绩，增强商户粘性。最后，建立“客群互动机制”，持续深化客群连接。例如，搭建社区社群，定期举办线下活动（如社区邻里节、亲子运动会、文化沙龙），让商业体成为社区居民的“社交枢纽”，而非单纯的消费场所。

案例拆解：

成功改造项目的底层逻辑

1、EKA天物：工业遗存变身美学商业街区

EKA天物的原址是1869年的海关浦东工厂，后为1928年成立的上海航海仪器厂和中船航海科技公司的工业遗存，占地100亩 。从2021年开始对其进行城市更新改造，历时3年多，于2024年6月正式对外开放。

EKA天物保留了30多幢老厂房，在建筑风格上进行大胆创新，融合了中国庭院式建筑、老上海石库门建筑、北欧风建筑、中东风建筑、希腊地中海式建筑等多种风格，甚至将集装箱伦敦国王十字车站搬入园区内，成为一座大型露天建筑博物馆。这种独特的建筑风貌成为吸引游客的重要卖点，具有较高的话题性和传播价值，让消费者仿佛置身于环球建筑乐园，极大地拉长了游客游逛停留的时间。

在业态布局方面，EKA天物打造了一个完整的商业生态系统，涵盖咖啡、餐酒、创意零售、戏剧、音乐、书店、休闲体验、精品酒店等多种业态。周边有联洋和碧云社区等高端住宅，外资企业、金融机构、科研行业云集，是有钱又有闲的中产阶层聚集地。EKA天物的定位和业态组合与周边居民的消费需求和生活方式高度契合，能够吸引这部分高消费能力人群。

此外，EKA天物不仅注重硬件设施的打造，还积极举办各类活动，把自己打造成设计文化的策源地。举办设计节、参展世界设计之都大会，让建筑本身成为IP。同时，周末市集、独立电影放映节、音乐演出、手工坊等活动轮番上演，真正实现了历史空间与当代生活方式的共鸣 。其成功在于将建筑、文化、商业深度融合，用美学打动人心，让不同的人在这里找到共鸣，成为一个正在生长的文化品牌。

2、赛特+购物中心：老百货的华丽转身

在京城商业版图中，赛特购物中心曾是一颗璀璨的明星。1992年开业时，它凭借着“第一家自动滚梯最多的商场”“第一家使用电脑联网收银系统的商场”“第一家将奢侈品牌带入北京的高端精品百货”等诸多光环，成为高端商业的标杆，承载了一代人的购物记忆 。然而，时代的浪潮滚滚向前，随着消费方式的巨变和新型购物中心的崛起，赛特购物中心的光环逐渐黯淡，在新的市场环境下陷入发展困境，于2020年3月底正式闭店，开启了它的转型之路。

此次改造，赛特+购物中心摒弃了传统百货以零售为主的单一模式，精准定位为“北京CBD新社交聚场”。其转型的第一步便是对空间进行大胆改造。拆除部分楼板，打造出通透的中庭，不仅让商场内部空间更加开阔，也极大提升了采光效果，使整个购物环境变得更加舒适宜人。原本密密麻麻的专柜布局被打破，取而代之的是更加宽敞、灵活的商业动线，引导着消费者自然地穿梭于各个区域。

在业态调整上，赛特+购物中心下足了功夫。餐饮成为改造后的核心业态，占比超过六成，成功吸引了一批黑珍珠、米其林榜单餐厅入驻 。黑珍珠一钻餐厅兰颂打造的全新品牌BON BOEUF全国首店、连续三年获得黑珍珠一钻餐厅的柏景轩、连续四年获得北京米其林一星餐厅的老吉堂等纷纷在此落户，这些优质餐饮品牌为赛特+购物中心带来了高人气和高品质的消费体验。同时，为满足周边商务客群和居民的日常生活需求，美发、护发、健身等生活服务业态，以及药店、滋补食材零售店等零售业态也被引入其中 。此外，考虑到商场体量限制，虽然压缩了零售业态占比，但通过不定期举办主题快闪活动，为众多品牌提供了展示平台，保持了商业的多元性和新鲜感。

赛特+购物中心的改造不仅是硬件和业态的更新，更是服务理念的升级。商场注重打造社交场景，从各楼层的主题命名便可见一斑，一楼“微醺”、二楼“苏醒”、三楼“雅集”、四楼“臻味”、五楼“美馔”、地下一层“烟火”，每个楼层都营造出独特的氛围，吸引消费者停留、交流。例如，二楼的欧啦青年创意社交平台打造的“偏离15°的生活片场”，为艺术家、独立设计师、手作人等提供了线下展示和交流的空间，这里会举办手工市集、生活剧场、互动哲学社等活动，让消费者在购物之余，还能参与到丰富多彩的文化社交活动中。

赛特+购物中心的成功转型，为传统老百货的改造提供了宝贵经验。它精准把握市场需求，通过空间重塑、业态创新和服务升级，实现了从传统百货到现代社交聚场的华丽转身，再次在京城商业舞台上绽放光彩，也让人们看到了老商业体在城市更新浪潮中的无限潜力。

结语：老旧商业体改造避免“换汤不换药”的关键，并非追求“硬件的极致升级”或“短期的流量热度”，而是回归商业体的本质价值——作为“城市公共空间”与“社区生活枢纽”，连接城市文化、满足客群需求、服务区域发展。改造者需跳出思维定式，才能让老旧商业体摆脱“二次闲置”的命运，真正实现“价值重生”——既承载城市记忆，又满足当代需求；既服务本地居民，又形成独特吸引力，成为城市更新浪潮中“有温度、有个性、有生命力”的空间载体。

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