近年来，随着中国城市化进程的放缓，许多城市的增量土地开发逐渐转向存量优化，城市更新成为推动城市可持续发展的重要路径，也是解决土地资源紧缺、功能布局失衡等问题的关键举措。现代城市更新不仅关注物质环境的改造，更强调社会、经济、生态等多维度的协同发展，兼顾历史保护与创新转型。2025年3月，为贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，有力有序有效实施城市更新重点任务，总结推广城市更新好经验好做法好案例住建部组织遴选了第二批城市更新典型案例并编制《城市更新典型案例集（第二批）》。本文，飙马商业地产选取其中十大城市更新项目案例，为未来城市更新提供借鉴与思考。

既有建筑改造类

✦ 广东省深圳市妇儿大厦改造项目

深圳市妇儿大厦位于福田区景田路与莲花路交界处，建于1994年，是由2栋商业裙楼与28层商务写字楼合围而成的商务综合体，历经三年改造焕新，成为深圳城市建筑群一道新风景线。

该项目紧扣「公共性」和「服务性」，从四大维度进行了全方面的改造焕新。首先对项目外立面以及内部空间也进行了“深入筋骨”的改造换新，对大厦裙楼屋顶花园、室内区域规划以及动线元素进行重新设计，让整个项目逛起来极富童趣。

其次项目围绕「妇儿友好」为主题内容设计，紧扣都市中各类妇女儿童需求，打造了围绕儿童友好、女性优能、家庭关爱、国际交流四大板块业态空间。如1-2层以亲子陪伴和服务配套；3层为「儿童成长中心」、4层「女性成长中心」、5层「花园会客厅」、6层「湾区幸福家」、7到19层为办公空间，20-28层为精品酒店。同时在业态方面，引入了国内首个儿童探索博物馆、国内首个图画书博物馆、深圳首个妇儿主题剧场以及第一家以妇女、亲子、家庭为主题的妇儿公益x善淘BUy42慈善商店。

最后，项目对原先的商业理念和商业逻辑进行更新。一方面，在有限的商业空中积极融入社区配套服务，引进星巴克、肯德基、罗森便利店等，为周边居民和亲子家庭提供基础零售、咖啡、面包、轻食、花店、24小时便利店等生活配套服务；另一方面，打造社会公益服务点，推出促进困境妇女就业、孤独症儿童康复等多项小切口民生服务。将公共服务与妇儿友好社区营造融为一体。项目一经亮相，这座建于上世纪90年代的商业综合体，再一次迎来“高光时刻”。

城镇老旧小区改造类

✦ 重庆市江北区塔坪片区老旧小区改造项目

塔坪片区位于重庆市江北区观音桥街道，建成于20世纪80-90年代，占地面积约15公顷，涉及居民楼40余栋，常住人口约5000人。作为典型的城市老旧社区，该片区存在建筑老化、管线破损、停车困难、公共设施匮乏等问题，居民改造意愿强烈。

项目以“可持续运营”的渐进式城市更新理念为核心，致力于打造“宜居、宜业、宜游”三位一体的共享型创意活力街区。

在基础设施更新方面，项目对基础设施以及环境进行综合整治，对44栋老旧楼房进行改造，完善社区基础设施，美化环境。

在功能植入上，增设便民服务中心、社区食堂、养老托幼设施。并引入文创店铺、特色餐饮，激发街区活力。

在文化赋能上，修复传统风貌建筑，打造文化墙、社区博物馆。同时，组织居民参与公共空间设计，增强归属感。

最后，在实施机制上，政府、市场、社会资本和居民共同参与，形成改造合力。江北区政府提供政策支持，协调各部门推进改造。引入专业运营商，负责商业业态升级与长效运营。通过问卷调查、居民议事会收集意见，并成立社区自治组织，参与后续管理维护。

塔坪片区改造项目通过系统性更新，实现了从“老旧破败”到“宜居宜业”的转变，为重庆乃至全国的老旧小区改造提供了可复制的经验。

完整社区建设类

✦ 上海市长宁区江苏路完整社区建设项目

江苏路街道位于上海市长宁区核心地带，辖区面积约1.52平方公里，常住人口约5.2万人。社区内既有历史保护建筑（如愚园路历史文化风貌区），也有老旧住宅和现代商业综合体，城市空间多元但发展不均衡，部分区域存在设施老化、公共空间不足、适老化水平低等问题。

