你还在关注单个项目,这家头部房企已经在造城了

来源:明源地产研究院 飙马 2020-09-22 16:56

一场突如起来的疫情,加剧了住宅产品升级的迫切性。各房企纷纷推出或在原有基础上升级绿色、健康、科技产品。这固然也很重要,但只是解决了人们呆在家里、社区里的时候的问题。实际上,开发商面临的挑战远不止于此。要实现人们的美好生活,还要有好的配套;同时,越来越多的城市进入集约化发展阶段,地方政府还希望开发商通过开发、建设、运营为片区、城市带来全新活力。

 

可是,现实中;1、消费者的需求偏好转换和升级很快;2、规模房企的战略越来越趋同,一个好的产品出来,大家立马会互相模仿,加剧竞争;3、大多数房企在住宅之外搞了一堆商业、办公等的配套,但是并没有发挥整体效应,产生1+1>2的效果,更难以满足所有年龄层的需求。

 

要想在未来的竞争中脱颖而出,就不能只是对一些细节修修补补,必须要有整体性的解决方案才行——除了不断研发创新产品、迭代升级标准,还要梳理产品的价值体系,找到各业态的内在联系方式,形成合力,发挥出整体效应。

 

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明源君认为,最近新城对未来社区的思考(如上图),很有意思。针对以上痛点,新城提出了“一个吾悦,就是一座城市”的概念,其产品升级不仅涉及购物中心、室外共享街区、品质化住宅等产品,而且从城市供求、民生诉求、客户需求等多维度出发,提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系。这,应该会引领未来的方向。

 

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下面,明源君通过不同群体(如下表所示)一天的生活,来展示,生活在吾悦到底是一种什么样的体验。你可以将其看成是一个人生命的不同阶段,也可以看成是同一时间一个家庭不同的成员,或者不同家庭的成员。总而言之,这些人的需求,在吾悦都可以被满足。

 

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海归小A

能找到地方消遣玩乐

能找到志同道合的人

 

海归小A是典型的“Z世代”(即95后和00后)。与美国类似,我国的“Z世代”同样是赶上了中国经济腾飞的时期,物质生活富足;不同之处在于,受计划生育政策影响,我国的“Z世代”普遍是独生子女,受到家庭长辈关注的程度更高,儿时的孤独使他们更渴望依托网络渠道寻求认同。长大之后,性格特点则呈现出“同人志”属性、社交需求旺盛。

 

小A出国留过几年学,在国外,跟不同文化背景的人也能相处融洽,回国之后,更是如鱼得水。

 

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住区交流中心红色码墙下的艺术座椅可供青年人看书和社交。还可以通过巨大的魔力影幕观赏电影、球赛和新品发布。

 

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▲ 魔力影幕

 

当然,喜欢健身的小A,每天是从晨练开始的。有时候,是在住区,那里有各种类型的单元健身房,在那里,小A每天可以遇到各色喜欢健身的人。

 

夜光跑道也不错。塑胶跑道的主题性图案和趣味提示让慢跑充满乐趣。跑道周边还设置了起跑区、休憩区以及起点终点提示、距离提示、卡路里提示、休息区提示等标识。人性化的运动加油站、休息区、拉伸设备、储物柜、直饮水、洗手台、自动售卖机等,解决了户外跑的诸多不便。比如,休息区处设置休憩座椅、饮水和洗手装置。起跑区处附近处还设置了户外储物柜与运动热身设备。

 

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有时候是在连接住区、社区和商区的空中连廊慢走,由于还有地下专属动线,因此可以不走回头路。

 

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▲吾悦景廊—轴线—社住枢纽

 

小A最喜欢的还是去社区活动筋骨,在开放街区中的社区健身中心,有氧操课、体脂检测、瑜伽课程、动感单车、专业教练外聘课程打造互动强体验。

 

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最近,小A在社区参加社交电竞时,认识了一个女孩,由于两人有相似的爱好,都有海外留学背景,很快就发展成了男女朋友关系。

 

在“吾悦”商区中,微影馆创建恋人情感交流场所,热恋中的小A经常带女朋友光顾。未来可能衍生黑卡VIP、与橙色营养师、美容师、宠物医生……对小A的女朋友非常有吸引力。

 

跟小A一样,小A的女朋友也像大多数“Z世代”一样,十分崇尚高颜值。

而恰巧吾悦的住区十分注重审美,无论是景观视线、舒居标准,还是健康科技和个性化设计元素,都深得其心。更重要的是,在“形象一体化”的理念下,吾悦对住区、社区和商区整体设计,整体打造,实现了形象上的风格统一,不仅提升了整体形象与建设品质,拥有高颜值,而且强化了三区融合的形象关系。两人已决定将未来的家就安在吾悦了。

 

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▲ 来源:苏宁金融研究院

 

现实中,像小A这样的群体十分庞大。数据显示,我国的Z世代群体活跃用户规模达到2.75亿。可以说,抓住了他们的心,也就赢得了未来。

 

