由于商业类的存量在城市的公建环境占据绝对主流，未来，旧改商业项目会大量入市，为城市更新运动带来巨大影响。本文，飙马商业地产结合案例分析目前三个主要的商业旧改类型。

商业类旧改项目

将在城市更新中扮演重要角色

改造类的城市更新是一个中国城市化进程到现在一个非常热门的课题，吸引了政府，建筑师，开发商，艺术家等团体纷纷介入。以往，提到旧改项目，大家联想到的多是艺术文创园区，文化展览类建筑等逼格项目。而今，商业类的旧改物业继以北京798为代表的艺术区改造热潮，和以上海八号桥为代表的办公文创区改造热潮之后，搭着这波消费升级的风口，正在成为旧改领域的新热点。

并且，由于商业类的存量在城市的公建环境占据绝对主流，未来，旧改商业项目会大量入市，为城市更新运动带来巨大影响。在这样的背景下，本文希望与大家分析交流一下：主流的商业旧改项目的现状和发展状况，以及未来的机会与趋势。

首先本文所指商业旧改项目一般指一个旧建筑，一个旧街区，或一个旧商业体以商业业态为导向的改造。一些大规模的城中村的拆除式城市更新，因为其主要逻辑还在于‘拆光旧的-盖全新的’二元行为模式，不在本文探讨之内。这里希望探讨的城市更新范畴是“Adaptive Reuse ”，即一种“适应性的重新利用”。它既不是一种Conservation（完全的保护），即仅仅强调对旧建筑的保留或修缮，也不是那种连根拔起的Demolish（完全的拆除），即通过抹去拆除建新的手法来对城市进行激进重建。

“适应新改造”在笔者看来是一种比较“完全的保护”和“完全的重建”高级的一类城市更新行为。它强调的不是静态的物理环境的保存，而是在既有物业的建筑、文化和环境品质的认知基础上，对其在功能，业态上进行开发与重新激活。它是一种城市生长的范畴，亦是当下我国城市更新应该看重的发展方向。

首先完全抽干功能属性的保留修缮是一种静态式保护，它缺少人群参与的空间与动机，创造的是一种空荡荡供人凭吊的遗迹。而拆除式新建的项目，其体验纵深、空间环境则很难和经年累月自发发展起来的复杂城市环境媲美。结果就是旧有区域原本的尺度感，环境感，社区感和多元的文化氛围等元素被抹去，取而代之的新城市空间或建筑更新，功能更完善齐全，却缺少了深层次的体验所需的丰富度与多元感。

因此，城市更新中，改造，修护，功能置换，空间激活等符合手段的结合，让城市因为岁月流逝而失去光彩却又具有独特场所基因的空间重新焕发光彩，是开发团体，市民，消费者，游客，政府等多方共赢的优质商业模式，也是未来商业项目发展的重要趋势之一。

经过数年发展，各式各样的商业旧改项目早已经开遍全国。本文，飙马商业地产结合案例分析目前三个主要的商业旧改类型。

由老旧商用项目改造

1、北京莱太·AT9

2020年，原北京最大花卉市场莱太花卉市场，在运营有20余年后关闭，对主体建筑进行了全方位改建，并更名为莱太·AT9。

项目位于北京朝阳区麦子店西街，地处第三使馆区，总建筑面积约4.7万㎡，整体共六层，地上地下各三层，定位“城市文化生活空间”，计划围绕“文化+”综合衍生业态，布局国际艺术、时尚潮牌、中西餐饮、24H全时街区及花艺生活、家具生活、智慧生活等核心商业内容，以创新型“小而精”的商业体来构建区域内全新的品质生活方式。

莱太·AT9整体外观以轻盈简约的玻璃幕墙为主，内部依托“双首层”设计理念，不仅在不同楼层设置多个出口，还打造了多层次下沉广场空间、全国首个原创螺旋式内庭，以花朵向上生长为灵感，营造出自然、通透、包容的空间。

