高周转项目的筛选评判标准(含具体指标)

来源:哏都地产人 飙马 2020-05-25 16:39

地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆率、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC,快周转的逻辑是资金的快周转、是股东资金的快周转,通过提升股东资金周转效率,做大销售规模,取得较高的股东资金ROE。如何将理论应用到实践中,如何才能真正快周转,什么情况下才能快周转,今天谈谈快周转落地的前提条件。

NO.01

股东投入杠杆率(资金投入/股东投入)

要实现股东资金快速周转,必须提升股东投入杠杆率:第一,通过股权合作,利用小股合作方资金共同开发项目,做单一最大操盘股东。缺点是虽然获得了全口径签约额,取得了全部的并表营业收入,但是归属母公司净利润会相应降低;第二,通过前期融资(国土证后开发贷前)甚至在缴纳土地款前取得融资迅速置换股东资金,提升周转速度,只要融资成本低于项目自身IRR,通过融资加速股东资金周转同时还能提升股东资金IRR。

因此,在项目获取时,就要考虑项目自身情况,是否能寻求到同业合作,是否属于金融机构投资区域,是否属于低成本资金考虑范围,决定了其是否能够利用股东投入杠杆率进行股东资金高周转。

在大水漫灌的资产荒时期,前期融资和开发贷以及各种非标融资综合运用,股东投入杠杆能达到五倍以上,正常情况,这个杠杆一般也能达到2.5-3倍。

NO.02

项目货地比(货值/地价)

项目投资定位经营策略大致分为三种:“现金流优先型”或者“利润优先型”,以及二者兼顾的“平衡型”。快周转的逻辑自然是选择现金流优先,这就要求项目货地比要高,最好大于3,逻辑很简单:1元钱拿地资金实现销售后,能获得3元钱销售回款,不考虑前期投入情况下,只要销售三分之一,就能回收股东拿地资金投入。相反,利润型项目,由于货地比低,通常低于2,一线城市甚至低于1.5,以“改善”和“高端”产品为主,通过产品力打造实现真正的溢价来追求利润,不具备快速周转的基础。

高货地比项目,楼面价一般不超过5000元,楼面价20000元以上项目,货地比一般不超过2,所以我们可以看到快周转公司更喜欢三四五线城市和远郊项目,因为其楼面价支持快周转。楼面价越低,快周转效果越好,以楼面价1000元为例,当可售单方成本5000元时,售价7000元,迅速销售能收回七倍的土地款,而5000元的单方成本在未支付或支付很少前就通过售价收回了;而当楼面价50000元时,同样5000元可售单方,售价即使80000,也仅仅能收回1.6倍土地款(上述举例为未考虑税费简易数据)。

可见,货地比高,因前期资金投入有限,股东投入产出比就高,这也是快周转的秘诀所在。

NO.03

项目体量

快周转决定了企业不能进行土地储备,因为储备的土地就是资金的占压,要快周转,必须拿地后迅速开发,所以体量太大的储备型项目,不适合快周转,除非企业能实现全面同步大开发,但体量太大,市场容量面临不足。所以快周转项目,区分不同地段,总可售面积5-10万平米为宜,最大不宜超过15万平米。体量太小了管理费用上、成本上都不经济,太大了同步快速推进并出售存在难度。适中的无土地储备的项目体量,也是股东资金快速回收和周转的重要条件。

NO.04

供货速度和去化率

楼面价、货地比和项目体量决定了项目总货值,低楼面价、高货地比、适当的体量决定了快周转的基因,怎么才能把总货值转化成现金?全面供货、高去化率、高回款率成了快周转的最后一环。考虑到施工条件限制,100%同步供货存在难度,但首末批供货间隔最好不要超过4个月;强力储备客户,以具有竞争力的产品和价格让利客户,实现首开60%以上去化,半年内全部去化并回款80%以上。

考虑到一二线城市的强调控,预售政策(部分要求主体形象进度)和银行放款政策(部分要求封顶),正负零即可预售并且放款的城市更适合快周转

基于上述条件,假设项目股东投入杠杆率3倍(合作模式),货地比3在土地获取后6个月开盘,首推比例50%以上,开盘后4个月内推货比例100%、6个月内全部去化并回款80%。每一个亿的股东资金投入在一年内就能获取3个亿土地,供货并实现9亿销售额,创造7.2亿销售回款,假设30%的资金监管比例,可动用销售回款达到5亿;假设8个月内供货比例80%,7.2亿,实现70%去化率对应销售额约5亿,70%可动用资金3.5亿,考虑到前期、配套费用及部分工程款支付,基本实现股东投入资金回收,也就是股东资金周转率达到1.5次,一个亿的股东资金投入一年内能实现12亿(9+9*4/12)销售额,股东投入12倍的销售额就这样创造出来了。

总结

快周转的要求:

股东投入杠杆率:2.5-3;

项目货地比:3以上;

项目体量:5-10万平米;

预售及银行政策:六个月内供货,放款无工程进度要求;

供货比例:首推50%以上,四个月全面供货;

销售去化及回款率:首开60%以上,六个月清盘并回款80%

股东资金周转率:1.5以上,至少1以上‍

高周转项目的筛选评判标准(含具体指标)

可能有朋友质疑,如何能实现如此快速销售去化?

我们建议以有竞争力的价格实现快速销售,适当牺牲一两个点的利润率而将其他指标提升30%-50%,这是值得的,也是能够提升ROE的快周转,所以只要营销推广标准动作做到,加上有竞争力的市场价格,快速销售是可以实现的。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
10万平米
城市综合体
2020-10
0.32万平米
零售地产
2019-01
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
台湾菜
180 - 300平米
5 - 10年
全国
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
华东区
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
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