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辣妈小C

一手工作一手家庭

还可以过得很精致

 

小C是一个年轻的妈妈。对很多妈妈来说,既要上班赚钱,又要照顾家里,是一件难两全或者十分辛苦的事情。但是,在吾悦,这一切可以变得容易起来。

 

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因为小区里面就有幼儿园,还有午托和晚托服务。她完全不用担心,送小孩上下学需要耗费大量的时间。

 

小C是一个爱美的现代都市女性,深信一句话:管理不好自己身材的人,也管理不好自己的人生。其所从事的高端服务业,也要求其必须要有一个好身材。因此,即便是工作日,她也每天早起做早操,或者绕着休闲慢跑道跑上数圈。住区里,有很多像她一样的女性,久而久之熟悉了,大家还一起组织聚会。

 

吾悦有写字楼业态,小C的上班地点就在附近,时间宽松的时候,可以散步过去,如果赶时间,骑个自行车几分钟就到了,不用像其他人一样堵在上下班的路上。

 

中午休息的时间,可以回家看娃,也可以和同事们在社区和商区逛一逛,里面有各色女性主题店,当下流行什么有哪些新品上市,一目了然。让自己时尚不掉队。

 

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都说女人保养是老样子,不保养是样子老,生完小孩之后,小C对这句话感触特别深刻。

 

因此,有时候小C也经常趁中午的时间,光顾吾悦的医美SPA店、水氧疗中心等,既做了保养又能小憩一会,下午回到公司精神饱满地投入工作。

 

周末的生活,同样丰富多彩——在住区内,家庭生活轨迹与吾悦专属动线相连,在动线上打造了住区户外客厅、家庭艺术长廊、休闲花园等专享功能,形成吾悦首府的住区名片。小C可以带着孩子在户外客厅一起做游戏,也可以在休闲花园认识各种植物,昆虫等等。

 

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在开放街区内,有妈妈的美容院,爸爸的手提包、孩子的玩具柜等等,形成全方位的社区家庭文娱体验。全家享受着24h的便捷生活。

 

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晚上,可以全家一起去商区吃美食,看剧,即便一大家子也都可以找到各自的乐趣。因为在商区,吾悦广场以家庭文娱为核心,家庭剧院系列、家庭飨宴系列等特色业态,还补充了医美女性系列,打造健康愉悦的商区家庭氛围。

 

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孩子小D

在住区可以玩乐

在社区和商区增长见识

 

小D是一个小学三年级的学生。只要距离学校不太远,已经能够独立上下学了。可是,学习之余,没什么可以玩的地方——首先是所在小区相关的配套比较单调,距离附近的公园或者商业综合体又比较远。小D的父母都是工薪阶层,为了在城市立足,经常加班加点,即便是周末,也无法抽出太多的时间,陪小D到较远的公园、购物中心玩乐,更别说工作日了。

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可是,在吾悦,这一切就不是问题了。

 

在吾悦住区内,吾悦专属动线与少年儿童的活动需求相结合,打造出了儿童探索花园、缤纷乐园、器械活力源等功能,是小区孩子们的奇妙世界。

 

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小D每天放了学之后,做完作业,就可以呼朋唤友的,在小区里面玩乐。智慧社区,24小时无死角实时监控,在门岗进行严格控制,1.2米以下的儿童严禁独自一个人走出社区,以避免小孩走失或受到意外伤害。即便家长在家里做家务,小D在小区里面玩,也不用担心安全。

 

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在吾悦开放街区内,以亲子为客群对象,提供儿童趣味运动、儿童手工坊、助学课堂等刚需业态。由于步行即可到达,爸爸妈妈在工作日下班后,也可以带着小D去参加。

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小D最喜欢周末父母带他去吾悦商区,因为在那里,依托多奇妙、科普体验馆、魔法学院等特色业态,拥有完整的儿童主题型沉浸式亲子体验区/层。

除了感受到科学的奇妙,小D的动手能力也提高了很多,甚至学会了自己做沙拉、甜点和简单的早餐。

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大叔老E

生活、健康全照顾

真正颐养天年

 

大叔老E,年轻的时候很拼,现在子女都已成家立业,自己也退休了,就想好好享受几天清福。

 

子女都劝他跟他们一起住,但老E觉得跟子女住在一起终究不太自在,只要住的距离不是太远,相互能够照应就行。

 

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在吾悦,老E生活得很惬意。每天一早,他先是跟小区的老年人们到花园去健身半个小时左右。然后,沿着住区的缤纷大道,到社区的生鲜菜市去采购一天所需的蔬菜水果。后面,老E发现,住区里竟然还有专门休闲遛狗的步道。所以,有时候他也会不参加清晨的健身,而是遛狗。

 

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除此之外,在吾悦住区内,吾悦专属动线还为中年居家客群提供了其他完善的休闲场地,如器械活力源区、银发养生区、邻里交流区等等,专属动线也呈现出丰富的景观季相特色。一路走过,就宛如经历了四季。

