5月22日上午9时，十三届全国人大三次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告。

除了房地产，政府工作报告对城市发展也提出要求，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

表：近几年两会住房相关表述

今年政府工作报告未提到“房地产税立法”。2018年和2019年政府工作报告都提到房地产税立法，2018年表述是“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，2019年表述为“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。

市场普遍认为，接下来，中心城市和城市群、因城施策、宜业宜居将对城市和房地产市场发展带来正面效应。盘古智库高级研究员、苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，政府工作报告再次强调了坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，但也明确了因城施策的房地产主基调。并通过不断完善房地产市场的基础设施建设，可以让人民群众的获得感更强，一方面，保证了房地产市场的供给稳定，另一方面，通过城市群综合带动作用推动城市功能的分散，从而降低集聚所产生的过高房地产压力。2018年和2020年里的政府工作报告中，都提到了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这表明国家对当前形势下仍然坚定“房住不炒”的定位，预计今年房地产不会出现过度刺激政策，稳定依然是重中之重。

从政策面也能印证目前房地产市场调控依旧保持定力。数据显示，今年4月，全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数达67次，今年1-4月，全国房地产调控政策高达238次，2019年同期则只有164次，同比上涨45%。从这些政策动作中，不将房地产作为短期刺激经济的工具仍会坚持。

但在城镇老旧小区改造目标上，今年要新开工3.9万个。李克强总理在政府工作报告中说，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

政府工作报告还提出，严禁新建楼堂馆所，严禁铺张浪费。各级政府必须真正过紧日子，中央政府要带头，中央本级支出安排负增长，其中非急需非刚性支出压减50%以上。

今年是“十四五”规划的启动之年，政府工作报告提出要编制好“十四五”规划，为开启第二个百年奋斗目标新征程擘画蓝图。

为了给房地产业界读者清晰的感知十九大以来政府工作报告关于住房、城镇、区域、企业四个不同层面发展的定调和指引，笔者进行了梳理：一是今年关于房地产平稳发展的直接定调字数更加简洁；二是住房层面今年没有提到2018年和2019年都提及的“房地产税”；三是城镇层面今年没有提及2018年和2019年都提及的棚户区改造；四是今年未提及2018年和2019年都倡导的人口落户；五是区域层面除了提到落实东北、中部、东部三大区域发展，新增了西部，今年针对西部区域的描述由2019年的“制定政策”变为“继续推进”。

这些变化，释放出城镇和区域发展到了新阶段，房地产业也面临一些新机遇。

“房住不炒”，因城施策

1、房地产市场调控方向。

面对我国经济下行压力，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”基调不变，调控内容写入政府工作报告，亦体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。当前随着国内疫情得到有效控制，我国房地产市场正处在逐渐恢复通道，短期房地产调控仍将以“稳”为主，近期部分城市土地市场热度较高，未来不排除针对性政策的出台，促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市主体责任”，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。

2、老旧小区改造。

今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件。本次政府工作报告中明确提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，力度明显加大，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需，促进有效投资。2020年老旧小区将重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，在此过程中，亦为企业的介入创造了条件，特别是物业服务企业，市场空间也将得到进一步拓展。

表：2020年部分地区老旧小区改造计划

对于城镇棚户区改造来说，今年政府工作报告中并未提及，但今年是新三年棚改计划的收官之年，棚改整体仍有一定体量，可能明显低于原计划量。棚改专项债恢复发行，但限定用在已开工项目，叠加货币化安置的比例大幅下降，棚改对房地产市场的支撑力度明显减弱，或更多地发力在基建投资领域。

3、土地供给。

土地资源将进一步向人口流入城市倾斜。近期中央持续推进土地要素的市场化配置，一方面建立健全城乡统一的建设用地市场，推进农村集体经营性建设用地入市；另一方面，完善城乡建设用地增减挂钩政策，并探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。本次政府工作报告中亦强调赋予省级政府建设用地更大自主权，新增建设用地计划指标与城市吸纳人口落户数量挂钩，未来建设用地资源也将向中心城市进一步倾斜。

4、人才流动。

除个别超大型城市外，各城市全面放开放宽落户已是大势所趋，户籍制度改革持续深化，城市群内户口通迁、居住证互认制度正在积极探索实行。未来城市人口流入的多少将直接取决于城市、区域基本面的竞争，产业的导入、医疗和教育资源等的优势也将进一步凸显。今年以来，济南、南昌、昆明、沈阳等地已全面放开落户或人才落户，另有多地出台降低人才引进门槛、加大人才补贴力度等政策，未来也将有更多城市在人才、人口落户方面落实跟进， “促进人才流动”的相关政策落地，也将促进人口要素的自由流动进入实质性发展阶段。

文章来源：飙马商业地产综合