要避免合同结算失控、扯皮,先抓住这几个关键点
“量、价、费”一直是合同结算争议,绕不开的症结痛处!
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资料核对过程中出现的不匹配,导致双方发生纠纷/扯皮
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结算审核阶段,对过程资料把控不利,导致资料撰写不严谨,结算过程困难
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结算审批流程冗余,导致审核周期长,款项迟迟不清
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审检率低,外部审核机构不严谨,导致实际有效工程量和对应成本不匹配
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对竣工图或施工图结算审核方式,掌控不利,导致风险漏洞存在
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竣工结算报告提交不积极,影响整体结算效率
这些问题一直令房企头疼不已!
合同结算作为整个开发流程的最后一道关卡,对成本管控起到至关重要的作用。如果不能有效解决这些痛点,必然会造成一众不良后果,包括:
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失去对实际结算成本的有效管控:产生不合理的额外成本,出现过度超标状况
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形成不良的供应商关系:产生不必要的纠纷,导致优质供应商资源流失
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给企业造成过重的税额负担:增加不必要成本导致的额外税收
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无法积淀有价值的成本数据库:失去可靠的含量/材料价格数据,来指导未来项目的目标成本测算及成本策划方案
那么,具体来说房企该:
如何优化前期合同条款,保障权责清晰?
如何在项目中期管控好流程/资料,避免后期扯皮纠纷?
如何避免结算时因价量核算不准确,导致成本失控?
接下来,明源君将引入业内标杆中海、碧桂园、恒大为例,一一说明他们是如何从项目开发前期,中期,后期三阶段,进行结算的全方位管控:合同条款细化、在线化流程运营、供应商和外部合作单位的绩效管控等,以此有效规避、管控、解决结算问题。
项目前期
中海、碧桂园:
牢牢抓紧合同结算关键点
对于工程合同的结算,最重要的就是,项目结算方式、材料价/措施费结款说明。以避免因为项目施工中突发变更,工期延期,停工索赔,质量问题,导致的无章可依,无法可循;
1.合同结算方式:
一般合同结算方式分为:施工图预算结算,承包总价结算,平方米造价包干,工程量清单方式四种方式。
在实际中,合同结算形式,会基于对拟建项目的大小、工期、造价,设计深度等综合因素考虑进行选择,而不是固定某一种最好。
以上几种方式都各有优劣,以中海为例,作为业界高利润的标杆,为了提效降本,在合同价结算方式上,采用了工程量清单计价+部分定额取费模式(政府垄断性经营工程)。
中海在结算时,一般给实际工程设置里程碑阶段,按照该阶段划分计算实际工程量,进而来确认进度款,以及付款期数或间隔期。另外,还可以进行阶段性的“定额付款”,以定额的方式一次性规划好直接付款金额,避免后面发生变动。
2. 材料价结算管理:
在成本管控中,材料价格占项目中期成本的60%-70%,且其易受原材料价格波动,技术水平,市场等因素影响,容易造成后期的变更发生,因此对它的管控尤其重要。
具体来说,材料价格的管理办法包括以下几种:限定价、信息价、预算价、暂估价、审批价、以及成本核算价管理。以此,形成一个综合性的材料价格生成、管控、复核的过程。
通过限定价管控主材价格上限,如钢筋、机械设备等材料的成本;从市场的角度来看,我们还可以出台信息价以及时反映市场价格变化情况,指导定价。在相关资料不确定的情况时,还可以以暂估价的形式做价,后期假如采购价高于该价时,就在审批时做调整。
一般企业在管理材料价格时,不仅通过以上几种手段来编制,还会做最后的核算复盘,将最终材料核算的成本与施工预算价做比对,根据差距情况,最终定下实际的材料单价,以确保材料价格的合理性。
3. 措施费结算管理:
一直以来,措施费因其种类多且无法具化衡量的特点,让甲乙双方极其头疼。
为此,在合同签订阶段,房企们可以尽可能联合供应商,一起讨论列出所有可发生的措施费用,出具详细的方案,避免措施费漏项,发生后期纠纷。
在编制计算措施费时,房企可要求施工方需基于实际的数据、计算公式、详细阐明清晰事项情况,做到实事求是,合理价结算。避免后期因为考虑不齐全,导致不必要的负面影响。
项目中期TOP级房企的资料严审及高效的流程管理
