我们每年年底都会问企业这个问题 – “市场到底好不好?”一些国资园区运营商认为2021年上半年市场出乎意料的好,租赁数据不降反上升,一些轻资产企业同样认为市场好,基本在三季度就完成了全年的拓展指标,而一些重资产企业则抱怨政府要求太高,土地获取困难,(1)狭义的来说,园区租售是真正的市场;广义来说,项目获取也是市场,但项目好不好去化和地好不好拿自然不可一并言之,这是出现分歧的重要原因(2)能力强做的好的企业+国资型的企业会认为市场好的多一些,长三角珠三角的企业感知显著优于华北、西南、华中的企业,布局一二线城市的显著优于布局三四线城市的,而背后的实质都可以总结为:“普遍性机会不存在,各区域市场显著分化、结构性特征加强。”我们也会在1月中旬召开《2022年度产业地产发展策略高峰论坛》与行业大咖共同探讨这个话题。很多行业朋友问笔者,园区持有证券化的资管到底什么时候真的能做?
我理解,这个问题其实是在问“工业地产高周转还能玩多久?”曾几何时,以联东为代表的工业地产高周转被认定为中国产业地产发展的唯一解而后续的环保风暴+疫情订单反流下的造就了“以联东模式”为底板的产业地产企业2017年就有行业机构调研 – 长三角工业企业对于厂房的购买力已经接近极限 – 该买的都买了,但标准厂房后还有小微园,又激起一波市场热潮而如今,联东设立粤浦科技进军持有型科技园区领域,金地威新快速崛起发展笔者理解是两者之间,核心动力不是政策倒逼,政策倒逼只是比例问题,但在大量城市是不可能要求完全自持的背景下,可售部分一定还是高周转逻辑而是在什么时候资本认为持有证券化的投资回报率合算,那工业地产高周转才会真正结束那既然重要怎么做好运营服务,亦或是再退一步“什么是运营服务”?反而运营服务很多时候已经成为了“招商不力”的挡箭牌很多政府园区已经开始使用通过园区部分引入“普洛斯”为代表的外资、民营企业,来盘活一滩死水的倒逼“园区招商”但我们可以看到,以普洛斯为代表的外资民营园区,其实几乎没有所谓“运营服务”如果只要做好招商就可以做好园区,那运营服务的价值到底在哪里?而体现其价值的“对价”又在哪里?亦或是这样思考“是为了招商而做运营服务”,还是“招商就是运营服务的组成部分”?先做重资产打造标杆项目与能力,再做轻资产谋求能力输出,既说的通又可以讲资本的故事 – 这已经几乎成为产业园区开发运营战略规划的标准路径
提出这套模式本身无可厚非,但把这套东西生搬硬套成为标准化范式的真的并不高明“由重到轻”这个真的可行吗?真正完成 “由重到轻”闭环的甚少,反而是先做轻资产,然后获得国资央企投资反过来再做重资产的案例倒是看上去做的不错在以上环境下,已经有同行大声喊出“产业地产轻资产是伪命题”!要说“轻资产”完全是“伪命题” – 每个城市存在的大量“二房东”案例就足够论证了轻资产本身就成立,甚至“二房东”模式其实孵化了很多做产业园的企业,企业(特别是房企)以轻资产模式进入往往是最经济、成功率最高的要说“轻资产”是“真命题” – 确实不存在“轻资产”模式真正能为行业信服的企业就笔者来看“先轻后重”、“先重后轻”亦或是“轻重轻”模型,都是“术”层面的问题能力为“轻”,资本为“重”,有能力有资本“轻重发展”是自然而然的东西REITs、主题园区、城市运营、国资入股概念很多,到底产业地产的未来在哪里?
(1)要讨论产业地产的未来,首先是产业地产到底有没有希望?问到这个问题,几乎所有的从业者都会跳起来,认为自己的行业有机会、有希望,只要做好XXX等但纵观产业地产的发展历程,企业不断的在创新、适应、调整究其根本,除了早期进入已经享受土地红利、政策红利的企业以外,鲜有真正把业务做下来真正赚到钱的企业说政策支持“产业园区”,但政策支持的是产业 – 很难让园区运营商真正直接受益反而,现在的园区运营商面对的是一个总体显著过剩、招商困难重重(2)只是微利业务,资本看不懂、企业看不懂、政府其实也看不懂,更不要说未来了单就产业园区一个业务而言,本身就是一个很难盈利的行业以前靠土地转性、配套住宅、可售比例与各类政策擦边球核心区域可以尝试持有证券化,走资本运作 – 如星桥腾飞(凯德)/普洛斯其他区域只能融入城市运营,即园区不追求盈利但能通过做热片区获取收益 – 类似金茂青岛项目但创新方面,业务赚钱逻辑越长,往往就面对着各种不确定性有一点是确定的叫产业地产也好,产业园区开发运营也好,出路绝不在园区开发、运营自身,只有跳出园区看产业,方能找到产业园区发展的未来
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