土地财政重磅调整,将利空房地产

来源:投拓江湖 飙马 2020-09-27 15:41

就在前日,国务院办公厅发布了一项重要的文件通知。文件名为《关于调整完善土地出让收入使用范围有限支持乡村振兴的意见》(以下简称意见),其中第二条中,明确规定:

“要求提高土地出让金收入分配中,用于农业农村的比例。一种是按照当年土地出让收益的50%以上用于农业农村,若计提数少于收入的8%的,应按不低于8%提取;另一种是按照当年土地出让收入,用于农业农村的,资金占比应不低于10%”

土地财政重磅调整,将利空房地产

文件的意思很简单,高层给各个地方政府的土地出让收入,用于农业农村的金额占比,划定了一条硬性标准。有两个标准可以选:一个是土地出让纯收入的口径,用于农业农村的占比应该不低于50%,也就是扣除拆迁、平整、融资等成本后的纯收入,可以理解为纯利润。另一个是出让总金额的扣紧,用于农业农村的占比应该不低于10%,也就不扣除各项成本前的总收入,可以理解为营业额。

长期以来,政策的导向是要求土地出让金收益取之于农,用之于农,但是实际执行的效果却是“取之于农,用之于城”,真正用于农村建设的资金是严重不足的。根据官方公布的统计口径,2013年到2018年的五年间,全国各级地方政府卖地收入累计高达28万亿,扣除常规的拆迁、安置、平整、配套、融资等成本外,纯收益也达到了约5.5万亿元,约为土地出让收入的19.5%,这个金额和比例近两年还在进一步提高。这笔资金中,用于农业农村的仅为1.8万亿左右,仅占据了出让收益的34.4%,剩下的资金大多都被用在了城市建设,远低于同期用于城市的比例。

近几年土地出让收入,大量用于城市建设,城市的基础设施,配套等更新迅速,有力促进了城市建设的发展,为房地产的蓬勃发展创造了条件。前两年,一些名不见经传的小城市,房地产都有迅猛的发展,跟土地财政大量用于地方城市建设不无关系。

但是土地出让收入用于农业农村的比例长期偏低,导致农村的建设资金不足,发展长期滞后。要促进农业农村的发展,还是要真金白银地砸钱。这项改革的实施,将会对乡村面貌的更新,起到重要的作用。按照目前全国每年土地出让收入在7万亿左右(2019年全年数据)的金额估计,每年即使多一个百分点的资金投入农村,也会有超过700亿元的资金进入农业农村建设。

另外,根据《意见》的内容,比例调整后的资金,主要用于兴建农村水利,高标准农田,现代种植业,土地综合治理,村庄公共设施建设,农村教育和精神文明建设等等。基本上等于涵盖了农业农村的各个方面,乡村的面貌将会得到更新。

在目前的国际竞争格局,“双循环”的大背景下,这其实是为了巩固农业基础,保证粮食安全的高瞻远瞩之举。

但是对房地产领域来讲,会形成一个长期利空的效果:

1、城市面貌的更新建设会因为财政资金的减少,进入缓慢发展期,以前那种城市基础设施低效,反复投资的情况,将会不复存在。甚至还会削弱城市化进程的动力,特别是我国目前处在城市化发展的中后期,城市化的进程将会进一步放缓。一些想冲刺100万,200万人口大城市目标的,将会化为泡影,甚至留下一地鸡毛。

2、加剧城市分化效应。本来中小城市用于城市发展的资金就相对有限,相比一些大城市,其在产业配套完善度,人口吸附力等方面,存在竞争弱势。特别是人口和购买力的聚集效应会减弱,这一点多房地产来说非常关键,如果这个趋势持续下去,未来很多三四五线城市的房地产,将不会有多大的投资价值。不赚钱吆喝,甚至赔本赚吆喝,将成为一些房企在中小城市拿地开发后的常态。

与此同时,因为存在产业等其他收入来源,大城市诸如省会城市,一二线城市的发展,受到的影响几乎可以忽略不计。以前奉行拿地下沉战略的房企,兜兜转转,又会回到大城市的主战场,土地高溢价将会成为常态,加剧土地市场的竞争。在大城市拿地竞争能力不足的房企,将会被逐步淘汰出局。

3、客观上会增加地方政府的财政压力。虽然土地出让金的总额没变,但是在划定了农业农村的金额比例后,一些财政的刚性支出必然受到挤压和削减。地方上培养一个财政收入来源,是需要很长的时间的,而且要做产业招商并不容易,地方政府只剩下一个选项:多卖地。

土地供应量增加了,土地可能会有一波降价潮,房企在初期可能会拿到较为低价的土地,但是随着库存越来越大,去化越来越困难,最终低价拿地也会砸在手里。近两年一些三四线城市,已经进入库存高企,同时为了防止卖地难,强行阻止房企降价的阶段。未来这些地区的地方政府,如果进一步加大供地,将会进入更加艰难的境地,邀请更多的房企“进坑”。

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