 

老E一个人住,子女最担心的就是他的健康问题,万一碰到点突发健康问题咋办?但在吾悦,这一点都不用担心。

通过智能家居和线上医养平台,老E可以随时预约线上体检,掌握自己的健康状况,并根据医生的建议调整饮食、生活习惯。相关的数据也会被第一时间发送到其子女的手机上面……

 

在吾悦开放街区内,有专门针对中年居家客群的超市、药店、洗衣及杂货店,老E一站就可以买全日常所需的物品……

 

偶尔,老E会去社区雀友中心跟人切磋切磋,或者比拼棋术。

 

老E下得一手好厨,但一个人做饭吃饭有点没劲。所以,周末的时候,老E喜欢到吾悦膳食堂。通过吾悦专属动线的礼序仪门,就可以步入到吾悦商区,在开放厨房中体验厨房达人的成就感。在膳食堂露了几手之后,老E碰到了欣赏他的王大妈,研究厨艺更卖劲了,老E的子女们知道后也都很高兴。

 

 

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精英小K

享受高品质生活

还能成就事业

 

小K从小到大都是“别人家”的孩子,大学毕业之后,他进入一家大公司,表现依然优秀。

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当然,努力工作的最终目的,是为了更好的生活。这也是小K选择吾悦的重要原因。在吾悦首府,艺术快闪厅、时尚品酒会、慈善义捐、电子音乐节等专属服务应有尽有,可以让小K这样的职场精英在吾悦动线上享受高品质的生活乐趣。

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在吾悦开放街区内,有小K钟爱的猫屎咖啡屋、裸心办公区、动感单车房、萌宠护理院

等高端业态,享受吾悦夜经济带来的街区服务。

 

在吾悦商区中,小K下班后从广场办公区域的屋顶花园就能直达购物中心,在专属柜台手持黑卡对协议品牌进行畅购、精品带货服务,十分的方便。同时,通过TOD专属动线,还可以快速出行,去往城市其他地方……

 

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这样的日子,让小K的不少朋友们羡慕不已。不过,小K却不满足于此。他想创业,想像其他的伟大企业家一样,通过颠覆性产品改变世界。

 

吾悦的社区创客孵化,成了小K创业路上的加速器。吾悦悦金融、吾悦智管家、蛋壳办公仓等,可以让小K可以聚焦核心,不为各种琐事而操心。

 

小K深知,要想在激烈的市场竞争中保持优势,必须不断学习。创业之后,随着公司的规模日益壮大,小K更是深感肩上的责任重大,每天一睁眼,公司那么多张嘴,还有背后的一个个家庭,都等着他养活。

 

为此,小K每天都早起锻炼身体,毕竟一个好的身体是革命的本钱,住区的活氧花园是他常去的地方。每当公司遇到重要的关口,他也经常一个人在精冥想花园踱步,思考、决定未来的方向。或者到都市沙龙中心,头脑风暴。

 

有时候,小K也会在商区健身。吾悦利用商区空间外围场地打造了青年健身场地,为喜欢健身运动的年轻人提供安全舒适的健身空间,场地内还设置有大型的健身设施和休息座椅,在健身的同时也可以互相谈论学习健身心得。

 

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小 结

 

新城早在2008年就将目光投向了商业地产领域,并在过去12年里,完成了商业地产从0到100的突破,步入行业第一梯队,期间历经了4代产品的迭代进化(如下表所示)。

 

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新城的核心战略是“住宅+商业”双轮驱动,持续创新,是保证产品强劲的市场竞争力,强化这一战略优势的关键。新冠疫情影响下,新城逆势突围、表现亮眼。截至半年报发布日,新城控股已在全国布局139座吾悦广场,累计开业63座,已开业面积共586.62万平方米,同比增长42.72%,平均出租率达96.08%。上半年实现租金及管理费收入增长至21.73亿元,同比上涨27.04%。

 

如今,产品升级战役则促使吾悦再次升华。吾悦•新城是一个综合体,既涵盖了产品类型也涵盖了价值体系。实际这是一个30分钟的生活圈,将住区、社区和商区统筹起来,各个产品互为依托,环环相扣,成为城市生活新场景。

概而言之,“三区两线、五位一体”搭建起来的吾悦•新城生态圈,重新定义了人与人、人与产品、产品与产品、产品与城市之间的关系,不再是独立封闭的结构,而是有机互动的整体。

 

凭借与此,在运营收入稳步提升的同时,新城控股也在积极抢占市场先机,持续扩大商业布局,于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目,助力城市建设和当地居民消费升级。仅6月最后两天,新城控股就接连落子了5座吾悦广场。

 

今年三季度以后,吾悦广场将进入密集开业期,全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标为55亿元。在这个过程中,升级后的产品也将陆续落地,有望带动新城业绩继续高增长。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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