一、 文化产业正处于快速增长期！

从人类的需求演变规律来看，当“衣、食、住、行”需求得到满足之后，人们将进入追求更高层次的“文化、娱乐、旅游”需求的阶段。而根据国际经验，人均GDP6000-12000美元也是文化消费的快速增长期，我国2019年人均GDP已超过1万美元，达到10276美元，表明中国文化产业正处于快速增长的机遇期。

据相关数据显示，2019年中国文化及相关产业的增加值已达到4.37万亿元，并预测在2023年全国文化及相关产业增加值将增长至6.65万亿元，2019-2023年的年均复合增长率约为11.07%。

文化产业的范畴大、细分行业多。据国家统计局最新的《文化及相关产业分类(2018)》规定的文化及相关产业是指：为社会公众提供文化产品和文化相关产品的生产活动的集合，包括核心文化活动和文化相关活动。

核心文化活动是指为直接满足人们的精神需要而进行的创作、制造、传播、展示等文化产品（包括货物和服务）的生产活动。具体包括6大类：新闻信息服务；内容创作生产；创意设计服务；文化传播渠道；文化投资运营；文化娱乐休闲服务等活动。

文化相关活动是指为实现文化产品的生产活动所需的活动，包括3大类：文化辅助生产和中介服务；文化装备生产；文化消费终端生产（包括制造和销售）。另外，从更为广义的文化产业范畴来看，旅游和体育产业也可以被纳入文化产业。

从文化产业的产业链来看，可将文化产业分为内容产业（上游产业，即内容的创意、设计与制作）、渠道产业（中游产业，即文化传播与销售服务）、衍生品产业（下游产业，即文化产品及设备的生产制造）三大环节。

其中，内容产业（上游产业）附加值最高、竞争力最强、风险最大，渠道产业（中游产业）重资产特征、辐射效应明显，而衍生品产业（下游产业）附加值最低、竞争力最弱。在整个产业链中，内容产业（上游产业）是核心和“龙头”，决定整个产业链的成败和价值。以上游优质内容（IP) 为核心、“跨界”发展的趋势日趋明显，打造文化产业“生态圈”成为中大型企业的选择。

二、 “文化+房地产”成为趋势！

在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下，“文化+房地产”成为投资热点。主要原因在于：文化产业的高成长性吸引了诸多产业投资者的关注；房地产业是发展文化产业的重要载体（中游产业）、也是文化产业价值变现的重要渠道之一；文化综合体是城市更新的重要方向。

房地产行业的角色也在逐步发生变化，由过去主要满足人们居住需求转向对更高层次需求、经济和社会发展的承载作用，房地产与文化等新兴产业的融合共生成为趋势。国内大多数重点城市城镇化率已超过80%，尤其一线城市进入“存量房”时代，地方政府和房地产企业越来越关注城市更新。房地产企业在加快规模化发展的同时，积极构建“地产+”多元化版图，聚焦长期持有型和地产服务型业务，形成产业协同效应，谋求存量时代的长远发展机遇。

“房地产+文化”是以文化产业为内容，房地产为载体的地产形态。目前已有文化综合体模式、文创园模式、CCD（中央文化区）模式等。目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等纷纷进军文旅地产领域。

总的来说，“文化+房地产”形成了一个良好的产业协同与价值链闭环，对于文化产业来说，以往许多文化创作产品的投入大、产出不稳定、风险高，通过与房地产的嫁接，可以更容易地实现价值的变现与放大；对于房地产业来说，近年来“纯住宅”项目拿地越来越困难、价格高企，如果与文化产业结合，则更能够形成自身的差异化竞争力。

三、 “文化+地产”的经典案例

(一) 日本“六本木新城”

六本木新城（ROPPONGI HILLS）位于东京港区六本木，由森大楼公司主导开发，总建筑面积78万平方米，历经17年（1986-2003）完成建设，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的文化综合体项目，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。

六本木新城涵盖着日本最高的楼房、最贵的公寓、还有各种文化设施，财富500强日本总部和5家外国驻日大使馆所在地。六本木新城是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的城市文化综合体项目，也是亚洲目前最成功的旧城改造典范（鸟瞰图如下图所示）。

六本木新城已经成为一个艺术和创意相融合的都市空间，内有美术馆、电影院、购物街、美食城等各种文化娱乐设施，将文化与商业、艺术、旅游观光等多功能相结合，每年吸引的游客数量超过了4000万人。

其中，最具代表性的有半开放的朝日电视台，位于森塔最顶部的森艺术中心，东京都市观景、六本木新城俱乐部、六本木学术中心、森艺术中心画廊、六本木新城露天广场、六本木新城TOHO影城等，这些文化项目为周边的居民和上班族提供了完善的文化服务以及多样化的文化产品。

