一、前期做足准备工作，提高项目判断能力

如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，拿对地就已经拿到了70分。但对于房企来说，什么的地块才是好的地块？如何避免拿错地呢？

这就要求房企要提高自身对拿地时机以及地块价值的判断能力

1、首先是对拿地周期的判断

对于中国房企而言，没有能力对冲风险，准确把握住拿地窗口期非常重要，踩准点可谓就成功了一半。

房地产资深营销专家陈利文提出一个观点：“每次的宏观调控，都是一次红绿灯信号”。怎么理解？

 

2、抵制诱惑，不要盲目拿地

每块地其实没有绝对的好与不好，因为都有稀缺性和独特的价值。好与不好，取决于是否与企业现阶段的发展或产品战略相匹配。

对于大房企，资金实力比较强，最容易犯的错是冲动拿地。

比如旭辉拿地时，每块地都会经过战略、市场、财务3个维度进行筛选，符合要求的地才会考虑去拿。

 

对于中小房企，由于资金实力不能支撑其慢慢开发，为了提高拿地概率，就不能拿太大的地块，一般来说，地块尽量不大于15万㎡，10万㎡上下的项目是最合适的。

 

3、从微观的研究里发现机会

 

同样的，库存量大的城市是不是一定没有机会？答案是，也不一定！

你还要看他的库存结构是什么，库存是什么产品，后续的供地是怎么样的条件，能不能有差异化产品，很多时候库存量大也可能有机会。

同样的还有人口净流出的城市，也不一定就没有机会。毕竟人口净流入的城市大家都愿意进，你能看到别人也能看到，反而没机会。人口净流出，如果城市人口基数大，同时又有流入的话，在相对短的时间内也可能有机会。

关键就是，你要发现别人发现不了的机会，越往下沉风险越大，但机遇也越多。找到一些根据地，派小组过去，研究微观数据、风土人情，真正摸透，你就可能发现别人没有发现的机会点。

 

 

6、前期做好充分的调研

很多时候，地块判断的准确与否除了依赖决策人的经验，还取决于前期准备工作做得是否充分。

某D房企区域总是西安人，一心想在家乡拿项目。收购一个二手项目，对方出价比较合适，马上拿下了。结果在报规划方案时，才知道项目中有一个大地裂缝，只好重新排方案重新报建。原来，正是因为这个地裂缝，对方才转让项目的。

因此，看好的地，一定要舍得下精力深入研究，比如某R房企在地块的选择方面，关注的因素要外围因素、本体因素及潜在风险，决策的依据是这些因素对项目开发的支撑力度和影响。

 

 

二、如何提高决策效率

在找到一块地，投拓人员将地块上报区域或集团后，如何提升决策效率？毕竟好地大家都想抢，决策效率对拿下地块也有很大的影响。通常来说，影响拿地决策效率主要有2个方面：

1、是否做好产品标准化

产品标准化可以作为拿地很好的判断依据，你的产品线很成熟了，这块地的性质、项目状态是否符合产品要求，你一看就知道，而且投入成本、开发周期、投资回报等等也能快速预估。

2、是否做好拿地模板

某H房企，企业内部有一个关于好地的选择表，10个点只要符合4个点以上，就可以考虑拿。

 

小结

从长期来看，房企在土地市场要获得更多优势，重点还要在2个方面发力：

一是提升品牌和产品知名度，因为品牌和产品能带来溢价，提高土地的附加值，品牌及产品知名度越高，相应的利润也越大。

二是提高资金解决能力，有钱才能拿地做项目。中小房企可以联合资金和公司进行合作，扩大项目的选择余地。比如结合不同利益述求的公司，如商业、办公开发集团，优势互补，通过联合开发，也能快速扩大市场份额

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