做好这点,拿地不怕多举几手

来源:投拓江湖 飙马 2020-05-21 10:30

随着土拍市场的公开竞争日趋激烈,竞拍的行为纯粹变成了比拼出价能力的的角逐。而对于市场预期的把握,产品溢价的溢价能力,直接决定了在竞拍场上的竞争力。

现在的一二线城市的热点区域,高地价的地块频繁出现,有的地块甚至成交价接近周边在售产品价。为了提高对高价地的承受能力,很多房企纷纷在研究自己的高端产品,钻研如何提高产品溢价。重点城市主城区的产品,“豪宅化”的竞争,正在拉开序幕。

目前的品牌房企都再花大力气研究自己的TOP系产品,特别是近两年兴起的“院子”系列的风潮,将产品豪宅化的风潮推向高潮。

本文,就豪宅产品的一些知识,与大家做一些分享。

先要纠正一个概念,“豪宅”在大家眼里,可能就是富豪居住的豪华住宅。豪宅只是一个相对的概念,豪宅的精髓在于占用更多的社会资源,为少数人享有,具有稀缺性。特大城市的一般标准产品,搬到一些中小城市,也可能是豪宅。有些富豪居住的地方,虽然装修高端大气,设施完备豪华,但是也未必能称得上是豪宅。

豪宅的独特之处,在于占用更多的社会资源,相比普通住宅。主要体现在以下几个方面:

一是项目本身规划设计的低密性、高端性。按照高标准的高端住宅设计,容积率在1.5以下为佳(寸土寸金的城市核心区可突破),建筑密度不超过30%,社区绿化率不低于35%。

二是具有良好的外部生态环境。一般来讲,周边应具有成片的公共绿地,最好能达到绿地在总用地面积中的比例达到30%。

三是具有便利通达的交通条件。紧邻交通主干道,到中心城区或者城市新区车程不超过15分钟为宜,距离机场车程不超过30分钟为宜。

四是生活配套的完善。拥有全面,有吸引力的生活配套,周边或者本身项目内部拥有大型的购物中心,高标准的休闲酒店和娱乐场所。以及高标准的医疗资源,能够享受完备的医疗服务。

五是教育配套的优质性。拥有优质的教育机构入驻,或者国际优质教育机构,能够提供国际化的教育视野。

另外,豪宅不仅仅在于项目资源的高大上,还在于软件条件和内涵的独特性。

这里所说的软件,是豪宅的内在气质和灵魂,不仅要满足置业群体对高端、品质、安全、便利住宅的需求,还要满足职业群体对身份象征,尊贵感,身份感等特别需求。豪宅业主之间,也是社会精英阶层的某种程度的聚集,具有很强的内部认同感。

总结来讲,豪宅产具有唯一性特征,具体变现为:优越的区位条件不可替代;优质的生态环境得天独厚,不可再生;建筑追求细节的精美,不能被复制;完善的服务管理,让人无法挑剔;项目的内涵所代表的文化价值,具有鲜明独特性。

因此,豪宅不是普通的产品,在住宅产品中属于量少价高的金字塔尖位置。它不是生活必需品,价格的筛选效应明显,只有少数具备购买力资格的人,才能逾越价格的门槛。

看一个豪宅案例,上海汤臣一品项目(目前房天下上房源售价为:均价270000元/㎡起,总价2亿元/套起)。

汤臣一品项目地块,由汤臣集团1995年从上海富都世界发展有限公司手里收购获得,当时拿地价为4000元/平米,按照之前最低售价11万起,实际均价20万,创造了地货比接近50倍的神话。其中的利润空间,更是一个无法超越的神话。

项目规划,由四栋高层以及一座高端会所组成,其中两栋40层,两栋44层。产品面积段406-1260平米,上海面积最大的公寓,这个面积段,基本上能比肩别墅项目了。电梯直接入户,专属电梯,220户家庭,就是220个独立的王国。

做好这点,拿地不怕多举几手

 

 

项目的唯一性,汤臣一品位于上海外滩,可以360度无障碍饱览整个外滩风景。项目开发商为汤臣集团,项目设计由台湾DGD建筑设计,物业为上海大峰物业。项目周边,最高大楼金毛大厦,陆家嘴,香格里拉酒店等地标近在咫尺,可以快速达到外滩18号,外滩3号,新天地等时尚高端场所。

户型图:597㎡,6室2厅1厨6卫

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户型亮点:1、豪华100㎡主卧室,两面临窗,拥有全景景观视野;2、拥有36.4弧长的壮观观景阳台,可以饱览外滩风景;3、11米进深,外带18米弧长阳台的豪华客厅。

汤臣一品阳台上的外滩风景:

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另外,项目本身的建材用料也十分讲究,都是使用的高端建材,清一色高端欧美品牌,用料十足。

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上面就是汤臣一品的案例,也是现在很多房企争相研究的对象。

不过,目前豪宅产品也呈现了一些新的变化,主要表现为:

1、更加追求层高空间。当下市场上的大平层产品,层高大多都在3.1米以上,因为层高越高,居住的豪华感舒适感越高,更加能体现空间优越感。

2、不再拘泥于固定风格。在大家的印象中,豪宅的宣传语一般都是欧式风格,皇家风范等,之前又开始流行新中式豪华风。现在中国的精英群体,大多具有国际视野,具有丰富的阅历,并不拘泥于格式化的风格,对美的体验要求很高。这就要求房企充分研究去风格化,并表现在设计和开发环节。

3、社群文化的打造。以前的豪宅,讲究地段第一,但是这些年这个概念在弱化,社群文化所占的因素大大加强了。社群标签,实际上是一种身份的象征,拥有高净值的群体,大手笔花费来购买这套住宅,更多的是想要有一个更好的居住环境,以及与什么样的人为邻。冰冷的建筑可以快速复制,但是社群文化无法照搬,一个好的高端住宅,就是要把社会精英阶层聚集在一起,并且相互认同。

4、高科技的更多运用。现在多地政府都在提倡智慧社区,智能生活场景,而高端住宅应该是最早运用这些技术的。具体表现为智能门锁系统,智能网络互联系统等。

当然,也不是说每个房企都要去做豪宅,也不是每个城市都能做豪宅。位于金字塔尖的高端购买人群,每个城市间的数量会存在巨大差距。但是,深入研究豪宅,拥有自己的TOP系产品线,提高产品品质,提升溢价能力是充分竞争下的一种大趋势。更是敢不敢拿高价地,拿了高价地后能否解套的关键。

来源:投拓江湖

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
西式简(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全国
焖锅/干锅
200 - 400平米
3 - 5年
西南区
儿童游乐园
1000 - 2000平米
5 - 10年
全国
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