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导读：民营园区，这个冬天不太冷...

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10月23日，国家发改委、科技部、工信部、财政部、人社部、央行六部委联合发布《关于支持民营企业加快改革发展与转型升级的实施意见》发改体改〔2020〕1566号（下称：《实施意见》），提出38条「暖企」举措，推动民企加快发展、转型升级。

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，这份《实施意见》于民营经济，如久旱逢甘雨，恰逢其时。

1、对民营经济，业内一直有「56789」一说，民营经济贡献50%的税收，60%以上的国内生产总值、70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动力、90%以上的企业数量。从数据不难看出，民营经济已是国民经济的重要组成部分，民企稳则经济稳，反之亦然；

2、2016年以来，由于经济下行及国有经济的挤出效应，中国迎来又一轮「国进民退」，民间投资增速遭遇断崖式下滑，民企遭遇信心不足、预期不稳等一系列问题；

3、民营企业抗风险能力较弱，受新冠肺炎疫情冲击最大，完全恢复元气需要更长的周期；

4、民企不需要扶持，只需要一个「平等竞争」的机会，就可以实现自我生长。

在这样的背景下，六部委在去年12月中共中央、国务院印发的《中共中央 国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》的基础上，提出了38条直接可操作的具体举措，其中有多条意见涉及产业地产，利好不断，园区在线（ID：YQZXGZH）对此进行解读。

正文：

创新产业用地供给方式

原文：优化土地市场营商环境，保障民营企业依法平等取得政府供应或园区转让的工业用地权利，允许中小民营企业联合参与工业用地招拍挂，可按规定进行宗地分割。鼓励民营企业利用自有工业用地发展新产业新业态并进行研发创新，根据相关规划及有关规定允许增加容积率的，不增收土地价款等费用。民营企业退出原使用土地的，市、县人民政府应支持依法依约转让土地，并保障其合法土地权益；易地发展的，可以协议出让方式重新安排工业用地。

这条有四个亮点：

1、企业公平竞争

众所周知，工业用地的出让，政府拥有绝对主导权。由于政府与国企微妙的关系，以及政府偏爱大项目的「天性」，民营企业很难与国有企业公平竞争，在供地顺序上，民企要排在国企、500强企业、外企之后位列末位，还要受政府处处提防和限制。

园区在线（ID：YQZXGZH）在开头便提到，民企并不需要什么特殊政策，只要有公平的竞争环境，就能迸发出更大的创新活力。这一举措的提出，有可能在一定程度上缓解由于路径依赖和体制惯性带来的不公平竞争。但有一说一，这个过程肯定会比较漫长，毕竟工业用地与地方经济发展息相关，地方政府无法脱离其中，而一旦有主观的选择，就一定会有权力的寻租空间存在。

2、联合体拿工业用地可进行宗地分割

以往，中小企业联合拿地，由于《国有土地使用证》土地使用不可分割，企业间难以瓜分土地，所以利益分配基本都由各方私下协定，给后续的股权分配、利益分配留下了极大隐患，所以企业只能选择知根知底的伙伴才肯合作。而这一意见的提出给工业用地可分割开了个口子，日后不具备独立拿地条件的企业可以大胆报团取暖，拿地后按出资分配土地、各自开发。

3、鼓励企业在工业用地上进行研发活动

「鼓励民营企业利用自有工业用地发展新产业新业态并进行研发创新」，这句话挺有想象空间。

我们都知道，工业用地性质并不适合创新研发活动。所以，对工业用地的使用范围，包括7%的红线，园区在线（ID：YQZXGZH）认为还会有进一步的政策，这里做个大胆预测，可能包括：① 结合「工业上楼」，楼下可做研发办公，楼上做生产制造，不限于7%的红线；② 增强工业用地的商务办公属性，地还是工业性质，且只能自用，但可以拿出一定比例做研发；③ 继续放宽工业用地转M0（创新用地）、A3（教育科研用地）等相关政策。

4、增加容积率不另收土地价款

事实上，早在2014年，国土部发布的《节约集约利用土地规定》中便已提出，在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，所以扩容不增收土地费用，只是对前序政策的强调。

