昨天提到的1.5居和养老地产，都是房地产行业未来的转型方向，但还有一点我需要补充的，那就是文旅地产。

从市场的发展趋势来看，文旅、康养以及1.5居所都是转型方向，但我个人认为，最好的方式是将三者结合。

 

理由有四：

• 一是三者之间存在内在的需求逻辑关系，其功能和定位互不冲突。
• 二是，三者融合发展，能够产生更大的需求，面向更大的市场。
• 三是开发成本低。
• 四是具有更好的盈利模式。

与传统地产开发相比，地产商向文旅、康养、1.5居所转型，可以说是面向全新的地产开发领域，我将其统一称之为——新地产。

 

新地产的背景分析

2020年对于各大房企来说是个非常艰难的一年。新冠疫情的爆发，严格的管控下，房地产市场的成交活动骤停，给本就苦苦挣扎的房地产业带来巨大的冲击，短期的资金链断裂，中长期的市场形势恶化。在疫情之前中国的房地产业也好不到哪里去。

对于中小房企来说，一线城市已经被头部房企占领了，二线城市的准入“门槛”也越来越高；三线城市的存量过剩，需求增长乏力。可以说，在大型房企的不断挤压下，中小房企已经举步维艰。

新冠疫情的爆发也压倒了他们的最后一根“稻草”。据不完全统计，今年申请破产的房企就有208家，虽然大部分都是中小房企，但是大型房企的日子也不好过。大型房企面对的危机又有哪些呢？

一是市场放缓。中国的房地产市场经过20多年的高速发展，人们的居住需求已经基本解决，这使得整个市场增速放缓，而一旦失去增长动力，大型房企扩张模式将接受考验。

二是债务危机。传统的地产开发，是一个高杠杆驱动的行业，中国百强房企的平均负债率达到80%以上，高负债的达摩克里斯之剑随时落下，万达就是一个典型的例子。

今年出台的楼市调控政策为房地产市场“降温”，融资“三道红线” 严控负债规模、倒逼房企去杠杆降负债，还有最近国家发改委下达的“以特色小镇之名开发房地产的坚决要除名”通知，这些都在传达一个信号：房地产业要进行新一轮的“洗牌”。

 

我们也可以预想到，在传统的赛道上，房地产行业竞争将更加惨烈。

 

然而，机遇和危机永远都是并存的，有危就有机。新需求、新市场、新机会，房地产业并不是无路可走，而是需要新的思维。

那么为了房地产的新路究竟在哪里，又有哪些新的挑战？

我认为，房地产业的发展机会将主要集中在三个主题：——文旅、康养和1.5居所，也就是我上面说的新地产。

但房地产转型也并非那么容易。传统地产向新地产转型，无论是内部的准备，还是外部的条件看，开发商还面临着一系列的挑战。

 

 

房地产转型面临的难点

1、专业团队的缺乏

地产商向新地产转型，涉及到专业知识的更新、企业架构的调整以及开发思维的转变，开发商需要组建新的专业团队。

比如从思维方面来看，传统地产思维更偏向单一的项目开发、标准化产品线、快速滚动开发和销售为导向，大多以商业、生活配套为主。

而在新地产思维里面，我们的日常生活不仅仅是居住，会更注重对休闲、健康、娱乐和文化配套的打造和完善，更强调居住环境的自然和谐，以及强化运营和服务。

2、配套产业链的缺乏

与传统地产开发相比，新地产开发涉及的产业链更加多元和广泛，有些产业尚未完全发展成熟，而与地产的结合则更加滞后，这需要开发商建立强大的开发整合平台，与相关产业链共同发展。

 

3、政策方面的制约

从政策方面来说，国内相关的政策环境并不完善：

首先，目前的房地产开发政策对低密度产品一刀切，这与新地产开发的基本理念是冲突的；

其次，目前的土地供应主要侧重于城市，而乡村集体土地政策虽然有所放宽，但还是有限制；

第三，城乡发展的不均等，对乡村的投入不足，在教育、医疗、文化等公共服务方面与城市有较大差距，这些对新地产开发都形成制约，需要有关部门尽快完善乡村发展规划。

 

 

“新地产”与我国当前推动新型城镇化建设，缩小区域发展差距的目标整体上是一致的，这就需要开发商与相关政府部门密切合作，共同推动整个市场环境不断优化。

尽管房地产业的转型有很多难点，但是市场的规律是不可违背的，趋势是不可逆转的，房地产业始终要跟随市场的变化而变化。而新地产是顺应国内经济、社会发展，以及消费升级等趋势，在传统地产开发面临挑战而出现的新的开发方向。

关于新地产的内容就先讲到这里，后面我会就新地产进行详细的解说。

来源： 仁科仁居

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