测算:青客公寓多长时间回本?
长租公寓运营商青客近日申请在美国上市,计划募资1亿美元。
长租公寓商业模式:从房东处租赁房屋,改造装修后出租给有租房需求的客户。
青客公寓成立于2012年,截至2019年6月共运营房间96854间,覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉和北京6个城市。
青客上海房间占比超过60%
平均租金1149元,出租率90.6%,平均合同期限11.7个月,青客公寓租户平均入住7.7个月,续住率30.1%,有47.3%的租户在合同到期前退租。
与房东之间的合同平均期限63.1个月,前三年租金固定,剩余时间每年递增约5%。
租金差25.1%,平均拿房成本为:
1149*(1-25.1%)=861元/月/间
拿房后改造成带家具的标准化房间,平均每房装修成本14747元。
青客公寓最近三年连续亏损,合计亏损11.17亿元。
2019财年前9个月主要收入和成本项
(1)前9个月收入8.98亿,其中租金收入占比88%,增值服务收入占比12%;
(2)运营成本合计9.59亿元,其中最大的两项是租赁成本和装修费用折旧,分别占比80%和17.4%;运营成本大于营业收入,不考虑各项费用即已亏损6000万;
(3)营销费用占比11.4%,续租率越低,获客成本和营销费用越高;
(4)管理费用、研发费用和开办费分别占比8.5%,4.3%和4.1%。
二房东模式下,长租公寓主要赚的是租金的剪刀差。青客公寓单房多长时间回本?我们测算一下,为叙述方便做了部分简化,交流探讨请加明哥微信:3279678885
单房回本周期测算
说明:1、假设成熟期出租率95%,则单房月租金收入为:
1149*95%=1092元/间
2、租金差25.1%,均拿房成本861元/间/月,拿房成本占比74.9%;
3、单房月毛利为:
1092-861-19=212元
4、平均装修成本14747元/间,回本周期为:
14747/212=69.5月折合5.8年
青客与房东平均租期63.1个月折合5.3年,这意味着即便不考虑营销费用/管理费用/研发费用/开办费等各种费用的分摊,在租约内也无法实现回本盈利。
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