六本木新城具有全年度的营销推广计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与。比如六本木新城内的部分大楼屋顶设有庭园，人们可以在其中的稻田插秧、割稻、脱谷、捣年糕等。每年都有日本各个县的大米品牌来赞助，希望通过活动来进行推广和宣传。

六本木新城结合了良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，除了8处公共艺术特区外，还有12件装置艺术“街道设施”遍布于各角落。林荫道两旁的装置艺术作品不但具有休憩座椅的功能，且每一件都是由知名艺术家创作的，表达各类型设计理念。

(二) 英国“伦敦西区”

伦敦西区因位于伦敦旧城的“西端”而得名，是与纽约百老汇齐名的世界两大戏剧中心之一。伦敦共有约百余家剧院，仅在西区以夏夫茨伯里和黑马克两个方圆不足1平方英里的弹丸之地上，就挤满了40多家剧院，加上周边几条街区的剧场，西区一带有大小剧院60多家。规模从400多观众席至2000多观众席不等，上演的剧目从音乐剧、话剧、歌剧、芭蕾舞和现代舞到木偶剧、儿童剧等等。

1999年，西区共有44家剧院营业，演出17089场(平均每家剧场年演出388场)，推出265个新剧目，吸引观众1193万余人次，票房收入超过2.6656亿英镑。2007年，这里的5家政府资助的剧院（皇家歌剧院、英格兰国家歌剧院、皇家剧场、皇家国家剧院和皇家莎士比亚剧院）一共上演153部剧目,创造了4.69亿英镑的票房收入，对伦敦经济的影响超15亿英镑。2008年伦敦西区,戏票在经济不景气的情况下仍然大卖,当地音乐剧的预售票房甚至比2007年还高13.5%。2014年，伦敦西区为英国整体经济贡献了51亿英镑，销售总收入达11亿英镑，游客数量1900万，剧院收入增长6.5%，餐饮销售增长9.1%。

伦敦西区的发展历史可以看作是英国戏剧的发展历史，前期剧院聚集是在历史沉淀中自然形成；但是，2000年伦敦的城市规划则对现在文化商业综合中心的形成起到了重要的指导作用。

最初，戏班子只能在街头巷尾和酒吧中流动演出。16世纪末，英国出现了第一家露天剧院。16、17世纪是英国戏剧的黄金时期，由于王宫、教堂等重要建筑都集中在伦敦西部地区，英国的早期剧场也就集中在了西区一带。之后，经过历次的瘟疫、大火和战争，西区的剧院不断地改建、增加，逐渐形成今日的规模。20世纪初第一次世界大战之后，西区剧院迎来了最后一次大发展时期，今日的西区基本保持了30年代的格局。2000年开始编制的大伦敦战略计划中被规划为两个国际中心之一，定位为商业和娱乐区域。

伦敦西区“文化+”的成功经验，可以总结为以下两大方面：

1. 以剧院为主，多业态综合发展

有相关研究显示，戏剧产业可以形成“1比7”的带动效应，即1张门票直接拉动餐饮、娱乐以及购物等7倍的各种消费。

伦敦西区虽然以戏剧的发展著称，但是区域内业态分布广泛且集中，是伦敦最为著名的商业娱乐区域之一。伦敦的地标梅菲尔区（贵族区）、皮卡迪利广场、SOHO商区、国家画廊都在这个区域 。

2. 经典剧目，不断重复上演

演出的长度是商业戏剧是否成功的关键。在这个无法转型的劳动密集型行业中,只有尽量拉长重复产销的时间，把劳动者尽可能变成不断机械复制的“产品”，才有希望盈利。因为在伦敦西区、百老汇剧目的前期投入相当大，组织、创作、全国甚至全球遴选演员、排练修改、市场调查、广告宣传、试验性预演都很耗费开支，所以，必须要打造经典剧目，实现多次、重复上演。

例如，《悲惨世界》、《歌剧魅影》均上映超过30年，而《猫》在 2000年6月25日演出最后一场前，创下连续18年在百老汇同一剧场演出7397场的纪录，观众总数超过1000万人次，票房总收入超过3.8亿美元，此外，还在30个国家巡演过，全球观众约有5000万人次。

四、 结语

文化产业是朝阳产业，对文化产业需求的“爆发式”增长是人类社会发展到高级阶段的必然结果。中国正处于文化产业的高速增长阶段，“文化+房地产”也已经迎来了“黄金”发展期，以文化产业为IP和“灵魂”，以房地产为载体，通过地产价值实现，“反哺”文化产业发展，促进地产和产业的深度融合成为趋势。哪家企业能够引领打造具有“中国特色”的文化综合体项目、以“爆品”引领行业发展？让我们拭目以待。