大型房企的土地储备规模与结构，将对未来的业绩产生重大影响，决定其在榜单上的位次；而对于中小型房企而言，是否拿得到合适的土地，或许直接决定着未来还能否“留在牌桌上”。

近日，小编拿到一份旭辉集团拓展部发布的《如何提升拿地能力与优质低价土地的取得》的文件，详细解读了拿地的基本理念，拿地的方式，优质低价土地的认识等拿地核心要素，同时通过行业对比，以达到提高拿地能力的目的。下面我们就来看看怎么去提升拿地的能力。

01 如何拿地？

以最终土地交易的形式可以分为两类：

一手土地：通过公开市场公告招拍挂的土地。

优点：干净、无遗留问题、启动快，

缺点：竞争激烈，价格不确定，容易高价。

二手土地：已获得土地方转让的土地。

优点：价格确定，并且可以商谈，没有竞争。

缺点：背景复杂，商务谈判工作量大，收购法务及财务风险排查工作量大，有潜在的或有风险。

 

 

02

优质低价土地认识

【基本概念】

1、具备快速周转条件的项目

2、年内能产生利润贡献的项目

3、能提升城市/区域规模的项目

4、刚性需求的项目

【附加价值】

1、土地支出比较慢的项目

2、能解决发展资金的项目

【有价值潜力】

1、未来有重大利好的项目

2、土地支出比较慢的项目

【有隐性降价】

1、有财政扶持类的项目

2、土地支出比较慢的项目

优质低价土地的选择表：

 

举例：

 

03

怎么提升拿地能力

一、自身能力的充分挖掘一一区域深耕：

1) 扩大项目信息来源

増加项目的信息来源，提高项目开发的数量。

2) 收集政府规划动向

挖掘土地的未来价值，扩大士地的选择余地。

3) 品牌和产品组合溢价

提高士地的附加值，扩大土地的选择余地。

4) 提高资金解决能力

联合资金和公司，扩大项目的选择余地。

二、收集政府规划动向主动借助规划寻找土地：

1) 了解城市化率、人口、GDP、财政收入等基本信息。

2) 了解城市核心产业和未来经溶导向。

3) 了解城市规划的发展方向，新城规划。

4) 介入规划布局，占未来至高点(尤其在规划修编前)。

三、理解重点规划、新城规划

1) 当届政府的工作重点。

2) 未来几年政府重点的投资方向。

3) 新的人口导入区域。

4) 市政配套等基础工程大量投资。

5) 大量土地即将推出，越早选择权越大。

04

战略类型不同形成不同拿地方式

战略类型是指同一行业内采取类似战略的企业。

 

大规模低成本取地模式：

 

五大圈地方式：

 

行业对比：

1.市场深耕：万科

 

2.华侨城：模式受限制

 

3.品牌溢价

 

4.产品溢价：产品创造价值