美国《时代周刊》最新一期杂志封面是“2020年是最糟糕的一年”。

中国不仅新冠疫情贯穿全年，而且国内市场雷声阵阵，不仅信用债违约，就连著名校企也风光不再。在这种风口之下，像华夏幸福这样当初以情怀包打天下的企业只要能坚守，熬得下去就是胜利，乃至成功。

在中国房地产界，华夏幸福是一个独一无二的存在。进入房地产业非常早，早在中国房地产市场刚刚启动的1998年。和它同时期进入房地产业的，很多已经沿着这个赛道一路向前成就了惊天伟业。但是在2002年，华夏幸福调整赛道，一个猛子扎入了产业地产行当，从此另辟蹊径深潜，开创了全新的产业新城模式。

别的公司都是盖楼卖房子，卖一套房子收一笔钱，挣的是快钱。华夏幸福却要从无到有，建设一个新城市。

房子卖出去以后是你的吗？是业主的。开发企业卖完房子基本就完成了使命。但是建设一座产业新城呢？这个城市是你一手打造的，而且还要持续运营十几年甚至几十年。从这个意义上说，华夏幸福对这座城市会非常倾注感情，“这是我的城”，这样的社会荣誉和影响力不是通常企业能够享有的。

有句很多人都知道的口号，我爱北京天安门。在天安门正南50公里的地方，原来是河北的一个农业县固安。2002年固安意在产业兴县，招标华夏幸福共同开发。18年过去，政府班子换了几任，华夏幸福还在继续，一个固安产业新城已经蓬勃崛起，“固安模式”闻名全国。2002年的时候，固安只有几万人口，现在已经达到50多万人。当年固安财政收入不足1亿元，现在已经超过90多亿元。尽管华夏幸福不是公众眼中的明星企业，不像万科、万达的名头那么响，但是华夏幸福开创的产业新城模式在业内却成为当仁不让的“大哥大”。

因为理想大，所以步子也大。固安产业新城打造成功以后，华夏幸福又陆续在全国十几个核心都市圈打造了70多座产业新城，构建了可以复制的开发性PPP模式。同时还向一带一路迈出了一小步，在印尼建设了两个产业园。

所谓PPP模式，简单说就是政企合作，优势互补。这并不是一个新鲜话题。民营企业和具有国企背景的城投公司比起来，出身不够根正苗红，给点儿阳光就灿烂。

国内凡是投资做大型产业园的，多数都摆脱不了国有企业的基因，躺在政府身上要土地、要政策、要补贴。像华夏幸福这样凭借民营企业一身蛮力，闯荡江湖并且成功的又有几家？

但是和政府合作，也是一柄双刃剑。华夏幸福产业新城业务的主要结算对象是当地政府。回款周期相对漫长。如果吸引不到足够的产业进入，当地政府也难下无米之炊，华夏幸福可能连先期垫付的基础设施投资都打水漂。

自从1994年实行分税制改革以后，“中央财政喜气洋洋，省市财政勉勉强强，县级财政拆东墙补西墙，乡镇财政哭爹叫娘”。“国家能力”提高了，但是地方政府在事权和财权不匹配方面捉襟见肘，在财政方面越来越依靠经营土地和经营城市。

这在很大程度上重新塑造了地方政府的行为模式。华夏幸福的摊子已经铺的足够大，大到没法被忽视。企业利益已经和地方政府的利益更加紧密的结合在一起。

在中国房地产界有一种说法，年纪轻轻满头白发一看就是做产业地产的。这是一座围城。城里城外，望眼欲穿，他人难悟。

做产业新城，产业是核心。没有产业在园区里生长，华夏幸福的租金、增值、投资收益从哪里来？这注定是一个投资周期长，见效慢，考验决策能力和运营能力的行当。在实体经济下滑，低端产能过剩的当下，能把有发展后劲的高新企业吸引到自己的园区里是很考验功力的。

华夏幸福在这行摸索干了18年，拥有业内最详细的招商数据库，拥有业内最庞大的招商团队。做产业新城运营，对产业的理解和判断力非常重要。做城市住宅项目，拼的是地段、价格、户型、小区配套，是企业和企业的竞争。在华夏幸福的产业新城里，是华夏幸福自己和自己的竞争。

从去年开始，华夏幸福开始探索新业务，进军写字楼等商业地产领域，实现轻重资产并举。北京丽泽项目是其首个“轻资产”项目，还摘牌武汉长江中心商业综合体项目等。“双轮驱动”的格局已经拉开。

武汉长江中心商业综合体项目规划效果图

这两年有关房企转型的新闻很多，有造车的，有养猪的，有造梦的，这一切都是源于对未来的恐慌。用句时髦的话讲，未来已来。将来如何布局，如何生存，如何发展，是一个艰难课题。都市圈一体化和REITs试点正在大幕拉开，给华夏幸福这类产业地产企业提供了发展新路径。

推动社会进步的始终是企业家和企业家精神。希望特立独行的民营企业华夏幸福走的好，走的稳，走向未来。