随着土拍市场的公开竞争日趋激烈，竞拍的行为纯粹变成了比拼出价能力的的角逐。而对于市场预期的把握，产品溢价的溢价能力，直接决定了在竞拍场上的竞争力。

现在的一二线城市的热点区域，高地价的地块频繁出现，有的地块甚至成交价接近周边在售产品价。为了提高对高价地的承受能力，很多房企纷纷在研究自己的高端产品，钻研如何提高产品溢价。重点城市主城区的产品，“豪宅化”的竞争，正在拉开序幕。

目前的品牌房企都再花大力气研究自己的TOP系产品，特别是近两年兴起的“院子”系列的风潮，将产品豪宅化的风潮推向高潮。

本文，就豪宅产品的一些知识，与大家做一些分享。

先要纠正一个概念，“豪宅”在大家眼里，可能就是富豪居住的豪华住宅。豪宅只是一个相对的概念，豪宅的精髓在于占用更多的社会资源，为少数人享有，具有稀缺性。特大城市的一般标准产品，搬到一些中小城市，也可能是豪宅。有些富豪居住的地方，虽然装修高端大气，设施完备豪华，但是也未必能称得上是豪宅。

豪宅的独特之处，在于占用更多的社会资源，相比普通住宅。主要体现在以下几个方面：

一是项目本身规划设计的低密性、高端性。按照高标准的高端住宅设计，容积率在1.5以下为佳（寸土寸金的城市核心区可突破），建筑密度不超过30%，社区绿化率不低于35%。

二是具有良好的外部生态环境。一般来讲，周边应具有成片的公共绿地，最好能达到绿地在总用地面积中的比例达到30%。

三是具有便利通达的交通条件。紧邻交通主干道，到中心城区或者城市新区车程不超过15分钟为宜，距离机场车程不超过30分钟为宜。

四是生活配套的完善。拥有全面，有吸引力的生活配套，周边或者本身项目内部拥有大型的购物中心，高标准的休闲酒店和娱乐场所。以及高标准的医疗资源，能够享受完备的医疗服务。

五是教育配套的优质性。拥有优质的教育机构入驻，或者国际优质教育机构，能够提供国际化的教育视野。

另外，豪宅不仅仅在于项目资源的高大上，还在于软件条件和内涵的独特性。

这里所说的软件，是豪宅的内在气质和灵魂，不仅要满足置业群体对高端、品质、安全、便利住宅的需求，还要满足职业群体对身份象征，尊贵感，身份感等特别需求。豪宅业主之间，也是社会精英阶层的某种程度的聚集，具有很强的内部认同感。

总结来讲，豪宅产具有唯一性特征，具体变现为：优越的区位条件不可替代；优质的生态环境得天独厚，不可再生；建筑追求细节的精美，不能被复制；完善的服务管理，让人无法挑剔；项目的内涵所代表的文化价值，具有鲜明独特性。

因此，豪宅不是普通的产品，在住宅产品中属于量少价高的金字塔尖位置。它不是生活必需品，价格的筛选效应明显，只有少数具备购买力资格的人，才能逾越价格的门槛。

看一个豪宅案例，上海汤臣一品项目（目前房天下上房源售价为:均价270000元/㎡起,总价2亿元/套起）。

汤臣一品项目地块，由汤臣集团1995年从上海富都世界发展有限公司手里收购获得，当时拿地价为4000元/平米，按照之前最低售价11万起，实际均价20万，创造了地货比接近50倍的神话。其中的利润空间，更是一个无法超越的神话。

项目规划，由四栋高层以及一座高端会所组成，其中两栋40层，两栋44层。产品面积段406-1260平米，上海面积最大的公寓，这个面积段，基本上能比肩别墅项目了。电梯直接入户，专属电梯，220户家庭，就是220个独立的王国。

 

项目的唯一性，汤臣一品位于上海外滩，可以360度无障碍饱览整个外滩风景。项目开发商为汤臣集团，项目设计由台湾DGD建筑设计，物业为上海大峰物业。项目周边，最高大楼金毛大厦，陆家嘴，香格里拉酒店等地标近在咫尺，可以快速达到外滩18号，外滩3号，新天地等时尚高端场所。

户型图：597㎡，6室2厅1厨6卫

 

户型亮点：1、豪华100㎡主卧室，两面临窗，拥有全景景观视野；2、拥有36.4弧长的壮观观景阳台，可以饱览外滩风景；3、11米进深，外带18米弧长阳台的豪华客厅。

汤臣一品阳台上的外滩风景：

 

另外，项目本身的建材用料也十分讲究，都是使用的高端建材，清一色高端欧美品牌，用料十足。

 

上面就是汤臣一品的案例，也是现在很多房企争相研究的对象。

不过，目前豪宅产品也呈现了一些新的变化，主要表现为：

1、更加追求层高空间。当下市场上的大平层产品，层高大多都在3.1米以上，因为层高越高，居住的豪华感舒适感越高，更加能体现空间优越感。

2、不再拘泥于固定风格。在大家的印象中，豪宅的宣传语一般都是欧式风格，皇家风范等，之前又开始流行新中式豪华风。现在中国的精英群体，大多具有国际视野，具有丰富的阅历，并不拘泥于格式化的风格，对美的体验要求很高。这就要求房企充分研究去风格化，并表现在设计和开发环节。

3、社群文化的打造。以前的豪宅，讲究地段第一，但是这些年这个概念在弱化，社群文化所占的因素大大加强了。社群标签，实际上是一种身份的象征，拥有高净值的群体，大手笔花费来购买这套住宅，更多的是想要有一个更好的居住环境，以及与什么样的人为邻。冰冷的建筑可以快速复制，但是社群文化无法照搬，一个好的高端住宅，就是要把社会精英阶层聚集在一起，并且相互认同。

4、高科技的更多运用。现在多地政府都在提倡智慧社区，智能生活场景，而高端住宅应该是最早运用这些技术的。具体表现为智能门锁系统，智能网络互联系统等。

当然，也不是说每个房企都要去做豪宅，也不是每个城市都能做豪宅。位于金字塔尖的高端购买人群，每个城市间的数量会存在巨大差距。但是，深入研究豪宅，拥有自己的TOP系产品线，提高产品品质，提升溢价能力是充分竞争下的一种大趋势。更是敢不敢拿高价地，拿了高价地后能否解套的关键。

来源：投拓江湖