98年福利分房取消后，大陆房地产市场走过了人类房地产开发历史上最为波澜壮阔的大周期，没有一个国家可以比拟，估计也不会有来者，有中国大陆房地产开发的速度、规模及利润。至今，中国大陆房地产用短短21年的急速市场化就走完了欧美上百年的房地产发展历程。

大陆开发商和香港开发商当前的对比

1、大陆开发商销售面积及销售额。

中国排名前十的开发商任何一家1年销量就超过香港楼市1年的整体销售量。所有香港开发商在香港和大陆一年开发的规模都不如内地一家巨头大！

数据显示，2018年TOP3房企都突破5000亿，其中排名第一的，碧桂园销售额7146亿，销售面积7537万平方米，排名10强的龙湖集团，销售额2007亿，销售面积1246万平方米。

2、香港开发商在内地市场表现差强人意。

过去几年来，伴随着港商李嘉诚退出中国内地市场，多家港企包括太古地产、恒隆集团、新鸿基地产都在不断收缩内地市场的业务，九龙仓虽然仍坚守在内地一二线城市布局，并频频参与土地竞拍，但其在内地的发展并不乐观。据数据显示，2013年九龙仓便实现214亿的销售额，居于房企排行榜TOP33位。进入2018年之后，其行业排名已跌出百强之外。

房地产行业赌国运

1、大陆1998年后的国运。

98年之后的大陆楼市如同就是一个超级风口，这个时候诞生的房企，如果老板股东有战略眼光的房企，快速跑马圈地、高杠杆、高周转，大陆快速的城市化进程开启，巨大的市场需求，巨大的人口规模，高速的经济成长，提供给大陆开发商无可比拟的基础优势，也造就了一批房地产巨无霸。

2、香港已过去了经济快速发展的阶段。

香港房地产市场经过几十年的发展，已经进入存量主导的阶段，已经过去了抢占地盘，抢人，抢资金快速发展的阶段。加上，香港地域狭小，可供开发土地非常有限，市场潜力也相对较小，市场规模有限，难以提供给香港开发商纵马高歌的舞台。

大陆开发商与香港开发商的不同

1、陆港两地开发商的负债不同。

香港开发商相对而言较保守，负债率普遍在20%以下，大陆开发商赌对了国运，赌对了大趋势，敢于以小博大，敢于负债。大陆开发商普遍的负债率70%以上，低于50%也不是没有，估计都是不知名，没开发过几个楼盘。知名的开发商大多数都100%-150%之间，甚至200%的也有一些。

在2008年-2016年之间，敢于大胆押注内地市场的开发商，哪怕负债累累都乘风而起，从100亿变2000亿、5000亿，甚至更高。当然，顺大势做强做大，另一方面也有误判形势，出现现金流或其他种种原因导致亏本大甩卖资产的也有一些，这些都是战略误判的缺失。

2、陆港两地开发商利润要求。

当前中国房地产的单个楼盘平均利润率正在以每年1个点的比率在下降，但与之对应的是，香港开发商长期对利润的要求比较高，一般要30%的利润才会考虑开发一个项目。而大陆开发商却觉得只要有10%的净利润率都不错，甚至目前8%、6%的净利润也可以，只要大陆经济快速发展，城市化还有发展空间，市场还拥有足够的潜力，即便单个项目利润一般，但只要高周转，快速回本快速拓展开发，利润也足以支撑企业的业绩要求。

3、陆港两地战略纵深不同。

内地一线城市北上广深4个，新一线城市15个，成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、南京、天津、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明等人口都在几百万到1000万左右。二线城市30个，人口几百万也是1000万左右。还有四五线人口超过百万甚至更多的三四线城市，都具有远远超出香港的土地优势和人口住房市场需求。

因此，战略的纵深不同，即便大陆开发商单个楼盘的利润不高，但充分运用高周转高杠杆，乘数效应也足以让大陆的开发商近些年成为风口上的猪顺势起飞。

4、陆港两地角色和地位的不同。

2008年次贷危机了，各个主要经济体量化宽松，降准降息，直升机撒币，在全球范围普遍导致资产价格高涨，也导致很多资金顺势进入了房地产行业，进一步促进了房地产行业的大发展，带来丰厚的资本效益。

对于香港而言，即便是国际游资进入香港也不过是中转站而已，绝大多数的热钱都是流向香港背后拥有巨大市场的中国大陆。

5、股东老板心态的不同。

大陆开发商基本都是白手起家，有些子女二代也慢慢进入公司逐渐掌握权柄，但真正的幕后战略舵手仍是白手起家的创一代。创一代白手起家，拼的就是眼光格局战略思维，拼的就是勇气胆量。当然，古人云，一将功成万骨枯，商城如同战场，激烈的竞争也导致一些开发商被市场淘汰，不知影踪，但是成功还在台上，剩下的，都是经过大浪淘沙之后的强者。

