新时代背景下，随着消费者需求的日益更新，老牌商业面临“闭店危机”，一些老牌商业深知“求变”才是不变的真理，只有不断迭代升级才能实现涅槃重生。而城市更新作为商业焕新的重要手段之一，已经深入发展到地产发展的新格局中。本文，飙马商业地产结合经典案例进行深度解析。

商业存量改造永远都是不变的命题

“建筑百年不变，商业年年更新”。

随着消费升级、存量时代的到来，消费者越来越注重消费体验以及购物中心的色彩、变化和可玩性。而大多老旧的项目缺乏吸引力和核心竞争力，因此近几年来，“城市更新设计”、“商业存量改造”成为了热词，并将成为未来“新常态”。

首先，从社会价值而言，老旧商业存量一般占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配。

其次，从经济价值来说，这些商业物业地价高，但租金常年偏低，附加价值低，创造的商业收益与商业物业占有的区位严重不匹配，需要改造提升。

所以可以相信，未来商业类的存量改造在城市的公建环境占据绝对主流，随着旧改商业项目的大量入市，将为城市更新运动带来巨大影响。

城市更新背景下，

那些爆火的焕新商业项目

1、从老旧厂房到活力特色街区——成都猛追湾

猛追湾是成都老旧城区的城市更新先行者，也是成都首个采用“EPC+O”模式的城市更新项目，经过改造，该区域成为近几年来非常流行的街区式商业的代表，其中场景营造是猛追湾街区更新项目的制胜关键。

项目依托现有街巷、建筑等景观资源，运用街区美学设计理念，在产业特色鲜明、功能人性化基础上，在树池景观、地面铺装、标识标牌等装置中植入历史文化印记、主题元素，对多个店铺进行升级美化，实现“一店一招一品”“一街一世界”的街区场景。

此外，街区充分融合了城市传统文化和现代商业气息，通过大量的艺术装置让街巷艺术氛围变得浓郁，传递艺术生活。街区的业态引入大量网红店、首店，并利用街区空间的优势，开展市集活动。而且在猛追湾，市集不再是销售场所，更成为了展现猛追湾自身文化气息，与游客们产生互动的重要链接点。

总的来说，猛追湾强调以人为本，将空间改造与历史有机融合，成为成都具有代表性的活力更新型老城区实力商业地标。

2、“菜市场”变社交“第三空间”——苏州双塔市集

双塔市集（之前的双塔菜场）是姑苏区的老菜场之一，位于苏州古城区中心地带，总面积约2000平方米。改造后的双塔市集引进了新加坡的“邻里中心”模式，围绕居民的生活需求，增加更多的商业业态，将原本功能单一的菜市场改造为一个集合多种生活服务设施的综合性市场。

项目改造前内部空间结构扁平而单一，因此对内部空间进行整体的全新规划升级。室内的中间部分主要以蔬菜区为主，其他品类分别分布在东、北、西三侧。南侧沿街的地方则新增了花店、咖啡馆、茶馆、及熟食铺等商业业态，打造一处让人可以坐下来享受美食和感受旁边卖菜区烟火气的堂食区。

此外，除了室内，河岸与市集间的开放部分也被利用了起来，在这里举办评弹、昆曲表演、街舞、魔术、皮影戏等节目，兼顾各个年龄层，打造社交“第三空间”。

3、从百货商场到策展型商业综合体——潮流盒子•武汉X118

项目前身是有着20年历史的武汉新世界时尚广场，整个商业项目体量约为3.3万平方米。改造后的商场重新进行自身定位，提炼出“年轻、未来、探索、探索、潮流”等元素，以潮流运动为主题方向，以年轻消费者为目标主体，以策展型思维为项目亮点，打造一个多元的、复合式潮流空间。

在内部空间，武汉X118较之前也进行了全面焕新：在商场入口处扩建出了可举办各类活动的大挑空公共空间，通过旋转步梯营造网红打卡地和优化垂直动线的双重目的。同时，武汉X118还在各楼层营造出多个拍照打卡点，进一步加强了场内的运动主题及潮流时尚的氛围。

此外，项目基于年轻化定位，开业前期，武汉X118打造出了原创IP形象“快块”以及配合相关主题活动进行预热。X118联合笑果文化，在场内为笑果罐头特别定制了「喜剧快闪艺术空间」，凭借笑果的顶级号召力，成为商圈新的文化热点。

最后，在业态方面，项目还引进了新锐潮流品牌、沉浸式娱乐、潮玩集合店、网红餐饮等特色品牌，满足年轻客群全维度的消费需求。

城市更新下的存量商业如何焕新？

在当下，城市更新作为商业焕新的重要手段之一，已经深入发展到地产发展的新格局中。具体怎么做？通过以上案例不难发现，具体可以从以下关键点入手：

1、重新定位，彻底焕新。

在新时代背景下，随着消费者需求的日益更新，面对年轻商业，一些老旧商业由于前期定位问题，逐渐失去核心竞争力，用户群体被年轻商业日益稀释。因此，要想焕新实现涅槃重生，绝对不能只是简单的翻新改造，而是要对自身进行“大换血”，重新定位，更新目标客群，彻底焕新，方能达到涅槃重生的效果。

2、场景升级，业态调整。

老旧商业实现焕新，除了在自身定位上下功夫外，对场景和业态进行升级、调整也是必不可少的发力点。一方面场景的升级，可以通过打造展现沉浸性、创造性的场景实现，如公园式场景、历史文化场景、游逛式场景、屋顶场景、艺术建筑场景、怀旧场景、本土化场景等；另一方面业态的调整，可以通过引进全国/区域首店，制造首店效应，针对年轻消费者引进潮流集合店、文艺体验店等，通过创新业态实现整体焕新。

3、以人为本，提升运营。

商业的本质是要回归消费者，老旧商业的焕新，不仅要赋予老商业新的功能和价值，同时还要提高整体运营水平以及“人性化”服务能力，尤其是在商业内卷严重的背景下，人性化的服务能够给商业项目带来一定的竞争优势，比如南京的老牌商业“德基广场”从各个方面不断深入细化，展现自身温度，如提升公共空间服务，升级配套设施，推出全国首创“防儿童走失系统”，为无障碍卫生间特别设计了触控式开关门、多方位扶手、倾斜镜面等人性化设施。通过人性化的服务和精细化的运营，给新时代消费者一个走进去的理由的同时还能提高老用户的粘性。

结语：城市更新背景下，存量商业焕新，无论是“大换血”还是“微改造”，都应从项目类型与模式入手，百货、购物中心、公共空间、批发市场、大卖场等城市更新项目不同，旧改面临的问题与解决办法均不同，还需对症下药，结合项目实际情况，扬长避短，选择最适合的方式。

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