城中村蝶变之路:存量时代城市更新的驱动力

来源:飙马商业地产整理编辑 2024-07-05 13:57:35


“城中村”改造现已成为存量时代城市更新的重要着力点。去年7月召开的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

2024年新一轮的全国城中村改造拉开序幕。截至今年5月,已有包括上海、重庆、广州等28个城市官宣首批城中村改造专项借款获批授信额度或已在当地实施投放,涉及城中村改造项目371个,授信金额超过1万亿元。城中村改造任务虽然漫长而艰巨,却蕴含着巨大的发展潜力。许多具有代表性的优秀改造项目陆续涌现,成为行业内人们津津乐道的标杆典范。

洛阳「魏坡·新序」

城市微度假+乡村新旅居

魏坡·新序,距洛阳主城区有6公里的车程。村子里的商业,却让郑州的非标商业集体考察,甚至在北上深出圈,不禁让人好奇,魏坡·新序到底有何不同?


项目地处洛阳市孟津区核心位置,背靠华夏文明的源头,有着庞大且完整的氏族文化,周边村落连绵,形成有村有院有自然风貌的集成式村落群。

魏坡·新序做的就是将400年历史的古村落建筑进行保护和活化,对周边建筑群进行改造与更新,嵌入新内容,塑造新场景,衍生一系列地方创生与复兴计划,融合在地历史与记忆,通过“艺术赋能、文化再造、设计共生”的方式,构建魏家坡片区“ 城市微度假+乡村新旅居 ”的年轻新生活秩序,所谓魏坡·新序。


以时尚简约的古朴建筑、舒适温馨的购物环境、综合完善的配套服务和休闲愉悦的栖息场景为出发点,实现“街区即景区,业态即风景”的空间融合,营造可游、可赏、可玩的,沉浸式、度假式全龄场域。



魏坡新序的村落生活,是对乡土中国闲适散漫而又富有人情味的一种现代诠释。建筑上的巧妙设计,结合了高差和巷落,让人在穿梭中体验到村落闲适的氛围。无论是店门口的外摆、露营椅、长凳、看台座椅亦或是广场、台阶、树下和草坪,都成为了人们休息、嬉戏和交流的场所。而戏台,则带来了村落公共生活和公共交流的回归,摇滚乐队与准本地居民(游客)的围坐,将乡土中国村落生活的现代诠释推向了更新的篇章。


魏坡·新序的商业布局,是对传统村落商业模式的一次大胆革新。这里汇聚了一线品牌,如小布单车、好白商店、懒人便利店,以及郑州的野狗书店和西安的Local Land,它们不仅带来了一线的审美和生活方式,更与当地的文化和历史进行了深度的融合。这种商业与文化的交融,为村落带来了新的活力,同时也为游客提供了一种全新的购物和文化体验。




上海蟠龙天地

从“城中村”到“江南古镇新天地”

就在去年“五一”前,作为上海首批完工的“城中村”改造项目之一,这个隐于青浦的古镇——蟠龙镇历时10年“涅槃归来”,围绕文化传承、自然生态、城市未来,为蟠龙的老居民们留住乡愁,也为上海乃至长三角区域的市民打造了一个集水乡底蕴、艺术人文、休闲娱乐于一体的“公园里的江南新天地”。

毫无疑问,这个十年前破旧的城中村,已蜕变为上海“网红打卡商圈”。通过高质量的城市微度假体验在过去一年中吸引了超过2500万人次造访。




蟠龙天地延续了新天地开放式街区的商业形态,整体规划超50万平方米,商业体量5.3万平方米,公共绿地23万平方米,并规划3公里环形步道和近10000平方米户外运动空间。改造项目最终保留了蟠龙镇完整水系、桥文化,将香花桥、凤来桥、程家祠堂3座青浦文物保护建筑和众多老建筑修旧如旧,再现蟠龙十景、九龙一凤等历史风貌。




蟠龙古镇的内在肌理是十字街市,而今,这里链接起过去与未来。由庵市、南市、北市及十字街构成的蟠龙天地商业区,聚集了来自文化体验、户外运动、中外美食、亲子休闲、设计家居等不同领域众多品牌。目前已有超百家商户入驻,包括近20家上海首店、超60家区域首店。


其中,Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡进驻百年老宅,打造江南文化诗性及水乡生活的咖啡体验;余德耀美术馆让艺术走进生活;夏山营地教育、骑乐马术上海首家户外马场、MOREPRK首个陆冲主题滑板公园等入驻,为市民游客带来多元野趣。