项目以“和美家园、社区范例”为目标，通过城市更新推动社区功能升级，打造宜居、智慧、共治的完整社区，成为上海城市更新的标杆案例。

在历史风貌保护与活化上，项目对岐山村等历史建筑群进行修缮，保留老洋房、弄堂等历史肌理，同时注入现代功能。例如，将老校舍改造为“宁聚里·愚园公共市集”，融合裁缝店、艺术画展等业态，实现“柴米油盐”与“艺术生活”的共生。

在业态升级与文创赋能上，项目通过“修形态、建业态、构生态、塑神态”策略，焕新文创商办复合空间。愚园艺术生活街区吸引百余家特色小店入驻，形成“故事商店”“愚园电台”等网红地标，推动“烟火气”与“时尚范”融合。

在社区治理与居民参与上，项目以“初心愚园”党建品牌为引领，推行“弄长制”，强化基层治理。通过“民事民提、民事民议、民事民决、民事民办、民事民评”工作法，激发居民参与热情。例如，“故事商店”成为居民表达诉求、参与社区更新的平台。

在智慧服务与适老化改造上，作为全市首批“一网统管”试点街道，江苏路街道利用大数据、人工智能等技术，实现城市治理智能化。

最后，在实施路径上，由长宁区住建委牵头，联合规划、民政等多部门协同。与企业合作运营社区商业，确保可持续性。通过“社区规划师”制度收集居民意见，并成立“弄堂管委会”，推动居民自主管理。

老旧街区改造类

✦ 四川省成都市玉林东路特色街区改造项目

玉林东路位于成都市武侯区，是成都最具代表性的市井生活圈之一。然而，随着城市发展重心南移，该区域逐渐暴露出建筑立面老旧、基础设施老化、商业业态单一、交通拥堵等问题。街区产权高度分散，涉及130个业主方和近160家店铺，导致“定位分散、招商分散、运营分散”等难题，成为城市更新的典型挑战。

在改造策略上，项目采用“O+EPC全生命周期管理模式”。前置引入专业运营团队，联动167名规划师与3000余名居民代表，深度参与策划设计并同步监督施工，实现“策划-设计-施工-运营”闭环。

同时，成立全国首个多业权街区联盟，建立“统一管理、运营、品牌、服务、物业”的共建共治共享模式。通过“收租店铺”概念统一规划业态，保留传统生活服务（如配眼镜、包子铺），同时引入首店、创意设计等新业态，实现60%业态迭代升级。

在空间规划上，打破“汽车优先”传统，打造“视觉地标+友好慢行+网红打卡”融合的新型街区。整合交通组织，增设人性化设施（如遮阳公交站台、休憩座椅），提升15分钟生活圈便利性。

在历史传承与IP打造上，恢复“5路8街19巷”街巷格局，融入三国御营文化元素，通过汉服巡游、手作工坊等活动活化文化记忆。同时，以“安逸猫”为形象符号，结合银杏黄与中华田园猫形态，传递成都悠闲气质，年度网络关注量达2.8亿次。

在产业生态重构上，首创“新招一批、保留一批、提升一批、搬迁一批、挖潜一批”策略，首店占比超80%，夜间经济占比从35%提升至65%。同时，联动国际乒联混合团体世界杯等赛事，带动周边200余商家营收4800万元，赛事消费热潮达3.8亿元。

在社会参与与治理上，通过坝坝会、社区规划师团队等形式，推动居民参与微更新。联动省体职院等高校资源，实现“零拆迁成本”土地整理，提升更新效率。采用“租金+物业+增值服务+收益分成”模式，实现产权人、运营者、政府多方共赢。

玉林东路改造项目通过“运营前置、文化赋能、产业升级、社会共治”四位一体的创新模式，成功实现老城区的“回归、更新与活化”，为全国城市更新提供了可复制的“成都方案”。