通过螺旋步道，地下空间与地上楼层全部连为一体，形成流畅的景观浏览视线，以及各楼层店铺的有效连接。

项目将保留原有花卉业态，打造高端花卉市集来沿袭其独特的“鲜花记忆”。同时，24H全时街区融合休闲清吧和live house的计划，也将点亮区域的夜经济发展。

除此以外，近万平米的屋顶花园绿地——星辰花园，也是莱太·AT9的一大亮点。整个花园被绿植环绕，为人们在高密度城市空间中带来一处放松、静谧的舒适有氧空间，创造出人们心中安全健康且融合多种需求的理想空间。

2、上海PARK1287

PARK1287是上海宝山首个城市更新项目，地处宝山牡丹江路商圈核心位置，由上海新荣阳投资控股(集团)有限公司在上海金富门酒店原址上开发建设，将是一座集合商业、办公、住宅、公园等多元业态的新型城市综合体。

项目是上海市“一刻钟便民生活圈”的组成部分，商业部分体量约4.5万平方米，提出要融合科技、艺术、商业、体验4个重要环节。PARK1287规划有空中花园、立体街区、全景体验、天地共享等多元场景，并拟结合南侧具有城市记忆的白玉兰广场，打造商业、酒店、租赁住宅、生态花园、文化休闲相结合的城市体验式公共空间。

项目在建筑形式上将以不同形态的独栋呈现，未来将引进主题餐饮、便利零售、户外购物、娱乐休闲等多元业态，同时打造“树台、森林小屋、角落花园、云雀空间、贪心猫粮市场”等主题空间，希望成为一个自然舒适的品质空间，休闲社交、散步休闲、享受市场。

项目还创新性在空间内部增加了不同高度的小阳台，以挑高空间结合自然天光共同构建更具层次感的社交空间体验。

针对当代年轻人的审美和个性，PARK1287计划引入“未来城”主题商业街区，定位为“品牌化设计好物新零售”、“创新餐饮沉浸式体验”和“一站式数字化艺术展览”的元宇宙艺术中心。

该街区在设计上以科幻片《星球大战》为母元素，首创“远古文明”、“赛博朋克”、“未来竞技”三大主题空间，并布置多个体感互动装置，联动线上“元宇宙社区”创造一个能够更加身临其境的沉浸空间。

依托厂房旧址改造

1、A.F.A上海融侨中心

A.F.A上海融侨中心位于长宁区淮海西路，是融侨集团进入上海的首个艺术商业旗舰作品，整个综合体包含了购物中心（5万平方米）、ROJO艺文空间（6000平方米）、国际甲级办公楼（10万平方米）、艺术公园等物业形态，预计今年年底整体竣工。

ROJO艺文空间所在地为红坊文创园和上海第十钢铁厂旧址，此次开发对这些文保建筑进行了保护与再利用，一方面汲取红坊文化艺术基因，另一方面将户外空间放大并向城市延伸，整体以“共创共享的艺术生活公园”这一定位致力于创造新的文化型商业。

ROJO内部规划“多功能厅”、“中央花园”、“艺术中心”三个场地，将衔接先锋时尚活动、多元艺术展示与多功能演出场馆等不同需求，成为集艺术、潮流、娱乐、时尚、生活方式于一体的艺术文娱生活风向标。

在其他业态的搭配上，A.F.A购物中心将围绕零售、餐饮、文化与艺术生活方式，锚定“城市首店”，计划通过与品牌&货品进行共创，落地大量创新形态门店，并以“独家活动”、“商品首发”等方式丰富多维艺术商业生态。

此外，项目还规划了面积达6000平方米的多功能户外绿地，在毗邻淮海西路的地方创造了市中心难得一见的开放式绿色空间。

目前，A.F.A主体工程已封顶，项目还富于创意地推出了“围墙博物馆”，把A.F.A的效果图、创意设计等呈现在围挡上，以博物馆展览的方式，让公众提前感受其整体基调。

2、上海力波·九坊

诞生于1987年的力波啤酒，是上海第一个本土啤酒品牌。2016年，力波啤酒厂正式停产、退市。

深城投集团此后与闵行区、梅陇镇政府在多轮研讨后最终确定了项目的转型路径、规划方案调整、补地价标准、公共配套、自持销售比重等内容，在啤酒厂原址上进行了升级更新与开发建设，成就了力波项目作为上海首个零星工业用地转型成功的项目。