在过去的一年,经历了端午、七夕、中秋、国庆等节庆的试炼,蟠龙天地与在地文化的结合更趋成熟,围绕水乡底蕴、在地新生、蟠龙四季、文化创新、自然户外、社群体验等关键词,陆续推出姻缘神巡游、划舟过端午、江南游船演出、夏日河灯祈福、七夕廊桥光影秀、戏台评弹等一系列紧扣水系和桥的文化体验。带着强大的生命力,继续发挥可持续经营的理念,为消费者找到“生活的另一种写法”。


上海真如环宇城MAX

构建“辐射力MAX”的全新商业场景

上海真如环宇城MAX于2023年12月22日澎湃启幕。项目综合体总体量达32.2万方,商业建筑面积15 万方,作为2023年度上海最大体量新开城市综合体,项目开业三天达成72.4万人次总客流量、5718万销售额业绩。项目开业后迅速出圈,一跃成为上海商场热门榜TOP1,总会员数超10万,10个品牌门店销售额夺得全国销冠,15个品牌门店销售额为上海第一。



真如环宇城MAX的正式开业,也标志着当年上海中心城区最大的“城中村”改造项目——红旗村改造项目正式收官。这里曾拥有上海最大的专业水果交易市场,上海最大的水产交易市场——铜川路水产市场。历经近十年时间,曾经“脏、乱、差”的红旗村实现了蝶变。


曾经的红旗村

2018年至2021年,中海联合体耗资百亿,先后两批次竞得红旗村旧改地块。项目规划有约30万㎡超高甲级写字楼、20万㎡中海首个5G社区、15万㎡潮流购物中心,以及中海大剧院、城市绿廊等主力业态。


根植于真如红旗村地区特殊的历史文化形态,环宇城MAX City的总体规划围绕文脉传承、自然生态、智慧社区的核心需求,提出“三水汇合”的设计概念,打造融合文化+、生态+、智慧+等复合功能的新一代城市副中心。购物中心主题为“岁月流光 · 变幻无穷 · 快乐之境”,旨在运用一系列以地区生态、文化为导向的综合设计策略,在协助地区快速实现城市更新与转型升级的同时,力图在“岁月的流逝、时空的变幻”中,传承与再现该地区美好快乐的记忆!


公园、滨水、地铁TOD和剧院等综合生态集聚区域为商业带来了巨大吸引力。超强的品牌矩阵也填补了真如副中心品质消费的空缺。项目以“全域生活新中心”为定位,紧扣品质餐饮、高标零售旗舰店、新兴社交娱乐、多元亲子业态等,汇集了300多家品牌,60家区域级以上首店品牌入驻。

保留与重温在地记忆,创造新的“在地文化”。上海真如环宇城MAX成功构建“辐射力MAX”的全新商业场景,为普陀市民带来全新的购娱体验。




深圳水围村

深圳最美城中村

在繁华的深圳,高楼林立的大厦背后,遍布着大大小小的城中村,水围村就是其中拥有600多年历史的“老牌城中村”。


水围村下辖于深圳市福田区,背靠内陆隔岸香港,在寸土寸金的深圳地界也处于相当关键的位置。改革开放后的40年里,水围村成为深圳城中村改造的先行者。近几年,水围更以柠盟人才公寓、1368国际社区等改造项目,华丽转身为休闲、购物、文化街区、新晋网红打卡地,以繁荣的“夜经济”,吸引了众多吃货和文艺小青年,一跃成为深圳城市更新标杆项目,被誉为“深圳最美城中村”。


水围村的改造设计保持了原有的城市肌理、建筑结构及城中村特色的空间尺度,提升消防、市政配套设施并配备电梯,使其成为符合现代标准的宜居空间。其中,由29栋居民统建楼升级改造而成的人才公寓,以其缤纷的墙体设计、时尚的内部装修以及功能齐全的共享空间,被媒体誉为“握手楼”的逆袭。



水围村改造兼备传统文化与年轻新潮元素交相辉映的共融基调,通过廊柱、窗间墙、外墙、门店招牌、绿色景观的细节处理,岭南庭院文化、民居建筑风格的空间氛围得以彰显。


业态上,对原先业态低段的配套类餐饮进行升级。以特色餐饮为主,广式传统与现代创意结合,汇聚了众多粤式老字号小吃、创意餐饮名店和格调酒吧,71家富有个性的店铺,呈现一店一景、一铺一味的特色,成为最具深圳代表性的广府文化商业街区。


水围村改造项目,通过各种装置或设计激发了新的活力,从一片破败的城中村摇身一变成为文、商、旅为一体的多元文化商业街区。既保留了原有街巷肌理,又导入了产业,人气涨了,年轻人回来了,老街也活了。

结语:城中村改造其实就是一场针对城市发展滞后区域的改革,是补齐城市短板之举;而这也恰恰是城市更新的重要过程,而推动城市更新,就是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进资源的可持续发展,以此打开城市高质量发展的新空间。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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