✦ 江苏省无锡市蓝系列园区更新项目

蓝系列园区位于无锡市锡山区东亭街道，原址为无锡轻工冶炼厂、凯利针织厂、二泉针织厂、东亭五金厂等上世纪工业遗存，以及部分废弃的供销社、蚕种场和老旧民居。这些区域因产业外迁、设施老化，逐渐成为城市发展的“低效用地”，面临空间闲置、环境破败、文化记忆断裂等问题。在此背景下，无锡市通过引入社会资本，探索市场化更新路径，推动老旧工业区向创新产业园区转型。

项目采取“统一规划、统一设计、统一实施”的片区统筹模式，对存量资源进行整体改造。通过整合不同年代、不同功能的工业遗存和老旧建筑，形成功能互补、业态联动的产业生态。例如，将轻工冶炼厂改造为科技文化创业园，针织厂改造为数字文化设计园，五金厂及周边民居改造为文旅街区，实现“退二进三”的产业升级。

在差异化功能布局上，项目打造了：

蓝·1956科技文化创业园：以科技研发、文创办公为核心，引入文化科技类企业60余家，打造综合性产业园。

蓝·1982数字文化设计园：聚焦工业设计、微影视等数字文化产业，吸引设计、半导体企业25家，形成数字创意产业聚集区。

蓝湾1917文旅街区：挖掘地域文化资源，引入非遗手作、特色餐饮、网红打卡等业态，打造兼具市井生活与时尚气息的文旅商业街区。

在市场化运作方面，项目采用“政府引导+社会企业投资运营”模式。项目由无锡蓝园文化产业集团100%自筹资金实施，政府通过政策支持、资源整合等方式引导更新方向。改造后，通过“租金+物业+增值服务+收益分成”的多元化盈利模式，实现产权人、运营者、政府管理方的合作共赢。

最后，项目注重IP孵化与品牌建设，成功打造“蓝朵”共享服务空间、酵母市集、引力咖啡节等特色品牌，成为区域文化地标。例如，蓝湾1917文旅街区通过非遗花道馆、老字号小吃店等业态，再现水乡繁华与老街烟火，获评2022年“微幸福”民生工程奖。

该项目为全国老旧工业区更新提供了可复制、可推广的“无锡模式”，即通过“政府引导、市场运作、文化赋能、产业支撑”，实现城市存量空间的“价值裂变”。

城市功能完善类

✦ 浙江省台州市官河古道项目

台州市黄岩区官河古道项目位于环黄岩老城区，由永宁江、东官河、南官河、西江河“一江三河”围合而成。随着城镇化推进，护城河沿线空间被老旧住宅、危旧房、零散低效厂房占据，滨水岸线分割，整体功能单一，河道局部淤积、水环境不佳，呈现风貌老旧破败、消极无活力的景象。

项目按照“水清可观、岸绿可游、街繁可贸”的总体思路，通过建设城市慢行绿环、完善基础配套设施、加强水环境治理和沿线景观绿化、打造官河古道文化商圈等方式，建设一个集文化传承、休闲游憩、观光旅游、夜间经济于一体的“扁平化城市综合体”。

目标定位，打造“千年永宁”的展示窗口，成为新时代“宋韵黄岩”文化新高地。

在空间重构与功能提升上，建成全长5.6公里的慢行道，利用平交道口、空中栈道、地下通道等交通设施，串联起官河、公园、街道、广场、住宅小区等城市元素。同时，沿线打造4个主题公园，开发利用8处桥下空间，建设13个口袋公园，形成新的文化展示区和休憩驿站。

在文化传承与活化利用上，提炼宋韵文化、水利文化、名人文化等文化基因融入场地建设，秉持“保护性修缮、恢复性修建”理念，对孔庙等17处历史古迹进行整体修缮并活化利用。围绕“宋韵黄岩”的精髓和内涵，将宋时期文化体现在官河古道节点中，打造“宋韵黄岩”标志性工程。

在运营前置与产业导入上，在初步方案阶段即招引第三方运营团队，招商运营和项目建设同步开启，统一策划、全程参与商业建筑建设和老水厂改造工作。制定招商政策，优化营商环境，商铺培育期进行30%-40%的房租减免，共招引70多家商户入驻。