原址标志性60米高的烟囱、38米高的麦芽仓、10多米高的锅炉被修缮并保存下来。老锅炉房变身精酿体验馆，融合了博物馆+休闲娱乐+配套餐饮等功能，创造了项目独特的记忆点和商业IP。

完全建成后，这里将包含独栋花园办公、5A甲级写字楼、MINI MALL、BLOCK街区、租赁式住宅、文化创意产业园等多元功能，形成“产、城、人”相融合的30万㎡产城综合体。

其中商业体量约3.9万㎡，命名为力波·九坊，将打造上海首个啤酒文化主题商业综合体，以啤酒文化为支撑，演绎场景故事，并集“酒+”跨界餐饮、潮流文化娱乐、海派生活体验、多元生活购物为一体，构建一个具有微醺社交与新潮体验特色的城市24小时欢度空间。

整体项目中还有3.23公顷规划绿地（占整个地块面积30%以上），将打造花海、跑道、广场等功能空间，并与梅陇公园相连，共同形成周边市民的高品质公共活动空间。

依托历史文化街区更新

1、武汉民众乐园· MODERNSKY FEST

始建于1919年的民众乐园，位于汉口历史风貌区内，曾是民国时期驰名中外的三大娱乐场之一，也是老武汉人心中的戏剧文化宝库。

民众乐园旧貌

经历数次改造、更名后，项目如今由武汉城市风貌资产管理集团携手摩登天空共同打造，推出“青年文化生活方式矩阵”的全新商业模式，致力于成为全球颇具创新性的音乐节场景商业综合体。例如开业后，项目将在中庭打造全球首个室内音乐节，创造潮流音乐内核的线下生活方式空间。

多功能剧场效果图

除商业街外，民众乐园还规划有空中泳池、屋顶植物园、多功能剧场，娱乐设施非常丰富。此外，项目还将融合美学设计、沉浸科技、新媒体艺术、潮流文化、时尚消费等复合内容，重拾城市时代记忆，构建一个中国青年文化先锋文娱高地和多维艺术集成的潮流商业空间。

屋顶游泳池及屋顶植物园效果图

未来，民众乐园·MODERNSKY FEST计划不定期推出限定展览，引入餐饮零售、潮玩潮奢、跨界联名、限时概念商店等网红业态，赋予百年历史建筑独特的现场体验，打造属于武汉的潮流艺术打卡地。

2、上海鸿寿坊

鸿寿坊是上海普陀区城市更新重点项目，紧邻轨道交通7、13号线长寿路站，由瑞安集团负责建设运营，总投资近30亿元，总建筑面积约8.8万平方米，包括里弄商业和两栋甲级办公楼。

项目保留了始建于1920年代的里弄住宅建筑的肌理脉络，复刻上个世纪生活气质与年代印记，并创新融合现代设计语言，注入具有国际视野的文化社交活力，致力于成为一个城市可持续社区。

团队在运营思考层面最大程度地赋新“街巷文化”，首次引入了全新商业市集概念（“be market”）——万物皆可市集，汇集多品类的宝藏品牌并带来全天候的市集体验，并与更多艺术家、主理人共同创造更具活力的社群体系，引领新一代年轻消费者的生活节奏和生活方式。

“be market”全新商业概念将涵盖四个部分：

• 具有market DNA属性的零售品牌；

• 成熟且能够共创market新概念店的餐饮品牌；

• 具有人情味的“菜食场”foodie social南里食集；

• 由原创设计和小众宝藏品牌共同打造周末主题市集。

具体落地方面，瑞安新天地打造的美食社交平台——FOODIE SOCIAL南里食集将带来上海首座美食社交菜食场，面积或超2000平方米，除包含餐饮、生鲜、半成品熟食等，还将集合美食秀、创意文化、日咖夜酒、花店等高关联度的特色业态，合力诠释项目想要打造的“城市气质的精致烟火气” 这一核心概念。

文章来源：飙马商业地产综合商业与地产等