对施工现场工程资料的保管和重视,是结算环节顺利进行不可或缺的一步。为避免结算纠纷,特别是对供方跟甲方之间涉及到合作金额、相关权益的内容资料的有力保管,更显重要。
然而实际执行中,资料的保管存在着这些问题:
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“重外业、轻内业”对资料管理不重视,存在施工员/质量员兼做资料;
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事后“补资料”、作假乱写或资料数据脱离实际,让结算材料失真;
以上种种,会造成 施工中资料丢失、缺漏、虚假不可靠等问题,影响到项目的质量/安全/结算管理。为此,小编提出以下几种解决方案,供大家参考:
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在线化管理资料的审核及提交,实现实时提交和审核,安全/可靠的保管资料。
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细化工程资料管理制度,并对其提出标准化管理。
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健全工程资料管理制度,资料员、送样员需持证上岗。
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技术部门对项目经理部进行资料交底。
以目前业界结算管理的标杆TOP级房企C企来说,将在线化流程的资料审核和管理做到细致科学,大大提升了整体的效率和质量。
具体来说,C企的管控流程及方法如下:
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1.直接由乙方在线提交结算资料,甲方在线手机端进行审核、电子签字盖章。相较之前需将资料原件反复转寄、签字盖章,在线化管理大大的高效化了整个流程的运转;
2.乙方在线PC端提交资料后,甲方在线查看,无需将资料一一人工录入ERP中再进行审核,工程协同会自动关联ERP系统,实现信息的互联对接,以及资料的完善留存。
3.审检结束后,甲方也可避开使用线下短信/电话,多次提醒乙方提交对数资料,直接开启在线消息提醒功能,自动提醒乙方,节省重复工作对人力/时间的消耗。
4.开启对数环节后,甲方对数审核时,出现的任何问题均可直接与乙方在线沟通,避免过程中因距离/时间等原因,造成的信息反馈不及时,或交流信息无法留痕取证的问题,为高效完成有效对数,提供便捷可靠工具。
竣工后恒大:审检率/资料核对等环节管控
一、审检率的管控
竣工后的审核阶段,通常甲方会委托外部造价公司审核结算造价。但第三方造价公司往往会出现审核不严谨、责任心不强,与施工方私下勾结的行为,从而导致最终的工程量与成本严重不符,导致成本管控失利,项目审检率低等问题。
结合近年来房企的做法,我们整理出两种解决方案给大家参考:
1. 可组建自己的造价公司,进行结算审核。敦促自己内部人员的严谨审核,避免了弄虚造假状况,审核结果更加可靠。目前碧桂园也正使用该方式。
2. 通过奖金绩效管理,给予外部审核公司一定比例的奖金。对于依赖外部造价团队的企业,合理分配给其的项目分润酬金,以鼓励其积极性。
结合恒大来说,他与第三方公司的合作方式,主要从合作流程+结算规定 两方面来说:
从合作流程上来说,由成本控制中心,前期进行确定委托对象、合同签订主导;成本分管领导审核、总经理审批确定;整个造价公司审核进度情况随时跟进。
从结算规定上来说,一般工程造价在500万元以内,咨询费率会控制在3~8%以内;500万元以上,咨询费率应控制在2~6%以内。初审误差率≤3%,复审误差率≤1%的范围内,给与咨询公司低于最低费率的酬劳计算,作为额外补偿激励手段。恒大从有效结果考核为核心,将考核标准数据化,严格管控超标范围,约束咨询公司操作。
二、竣工结算资料与施工资料的核对
竣工结算时,竣工图与原施工图、变更资料核对不上的情况,令房企十分头疼。由此造成的工程量变更、工程量质量核实情况,对应材料/设备使用量价的变化,都是结算时的关键难点。
面对这块,施工企业可以严格按照合同约定,编制完整的竣工结算资料,并在内部建立对结算资料的检验制度;甲方也要有一些自己的管控审核标准及手段。
对于该部分,恒大有一些个性化管控要求,做到了更进一步的细化管理:
这些个性化管理有效明确了,各部门职责分工情况,需要明确管控的内容。以便后期结算的时候对关键内容的有效掌控,责任追查,以及复核确认等。
总 结
合同结算作为成本管控环节的最后一道关卡,其重要性不言而喻,但能否处理好结算,还取决于对项目前期、中期的关键环节把控,流程的优化。
同时,结算环节不仅仅是对甲乙双方劳动成果的科学划分过程,也是对双方关系推进维系的关键,更是对整个项目利润生成的关键。因此,不论甲乙双方都更应该 严格重视起其中每个关键节点,做到有据可依,有理可寻,成本可控。
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