在商业地产领域，旧改项目正成为城市发展的新亮点。随着城市更新进程的加速，老建筑不再被视为城市的包袱，反而凭借其独特的历史文化价值和地理位置优势，通过巧妙改造与创新运营，摇身一变成为备受瞩目的商业地标。本文，飙马商业地产为大家介绍几个具有代表性的最新商业地产旧改案例，探寻它们是如何在保留历史底蕴的同时，引领商业地产发展的新潮流。

改造背景与意义

随着时间的推移，许多老建筑因功能老化、设施陈旧，逐渐无法满足现代商业的需求。然而，这些老建筑往往承载着丰富的历史文化价值，是城市记忆的重要组成部分。对其进行改造，既能保留城市的历史风貌，又能通过创新的商业运营模式，实现资产的增值，为城市经济发展注入新动力。

从城市发展的角度来看，商业地产旧改有助于优化城市空间布局，提升城市形象。通过改造，老建筑可以重新融入城市的功能体系，成为集购物、休闲、文化、娱乐等多功能于一体的商业综合体，满足市民日益多样化的生活需求。同时，旧改项目还能带动周边区域的发展，促进城市的有机更新。

从商业运营的角度来看，利用老建筑进行改造可以降低开发成本，缩短建设周期。相比新建项目，旧改项目在土地获取、建筑基础等方面具有一定的优势，能够更快地投入市场运营，实现商业价值。此外，老建筑独特的建筑风格和文化底蕴，还能为商业项目带来差异化竞争优势，吸引更多消费者。

商业地产旧改典型案例分析

1、成都望平坊：传统街区的时尚新生

望平坊位于成都锦江区，紧邻府河，是成都传统的居民区和商业街。这里有着悠久的历史，曾经是成都重要的水运码头和商贸集散地，留下了许多古老的建筑和街巷。然而，随着城市的发展，望平坊逐渐失去了往日的繁华，建筑陈旧，业态低端，基础设施不完善，环境卫生状况不佳。街区内的建筑大多为上世纪七八十年代的老旧建筑，缺乏特色和吸引力，商业业态主要以传统的小商店、小餐馆为主，经营模式单一，缺乏创新。

2019年，成都启动望平坊改造工程，旨在将其打造成为具有成都特色的滨水商业街区。改造过程中，注重保护和传承历史文化，保留了街区内的古老建筑和街巷格局，如香香巷、大川巷等。对这些建筑进行了修缮和改造，采用川西传统建筑风格，融入现代设计元素，使其既具有历史韵味，又符合现代审美。

同时，对望平坊的业态进行了重新规划和升级。引入了众多具有文化特色和时尚感的商业品牌，如特色酒吧、网红餐厅、文创商店、艺术工作室等，打造多元化的消费场景。此外，还对望平坊的基础设施进行了全面提升，改善了交通、照明、排水等条件，加强了环境卫生管理，营造出整洁、舒适的环境。

望平坊形成了“一巷一主题、一街一特色”的业态布局。香香巷以美食为主，汇聚了成都各种特色小吃和川菜馆，让游客可以品尝到地道的成都味道。大川巷则以文创艺术为主，有许多文创商店、艺术工作室和画廊，展示和销售各种具有成都特色的文创产品和艺术品，为游客提供了丰富的文化体验。

滨河区域则打造了休闲娱乐区，有许多酒吧、咖啡馆和茶馆，游客可以在这里欣赏府河风光，享受悠闲的时光。此外，望平坊还定期举办各种文化活动，如音乐节、艺术展览、民俗表演等，吸引了大量游客前来参与，进一步提升了街区的人气和活力。

望平坊改造完成后，迅速成为成都的热门打卡地，吸引了大量游客和市民前来游玩、消费。据统计，望平坊日均客流量达到数万人次，节假日更是人气爆棚。街区内的商业品牌经营状况良好，许多店铺的营业额大幅增长。望平坊的成功改造，不仅提升了区域的商业价值，也为成都市民提供了一个休闲娱乐的好去处，同时也成为展示成都历史文化和城市形象的重要窗口。它的成功经验也为其他城市的传统街区改造提供了借鉴和参考。

2、北京798艺术区：工业遗产的艺术蝶变

北京798艺术区的前身是20世纪50年代由苏联援建、东德负责设计建造的国营798厂 ，是新中国第一个大型现代化元件厂。其建筑具有典型的包豪斯风格，高大宽敞的空间、锯齿形天窗以及坚固的结构，在当时独具特色。然而，随着时代的发展和产业结构的调整，20世纪90年代，798厂逐渐停产，大量厂房闲置，面临着被拆除或废弃的命运。

2000年左右，因租金低廉、空间宽敞、建筑风格独特，798厂吸引了众多艺术家和艺术机构入驻。他们看中了这里独特的工业建筑空间，将其改造成艺术工作室、画廊和展览空间，开启了798艺术区的转型之路。2003年春天，“再造798”“蓝天不设防”“中德当代艺术展”等活动的举办，让798艺术区完成了在公众视野内的首秀，从此进入大众的视线。