原文：依托产业园区促进产业集群发展。以园区为载体集聚创新资源和要素，促进国家级新区、高新技术开发区、经济技术开发区、新型工业化产业示范基地等规模扩大、水平提升。在产业转型升级示范区和示范园区的相关项目安排方面，加大对民营企业支持力度。鼓励各地建设中小微企业产业园、小型微型企业创业创新示范基地、标准化厂房及配套设施。

这段话有两个亮点，一个是园区扩容，二是建设中小微企业园。

这里提到的园区扩容，其实有一句潜台词：即先对现有园区进行整合，后面才是新园区的扩容增效。

早在2017年2月，国务院办公厅印发的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（7号文）便提出，鼓励以国家级开发区和发展水平高的省级开发区为主体，整合区位相邻、相近的开发区，对小而散的各类开发区进行清理、整合、撤销，建立统一的管理机构、实行统一管理。而包括江苏、浙江在内的许多省份早些年已经开始规模化启动园区整合工作。以浙江为例，今年6月1日，浙江印发《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见》提出，到2021年，全省开发区（园区）将由现在的1010个整合到150个以内。而截至目前，通过前两轮的整合提升，浙江已经形成工业总产值超2千亿的开发区3家，超1千亿的开发区15家。

所以，空间和产业并不是凭空而来，而是把其他中小园区整合到一起，一是通过扩大管理范围来破解发展空间瓶颈，更好地复制管理模式、发挥品牌优势。对政府而言，可以依托大园区实现产业统筹布局和创新资源整合，最终形成合力。

第二个就是建设中小微企业园，在《民营地产商的出路》一文中，园区在线（ID：YQZXGZH）便已提到，建设中小微企业园，一定是近期的重要趋势，且是为数不多的可以以民营企业为主体运作的项目。对政府而言，中小微企业园、小型微型企业创业创新示范基地等的建设，一是有利于破解土地要素制约，提高亩均产出效率；二是也有利于聚焦服务供给，改善营商环境，同时也为后续中小县市提供新的发展思路。

原文：有序引导制造业民营企业产业转移。推动中西部和东北地区积极承接东部地区制造业民营企业转移，支持承接产业转移示范区等重点功能平台建设，为制造业民营企业有序转移创造条件。

近年来，在区域地理特征的支配下，我国区域经济「东强西弱，南升北降」的情况愈发突出，加之东部地区资源饱和、要素成本上升、环境压力加大，产业转型升级迫在眉睫，国家开始重视区域产业转移及承接现象，并出台一系列政策文件。2010年1月，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，批准设立首个国家级承接产业转移示范区，随后，广西桂东、重庆沿江、湖南湘南、湖北荆州等涉及12个省（市、自治区）31个城市（自治州）的10个国家级承接产业转移示范区相继获批。

从实际效果看，示范区在吸引省外资金与承接产业转移方面确实有一定促进作用，以最早的皖江示范区为例，2008-2015年，皖江示范区实际利用省外资金从2758.2亿元增长到5891.5亿元，占全省利用省外资金的比重从59.44%提升到65.69%。

而该意见的提出，又给承接产业示范区建设加了一把火，一方面，国家在尝试在中西部地区设立更多国家级承接产业转移示范区，另外很可能给予其更多的资源倾斜和禀赋支持，以带动中西部区域经济高质量发展。

原文：破除要素流动的区域分割和地方保护。除法律法规明确规定外，不得要求企业必须在某地登记注册，不得为企业在不同区域间的自由迁移设置障碍。

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，破除要素流动的区域分割和地方保护，是区域经济一体化发展的必然举措，这一意见的提出，将为「飞地经济」的发展扫平障碍。

众所周知，「飞地经济」是两个不同行政地区基于经济规律而作出的互利互惠之举，但背后牵涉到的GDP、财税、就业等政治、经济利益很复杂，甚至直接关系到主政领导的「政绩」，所以两方很难形成一致的利益分配和协调机制。很多时候，政府为了保住企业、保住税源，还会采取行政手段干预和限制企业的理性选择，致使企业无效率集中，难以形成产业集群效应。

该条意见的出台，给予了企业更大的选择权，同时也将催生「飞地经济」的发展；经济欠发达地区依托发达地区的人才、资本、研发优势，异地孵化在大城市，产业化在本地；同时，经济发达地区和「小弟」抱团取暖，共同抵御产业外溢和来自其他城市的竞争。