在资金筹集上，申请浙江省发行的官河古道项目专项债券6亿元，并积极争取水利等各部门的专项补助资金1250万元，其余为区级财政资金。

更新后项目荣获多个国内外奖项，包括IFLA文化与城市景观类最高奖项杰出奖、ULI城市土地学会亚太卓越奖等，成为全国城市更新的典型案例。

城市基础设施改造类

✦ 重庆市渝中区解放碑地下环道城市更新项目

解放碑商圈位于渝中半岛中心地带，是重庆市发展最成熟的商业区。然而，由于地形高差限制、开发空间局限，其路网连通性较差、南北向联通缺乏、道路宽度较窄，造成局部路段和节点拥堵严重。加之停车泊位供给不足、停车库（场）分散，高峰期行车难、停车难问题突出，严重制约了商圈的进一步发展。

在空间重构与功能提升上，充分利用地下空间，建设地下交通环道，以“一环七射多连通”的交通布局，即1条沿地下环形主通道（2.8公里）、7条进出主通道的通道（4.7公里）和多条各车库之间连通道（连接解放碑核心区域28个地下车库近2.3万个车位），分流地面20%—40%车流量，极大提升区域交通运行效能。整合片区停车资源，构建停车引导系统，实现车位共享，提高区域可达性和便利性，服务解放碑商圈的提质扩容。

在科技赋能与智慧管理上，联合专业机构研究开发“5G+北斗”精准导航系统，在地下环道现场部署5G基站和室内模拟卫星，与北斗卫星导航系统深度融合，实现精准识别并定位隧道内外、地面地下，极大提高了使用便捷性。

在实施机制上，成立项目领导小组，统筹协调各方资源，确保项目顺利推进。项目分三期实施，一期、二期工程于2017年3月22日通车，三期工程于2023年7月30日全线投用，形成总长度约7.5公里的地下交通网络。

项目作为全国最大、全市首例利用地下空间解决城市动态、静态交通的项目，为同类型项目设计和建设积累了宝贵经验。并获评“地下空间优秀案例”、重庆市勘察设计协会优秀工程设计二等奖、中国勘察设计协会“创新杯”建筑信息模型（BIM）应用大赛市政工程类BIM应用三等成果奖等多项荣誉。

城市生态修复类

✦ 杭州市滨江区沿江景观带公园更新项目

杭州市滨江区沿江景观带公园更新项目是杭州“办好一个会、提升一座城”亚运筹备理念的深度实践，也是滨江区实现城市能级跃升的民生工程。项目以“建设天堂硅谷、打造硅谷天堂”为战略定位，聚焦“一老一小一青年”的实际需求，围绕迎亚运、全民健身两大主题，通过“城市切片、超级海塘、橙蓝丝带、便民驿站、健身公园、智慧滨江”六大板块，打造功能丰富、融入市民生活的绿色休闲廊道和国际公共滨水空间。

在生态修复与景观提升上，项目全新打造6个自然景观公园（湿地公园、万国花园、亚运公园等）和3个运动公园（亚运运动公园、船闸运动公园、临桥巷运动公园），形成“四季有景、季相分明”的景观体系。

在空间活化与功能复合上，构建全线贯通17.4公里的“橙蓝丝带”慢行系统，整合跑步道、骑行道、漫步道，并嵌入智慧跑道、智能灯杆等设施，提升运动体验。改造提升6个沿江驿站、新建6个驿站，嵌入餐饮、书吧、咖啡等多元业态，形成“500米服务半径”的便民网络。驿站通过市场化招租实现自我造血，租金反哺更新投入。新增儿童游乐设施节点10余处，打造攀岩墙、滑梯等设施，满足全龄段需求。

在文化赋能与经济增效上，在亚运运动公园布局运动主题设施，呼应亚运精神；工匠博物馆与钱江一桥联动，展示滨江区工匠文化。串联文化、旅游、体育资源，举办马拉松、樱花跑等活动，打造“无围墙的城市运动体验带”。通过商业配套、文化活动带动“美丽经济”，2023年项目获评杭州市“最美绿道”，成为新晋网红打卡地。

在更新模式上，项目采用“最小干预、精准实施”原则，通过更新路面立面、完善公共设施、嵌入口袋公园等举措，以小投入实现大收获。项目建成后，沿江区域城市界面焕然一新，成为市民休闲、健身、亲子活动的首选地。并入选住建部城市更新典型案例（第二批），成为浙江省唯一连续两年有项目入选的区域。

