充满烟火气的实体店,为何同业态或相似业态的,都喜欢扎堆儿呢?

来源:商业地产Y观点 2022-09-29 10:24:48

01、中国实体店的扎堆,是伴随着中国商业发展的繁荣逐步演变……

在中国的每个城市,几乎都有一条充满烟火气的商业街,一般是位于商业老城区的核心位置,承载了几代人的生活记忆。

比如,深圳罗湖的东门步行街,中国第一家麦当劳就诞生在这里。罗湖,是当时深圳的中心,东门更是罗湖的中心,因此,许多实体店都会选择在这里开店。

随着有些商铺的成功,销售一路上扬,大家眼红了,外加上有些实体店,诸如零售和餐饮类,并没有太大的技术壁垒,更多的人开始选择在周边开同样类型的商店。

逐渐越来越多的同类商铺聚集,进而形成了同类型业态的聚集;因为同类型的店铺聚集,让顾客省时的同时,有了更多的选择,进而吸引越来越多的顾客前来,相互促进的作用下,类似专业市场的商业类型开始形成……

是伴随着城市发展,商业市场的自然演变


02、其次,从经营角度,租金价格也是一个决定的因素

由于商业集中度的提高,一铺难求成为常态,租金上涨也成为必然。一般,越靠近城市核心区,人流越聚集,租金则越高,而相反,位置地段较差的,租金也就不高。

不同业态的毛利水平是不一样的,服装行业的毛利一般最少都是100%以上,而超市的毛利可能最高也不到10%。这就决定了他们的租金承受力有很大不同

繁华的商业街区,由于租金的上涨,自然淘汰了一些低毛利的商铺,剩下的一定是高毛利的业态,他们的生意会随时客流的提升而逐步提升,从而对于租金的敏感性不高。所以,我们一般在商业中心区看到的服装零售店会偏多,且呈现扎堆效应,也是这个道理,因为他们的租金承受力相当。


03、那么,决定租金价格的关键是什么?客流

没有足够的客流供给,同业态或相似业态的商户是很难同时生存的。比如我们在一些位置地段不是很好,偏社区型的商业底商,这里的商业几乎看不到扎堆先行,因为这里的顾客基本是刚需为准,两个或者两个以上的相同实体店很难同时生存,最终一定是胜者为王,很少会实现双赢。这也是因为没有流动性的客流来支撑同类型商业的体量。

在商业选择的调研中,目标消费者的客流、消费习惯、可支配收入是决定商业项目是否可行的重要因素

商业所在的区域,要有足够的客流,能够支撑一定的商业体量,且顾客有一定的可支配收入,而且习惯上愿意花钱。我们看到为甚成都、重庆、长沙的商业很繁荣,从收入上他们比不上北上广深等一线城市,但他们的压力比一线城市小,没有太大的供房压力,且很多为本地人,因此他们实际可支配的收入可能远远超过一线城市打工一族,关键他们还很愿意花钱。

商业繁荣指数=目标消费客群的人数*他们可支配的收入*他们愿意花钱的意愿指数。


当然,我们可以从客群的实际需求预测和商业饱和度预测两个维度测算合适的商业面积,作为我们在投资决策的一种参考。如果现有的商业面积少于预测数,那么这里的商业竞争对手不高,可以增加同类型的商业面积,相反,如果高于预测数,说明竞争日益激烈,开铺的计划可以适当延迟,等待时机。

图片

商业体量面积测算参考


经营人员主导型规划
ZHUDAORENYUANGUIHUA

02


原有的成熟型商业街区是通过年代发展,商圈聚集后的租金优势劣逐渐发展成型,大致经历了十年以上的时间。

而现在,我们看到了更多的商业体不断涌现,比如:

以万达广场为代表的传统购物中心;

以太古里、上海新天地为代表的商业街区;

以香港兰桂坊为代表的酒吧街;

以白马服装市场为代表的专业市场

……

这些也慢慢将各种相似业态聚集在了一起,成为了老百姓们新的生活消费中心。


那么,是什么在短期内导致了这个局面。那一定是我们常说的商业地产的全盘运营管理

抛开传统商业街区的自然更替,现在的标杆性商业地产项目背后都有自己的商业地产团队,通过从商业定位、建筑设计、招商规划和品牌落位、有目的的市场推广和品牌塑造,打造出了有质量的标杆商业。

他们和传统街区相比,普遍的特点是项目建筑更加美轮美奂,大部分为国际大师作品,无论从外观、景观设计以及室内环境都胜人一筹,成为了很多年轻人的首选打卡之地。外加上其根据目标客群的特点,主导型的引进不少国际品牌、网红IP,潮流活动,更是深受年轻人喜欢。

由于主动抓住了一大部分消费者客群,以此客群为主要对象的同类型,或相似业态品牌,就更愿意选择了这里,随着影响力的加大,客群的数量和质量越来越高,保证了更多相似品牌容纳度的提高,从而一荣皆荣。

近十年,商业地产的自持运营成为了很多商业项目成功的关键。卖掉的商铺,由于产权不属于开发商,为了追求更高的租金,业主常常为了短期利益租赁商铺,从而导致开一个死一个。

自持运营不一样,产权都属于开发商,他们可以通过牺牲一些租金利益,成为保障整体商业项目的租金总收益

比如,星巴克常常不会收取固定租金,而是用纯扣的形式,但是位置永远是购物中心入口最好的位置;

有些为了引进一些国际大牌,甚至于开发商自掏上百万装修费给到商家贴补;

这些的最终目的是为了整体收益和未来收益,而不是眼前的一点小利。

为了方便消费者购买,他们常常会根据消费习惯把相同的业态或者互补的业态品牌安置在同一个区域或者楼层:

  • 餐饮业态常常被安置在同一高楼层,一般在四楼以上,作为目的性很强的业态,可以吸引客流往高处走;

  • 儿童业态一般会放置在三楼。国家政策要求儿童业态不能超过三楼。考虑儿童业态本身的租金承受能力较弱,且家庭购买选择范围广,因此一般设置在三楼;

  • 一楼作为位置最好,形象最佳的核心位置,一般会考虑将国际或者国内一线品牌布局在此,考虑租金较高的特点,会成为黄金珠宝首饰、服装业态的首选。



烟火气是商业最美的存在。

商业从业者在创造一个商业项目的同时,也是在创造给更多实体店生存和繁荣的机会,从而带动城市更多的烟火气。实体店越愿意选择扎堆,就代表着此地的商业越是繁荣,也是全体商业人的殷勤期盼。

三年了,直到今天,疫情仍旧在反复折磨着中国实体商业。商业人和全体实体店一起,备受煎熬。望疫情早点过去,让烟火气早点扎堆……



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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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