在改造过程中，798艺术区最大限度地保留了原有的工业建筑风貌。斑驳的红砖瓦墙、错落有致的厂房、纵横交错的管道以及墙壁上各个时代的标语，都被完整地保留下来，成为艺术创作的独特背景。例如，UCCA尤伦斯当代艺术中心所在的建筑，前身为废弃的锅炉房，改造时保留了巨型烟囱与锅炉基座，并巧妙地将其融入展览空间设计中，使观众在欣赏当代艺术作品的同时，能深刻感受到工业历史的厚重。艺术家们还对空旷的厂房、裸露的蒸汽管道、通风管道和斑驳的外墙面进行了各种充满创意的空间改造，让破旧的厂房彰显出独特的个性，为艺术创作提供了非同寻常的体验。

如今，798艺术区已成为集画廊、艺术中心、设计公司、餐饮、酒吧等多种业态为一体的综合性艺术园区，每年举办各类艺术展览、演出、讲座等活动数百场，吸引了大量国内外游客和艺术爱好者前来参观、交流。据统计，每年到访798艺术区的游客超过500万人次，它已成为北京乃至全国文化创意产业的一张亮丽名片，带动了周边地区的经济发展，也为城市文化注入了新的活力。

3、重庆鹅岭二厂：从印钞厂到文创网红地

重庆鹅岭二厂的前身是民国中央银行印钞厂，后来更名为重庆印制二厂，在相当长的一段时间里，作为西南彩印巨头，肩负着印制各种有价证券的重任，见证了重庆的经济发展与时代变迁。然而，随着行业变革和城市发展，二厂从繁荣走向没落，2012年实施环保关闭，正式终止在鹅岭的印制业务并进行搬迁，曾经轰鸣的机器渐渐停歇，老厂房也逐渐被废弃。

2015年，为激活老旧厂房的文化价值，延续城市文脉，政府鼓励对闲置厂房进行改造利用。有着80多年历史的二厂迎来了转机，社会公司先后投资近9000万元对其进行保护性开发。在改造过程中，设计团队遵循“保留历史外观、优化内部空间结构与功能”的原则，尽最大可能保留了老厂房的外观，再现、挖掘老厂房的核心文化符号，让厚重的砖墙、林立的管道、斑驳的地面得以保留，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。例如，原有的厂房建筑结构被巧妙保留，通过合理的空间规划，将其改造成集文创商店、咖啡馆、餐厅、艺术工作室等多种业态于一体的文创园区。

2017年6月，变身文创园的印制二厂正式对外开放，迅速成为网红打卡景点。尤其是电影《从你的全世界路过》在此取景后，二厂的知名度进一步提升。如今，园区内入驻、孵化的特色文创商业品牌近百个，涵盖休闲旅游、生活美学、创新餐饮及手工、艺文空间等多种业态，运营近六年总产值约5亿元。每年接待游客数量众多，仅“五一”假期期间，每天就能迎来超过6万人次的游客，成为重庆城市更新的成功典范，也为其他城市老旧厂房改造提供了宝贵的经验。

4、广州永庆坊：“绣花”功夫绣出老城新活力

广州永庆坊位于广州市荔湾区恩宁路，是广州首个城市更新微改造项目，也是西关旧址的瑰宝，深深烙印着广州都市的人文底蕴。恩宁路拥有独具风情的骑楼街，曾经繁华一时，但随着城市建设的发展，逐渐走向没落，面临着建筑破败、基础设施老化、业态单一等问题。

永庆坊改造秉持“微改造”理念，采用“绣花”功夫，追求修旧如旧、新旧融合。在建筑改造方面，对老旧建筑进行加固、修缮，保留了老麻石、满洲窗、绿釉瓷瓦片等具有岭南特色的建筑元素，同时融入现代设计手法，让老建筑重新焕发生机。例如，对部分骑楼建筑的外立面进行修复，保留传统的雕花装饰和建筑线条，内部则进行现代化改造，引入新的商业业态；对一些历史建筑如粤剧艺术博物馆等进行精心保护和修缮，成为传承和展示岭南文化的重要场所。

在业态规划上，永庆坊引入了众多具有文化特色的商业业态，如传统手工艺品店、非遗体验店、特色咖啡馆、创意餐厅等，同时还定期举办各类文化活动，如粤剧表演、传统手工艺制作体验、艺术展览等，吸引了大量游客前来观光游览。通过不断融合传统与时尚，永庆坊掀起一阵阵“国潮”风，吸引年轻人不断回流。2020年8月，永庆坊正式挂牌成为国家4A级旅游景区，年客流量逐步提升，半年客流量突破千万，其中中秋国庆节的客流量接近100万，同比涨幅超过76%，成为广州响亮的文旅地标，也为广州历史文化街区的保护与活化利用探索出了一条可复制推广的路径。

这些商业地产旧改项目的成功，关键在于精准把握了历史文化与现代商业的结合点。它们保留老建筑的历史风貌与文化记忆，为项目赋予独特魅力；创新改造与运营模式，满足现代人的消费和生活需求，实现商业价值。在未来城市更新中，这些案例为更多旧改项目提供借鉴，助力老建筑持续焕发新生，让城市发展更具文化底蕴与活力。

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