历史文化传承类

✦ 江西省吉安市永新古城保护更新项目

永新古城位于江西省吉安市，是井冈山革命根据地的重要组成部分，拥有丰富的红色文化资源和传统历史风貌。然而，在快速城镇化进程中，古城面临诸多问题。在此背景下，永新县于2019年启动古城保护更新项目，探索“针灸式微改造”模式，旨在通过小尺度、渐进式的更新方式，激活古城活力，实现历史文化遗产的可持续保护。

永新古城改造的核心策略是“针灸式微改造”，即通过精准施策、小范围干预，实现城市功能的提升与历史风貌的延续。避免大规模拆迁，尊重居民产权，降低改造阻力。保留传统街巷网络和鱼骨状肌理，延续古城空间格局。并对永新商会、萧家祠、南塔等文物建筑进行保护性修复，赋予新功能（如非遗展示、演艺中心）。

在基础设施提升上，疏通街巷网络，改造建筑立面，更新铺装、指示牌、路灯等设施。并，打通12条“微循环”道路，新增泊车位500余个，缓解交通压力。

在文化业态植入上，引入地方美食、土特产品、书画培训等30余家经营主体，打造非遗体验中心、书画院、音乐酒吧等新业态。

在公共空间营造上，利用残垣断壁、废弃地建设7个口袋花园（如珍园、忆园），增加居民活动空间。

改造后的永新古城成为江西省传统文化保护展示窗口，入选全国第二批城市更新典型案例。

✦ 广东省广州市恩宁路历史文化街区保护提升项目

恩宁路历史文化街区位于广州市荔湾区，是西关文化的重要载体，拥有广州现存最完整的骑楼街和221栋历史建筑。然而，该区域曾面临危旧房集中、基础设施老化、文化传承断裂等问题，亟需在保护历史风貌的同时实现功能更新。项目以“绣花功夫”为核心理念，探索历史文化街区保护与城市更新的有机融合。

项目采用“修旧如旧”原则，对骑楼街、西关大屋等历史建筑进行局部拆建、功能置换和结构加固，保留岭南建筑特色。打通步行流线，形成“两横两竖”井字形网络，优化公共空间布局，提升街区可达性。

通过BOT模式引入社会资本，政府负责前期征迁和管控，企业负责投资、建设和运营，实现所有权与经营权分离。由政府、居民、商户、专家等多方组成，通过社区工作坊、入户访谈等形式广泛参与规划，确保改造方案符合多方需求。

在文化传承与业态升级上，联合文化部门打造“广州非遗街区”，引入广彩、广绣、醒狮等10位非遗传承人，推动传统技艺与现代商业结合。并划分“粤韵西区”（文创、非遗、老字号）和“风尚东区”（国潮、先锋文化），引入精品民宿、创意轻食等业态，激活街区活力。

在基础设施与公共服务提升上，实施三线下地、雨污分流、四网融合，搭建智慧消防系统，解决历史城区消防隐患。并为1263户居民提供房屋置换、修缮等帮扶措施，新增9000平方米公共活动空间，提升居住品质。

恩宁路历史文化街区保护提升项目通过“绣花功夫”微改造、多元主体协同、文化传承与业态升级等策略，实现了历史风貌保护与城市更新的有机统一。不仅为广州西关文化复兴注入了新动能，也为全国历史文化街区保护与城市更新提供了“广州样本”。

结语：城市更新不仅是空间形态的改造，更是城市功能、文化传承与社会治理的系统性升级。以上优秀案例表明，成功的城市更新需要兼顾民生需求、文化保护与经济发展，通过"微更新"避免大拆大建，运用"共治理念"调动多元主体参与。未来，城市更新应更加注重精细化运营和可持续性，在提升人居环境的同时，保留城市记忆、激发社区活力。政府、市场与居民的协同合作将是关键，而数字化、低碳化等新技术的应用也将为更新工作注入新动能。只有坚持以人为本、因地制宜，才能让城市更新真正成为推动高质量发展、创造高品质生活的重要抓手。

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