香港开发商则相对保守，多数在固守江山，多数由创二代掌控权柄。一方面是进入大陆市场，也普遍保守，在大陆开发商纵马高歌，高举高打的时候，他们仍然闲庭信步不紧不慢，开发一个项目再拓展另一个项目，依赖囤地升值赚钱，甚至还有撤退撤离内地市场的；在香港本土市场，香港开发商多数都在香港依赖早些年抢占的地盘早已经过着收租安逸生活，部分甚至沦为收租公司。如香港一些英资开发商如太古地产、置地公司。

6、陆港两地房地产市场的不同。

香港开发商更熟悉相对法治及成熟市场下的发展，对于日新月异的大陆市场相对没那么熟悉，尤其是创二代多数都是国外留学，少与祖国大陆接触，对大陆方方面面远没有香港开发商中的父辈熟悉了解，尤其是历经西方某些国家的教育宣传，对大陆市场的发展研判性较为保守和落后，对大陆的发展前景也是悲观思维居多，严重误判了大陆的发展前期和趋势。

另一方面，香港房地产市场已经走过40多年，经历了较为明显的四轮周期：1981–1984年的走跌、1985–1997年的向升、1998–2003年的再走跌、以及2004年至今的上涨。从最初的几百家开发商淘汰到现在只剩下几十家。他们经历过多次世界性的金融危机，心态求稳为主，更谨慎。

7、陆港两地开发商内部治理的不同。

香港开发商经过几十年的发展，公司结构治理已经较为完善，属于成熟稳重型模式。尤其在投融资、负债、投资拓展拿地，开发进度、公司内部决策流程、管理模式上已经形成了一套相对平稳的模式，很难适应大陆高速发展的市场需要。

而大陆开发商则大为不同，他们高杠杆、高周转、决策快速、扁平化、人员结构年轻化，勇于承担风险，决策效率和执行力比较高，能够比较适应城市群甚至全国布局跑马圈地的节奏，也能够借大势谋取更大的经济利益，快速发展。

如果说香港开发商是中老年人，那么大陆开发商就是年轻有为的年轻人。

8、陆港两地开发商战略格局不同。

深处环境的不同，战略格局有所不同。香港、台湾、韩国、新加坡包括日本，都有较严重的岛民思维，眼光和视野或许足够大，但是战略格局就远远不如生活在大陆，无论是美洲大陆还是亚洲大陆的人格局大。举个例子，日本就是最典型的战术巨人，战略的矮子。

大陆开发商注重全国战略布局甚至还泛舟出海，远赴美国，新加坡马来西亚，欧洲各国。不在乎一城一池的成败得失，而是从全国甚至整个世界的格局去看待未来长远的发展，放长线钓大鱼。

香港发展商更多是小打小闹的仅仅盯紧是眼前的地盘概念，一个项目一块地的精打细算，操心眼前的财务成本，利润负债等。

当然高杠杆，高周转的前提也必须是可控的高杠杆，可控的高周转。

9、陆港两地开发商运营能力的不同。

香港开发商不争面子，不在乎排名，要的是里子，在乎可持续发展，在乎稳健，在乎现金流，更注重存量市场，在建筑设计，项目运营、商业自持等下苦功夫，精雕细琢。

香港地小，开发商要在有限的空间做齐做好，必须仅扣细节，大陆的开发商相对而言就更粗放一些。

论建筑设计及室内设计空间的利用方面，大陆开发商还远不如香港开发商。

论经营力，尤其是香港开发商的国际化视野、丰富的运营培育经验。即便是大陆一些比较知名的开发商中，通过运营自持的收入在整个公司收入中的比例都是极低的，基本都在10%以下，有些甚至5%以下，超出20%的几乎没有几家。而香港开发商，自持运营的收入占比基本都在30%以上，甚至全部收入都是来源自持收入的都有。李嘉诚在2017年出售的中环中心，作价约人民币350亿，每年的租金就能收40亿元。李兆基的香港IFC，据说每年租金可达百亿；郭氏家族的环球贸易广场ICC，每年租金超过50亿。

论品牌影响力方面，大陆开发商也是难以望其项背。如恒隆开发的恒隆广场、新鸿基开发的环贸广场、IFC国金中心、九龙仓开发的IFS国金中心、太古地产开发的太古汇、新世界的K11等都是港资的代表作。

总结

开发商开发项目必须结合当地的环境，国内外的大局势，有所为有所不为，有所取舍。还是以前的老话，大企业赌国运，中小企业选对行业和趋势。

一旦形势战略误判有误，即便战术能力再强，也是事倍功半，甚至逃不开市场经济周期，优胜劣汰。

香港市场的今天极有可能是内地市场的明天。不同于前30年前几年，国际大环境对我们相对有利，经济也快速发展。2008年次贷危机，美国财长甚至上门求中国购买国债，维持美国经济。

在今天，中美经济脱钩论已在美国形成一定的社会影响力，各个主要经济体在从次贷危机后还没复苏，且大陆房地产发展了30年，6个钱包都不够用了。

更关键的是随着人口老龄化，少子化，接盘侠也少了很多，已经过了黄金时期，未来可能是白银时期，也可能是黄铜时期。

或许我们该停下脚步，再次回头好好学习香港开发商的低负债，低周转，降杠杆能力，尤其是运营自持能力。未来运营能力将是决定一个开发商成败的关键能力之一。

文章来源：我眼中的城市更新