“房住不炒”下的房地产该何去何从?

来源:楼市经纬 徐建 2020-06-10 15:53

最近认真研读了5月22日两会的政府工作报告,特别关注两点,一是对房地产的定调问题,二是对地方缺钱的解决之策问题,以下就是本人对这两点的解读。

一、对房地产预期政策面如何判断?

报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”。为正确解读这段话的含义,我们有必要回顾一下“房住不炒”的历程。

“房住不炒”是2016年年底中央经济工作会议首次提出的。

2018年两会政府工作报告对房地产的定调是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方政府的主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”。报告首提“落实地方政府的主体责任”,为“房住不炒”加磅。

2019年两会政府工作报告对房地产的定调是“更好解决住房问题,落实地方政府的主体责任,改革和完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳发展。”。报告并没有提“房住不炒”,代之的是“更好解决住房问题”,相对于2018年的报告,其对房地产的定调相对偏弱。

但2019年7月30日中共中央政治局会议提出“ 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”。会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为“房住不炒”再加磅。

可以看出,对“房住不炒”定调的最强音是:

“房住不炒”+“落实地方政府主体责任制”+“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这次报告没有提及“落实地方政府主体责任”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,也没有提及房地产税。

我们可以做出判断,房地产预期政策面中性偏松。

二、地方缺钱之急得到有效的解决了吗?

报告提到“ 积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6 %以上安排, 财政赤字规模比去年增加 1万亿元,同时发行 1万亿元抗疫特别国债。这是特殊时期的特殊举措。上述2万亿元全部转给地方,”。报告还提到“今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元”。如此, 中央给地方政府安排了5.75万亿的融资资金,这当然能解地方缺钱之急。

但我们还要清醒地认识到,1万亿元抗疫特别国债(其利息和3000亿本金中央财政负担,剩下7000亿由地方财政负担。)中的7000亿元由地方政府还本金,其余的4.75万亿元需要地方政府还本付息, 实际上中央是以加债务杠杆的方式解决地方缺钱的问题。可以预测,地方政府今后相当长的时间内将背负沉重的刚性兑付压力,这会影响地方经济的复苏和今后的发展,所以要有缓解和释放这种压力的通道。

上述的2万亿元属补助金项,其中的1.7万亿元由地方政府还本付息。地方政府专项债券3.75万亿元中投向“新型城镇化建设”的资金也基本属于补助金项。如果投向“新型城镇化建设”的资金按5000亿估计的话,地方政府承担的补助金项合计2.2万亿元,对此的还本付息,地方政府要靠地方财政收入,当税收收入大打折扣之下,土地财政收入无疑将肩负起还本付息的重担。可以说,土地财政收入是缓解这种刚性兑付压力的最有效的途径。

因此,“因城施策”的房地产市场的适度开放是必然选项

三、再论“房住不炒”下的房地产何从去

4月20日,本人撰文“‘房住不炒’ 下的房地产何从去”,就4月17日召开的中共中央政治局工作会议强调的“房住不炒”的要义进行了分析,原文片段如下:

1、中国式的“量化宽松”在路上;

2、考虑到“房住不炒”的定位,这次的国家和地方的投资资金一定要用于除房地产以外的实体经济特别是中小微企业上。这是决策层的底线也是一种警告。众所周知,2008年在四万亿投资的经济刺激之下,形成了“大水漫灌”,一部分的国家和地方的投资资金以各种途径进入了房地产,推高了房价,形成泡沫。现今,决策层绝不允许此类事情的再次发生。

再看中央对国家和地方的投资资金的流向是如何规定的呢?

报告明确了3.75万亿元地方政府专项债券用于“两新一重”建设上,即新老基建和新型城镇化建设。

报告对另外2万亿元的使用也有明确规定,“建立特殊转移支付机制,资金直达市县基层、直接惠企利民,主要用于保就业、保基本民生、保市场主体,包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等,强化公共财政属性,决不允许截留挪用。”

这次中央应对因疫情导致经济严重下滑采取的措施是,拿出部分资金用于保就业、保民生上,是稳定社会之锚之作用。另外的资金用于“三架马车”之投资上。这是中央应对危机的英明之举!

当对国家和地方的投资资金在可能流向房地产投资领域的方向上筑好了防火墙后,当下“房住不炒”也就达到了其真正的目的了。

之后呢,“因城施策”的房地产市场的适度开放,也就成顺其自然之事了。

文章来源:楼市经纬

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