多地发布“救市”新政,松绑房地产!

来源:飙马综合时代财经、地产大爆炸 徐建 2020-02-14 13:35

“说不定有转机。”这是几天前一位房企高管谈及新冠肺炎疫情影响下的房地产后市时作出的判断。

时隔一周,“转机”的迹象开始明朗。继各地政府相继出台减税减租政策后,专门针对房地产市场的支持政策也开始陆续出台。2月12日,包括无锡、西安、深圳在内的三个城市率先发布“救市”政策。

其中“无锡17条”最为全面,从税收、金融、土地、预售、租金等各层面都制定了相应的支持政策;“西安10条”主要面向土地市场,提出疫情防控期土地出让价款可分期缴纳;而“深圳4条”由深圳住房公积金管理中心发布,明确可申请延长公积金贷款期限。

此前的2月11日,上海市规划和自然资源局也发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》,指出因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期。

而部分未有“真刀实枪”救市的城市则纷纷发出了强烈呼吁。2月12日及2月10日,江西省地产协会、安徽房地产商会先后发布了《关于疫情过后对房地产企业扶持政策的建议》,除了延迟缴款、放宽贷款之外,还特别提出了放宽限购、限价、预售等建议。

多位业内人士表示,这仅仅是一个开始,为了对冲疫情带来的负面影响,接下来中央不排除会出台针对房地产行业的相关鼓励政策,各地方城市也会“因城施策”出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。

多地政府出台政策硬核救市

无锡:最明确最有力

风来当晚,无锡市委办公室出台十七条措施。

内容涵盖调整预售门槛、贷款支持、延期缴税、延期缴纳土地出让金、免中小企业租金等方面,以保障房地产行业发保障平稳有序发展。

 

硬核救市部分划出重点如下:

  • 纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;
  • 受疫情影响缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;
  • 长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助;
  • 预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金;
  • 到期还款困难的企业可予以展期,2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷;
  • 预售部分完成25%以上投资即可申请预售;
  • 可申请延迟交地和延期缴纳出让金,已开发的项目可申请延迟缴纳城市基础设施配套费;
  • 开竣工时间可相应顺延;
  • 租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1到3个月资金。

看见没有?无锡的救市是非常有力且到位的,一出手就是真刀真枪!

这里想多说的一点就是,无锡真的是个非常刚的城市,前几日,为应对疫情,无锡也是硬性出通知对来自七省市的人员一律劝返。

显然,本次疫情对无锡的楼市影响不小。

从2019年下半年以来,无锡的二手房成交就很萎靡,而此次更是全面影响到了二手房和新房市场。

西安:在土地市场给房企纾困

无独有偶,当晚,西安市资源规划局出台了有效应对疫情,促进经济平稳发展的10条措施。

 

重点内容归纳起来如下:

  • 分期缴纳土地出让价款,新出让土地起始价20%为竞买保证金、出让合同签订1个月内缴纳50%,其余可分期,期限不超过一年;
  • 顺延土地评估和规划条件有效期;
  • 未能按期交地、动工、竣工的,疫情防控期间不计入违约期;
  • 土地成交后,用地单位缴纳50%土地出让价款并出具承诺书后,预办理不动产登记制度;
  • 推行网上审批服务,支持企业复工复产;
  • 调整土地出让方式为网上挂牌方式。

与无锡相比,西安的措施主要是在土地市场方面,不过每一条都切实减轻了房企拿地的负担。

此外,还有上海、浙江、南昌等省市也在当日出台疫情期间对房企财政支持政策。

上海

  • 调整土地价款缴付方式和期限;
  • 顺延开竣工和投达产履约时间。

浙江

  • 土地成交签约和出让金缴纳可延期;
  • 房企交地、开工、竣工可延期;
  • 推行网上审批服务,支持企业复工复产。

南昌

  • 已成交的土地签约和出让金缴纳可延期;
  • 允许延期开竣工,不超6个月;
  • 新出让土地(2020.2.12-2020.12.31)调整土地出让竞买保证金比例为20%,
  • 新出让土地(2020.2.12-2020.12.31)调整出让金缴纳期限:签订1个月内50%,其余商住6个月,其他12个月。

从以上地方政府出台的新政看,他们的主要目的是帮助受疫情影响、资金链承压的房企度过难关,并没有指向提振楼市的需求。

因此,疫情过后,新政不会引发新增需求爆发的情况出现。

江西安徽两地发声:要求放宽调控政策

如果说以上地方政府的政策方向主要是解决房企的资金困难,帮助房企度过难关,那江西、安徽两地的协会的诉求就不仅于此了。

2月12日,江西省地产协会在官方平台上向相关发布了疫情过后对房地产企业扶持政策的建议“红头文件”。

 

 

 

文件共有8条建议,涵盖了金融、财税、政策扶持等方面。

其中最重要的是,建议疫情过后,阶段性放宽预售政策以及适当放宽限购、限价的调控政策。

而早在2天以前,安徽房地产商会就曾向相关部门提出包括加快网签、放宽预售限购限价、降低按揭首付比例以及降息减税等10个建议。

 

 

 

 

我们知道,在楼市的调控里,限购、限贷这两项政策是直接限制购买人群,从而限制购买数量的。

因此,适当放开限购,市场上的房票增多后,一定程度上是会刺激楼市回暖的。

在此,笔者持有的看法是:因城施策下,适当放宽楼市政策是有其必要性。

说到底,政府的救市行为说到底并不是简单的救市,而是救企业、救市场、救信心。

疫情造成的恐慌情绪是会蔓延的,从社会层面到市场层面,再传导回社会,如果放任不管,造成的影响将是方方面面的。

具体到楼市就是,当突如其来的外因冲击了市场,是必须有管理层出来维护市场信心的。

并且,救市越早越容易有效果,一旦恐慌情绪蔓延,届时再想救就需要耗费更多的人力和物力。

如果参考2003年SARS的影响,我们就会发现,非典过后,各行各业的行驶轨道并没有因此而改变。

跟进城市会越来越多

“史上最严调控”的冲击在2019年已经全面体现。数据显示,2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比仅增长6.5%,相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明显放缓。

预期之外的新型冠状病毒疫情更是雪上加霜,售楼部关闭、工地停工对于大部分房企来说,都将影响销售回款。过去1月份,不少房企的销售金额已经出现了不同程度的下滑,2月至今,大部分房企也处于停摆状态。

鉴于目前低迷又被动的楼市,不少分析认为,为了对冲疫情带来的负面影响,接下来中央或许会出台针对房地产业的相关鼓励政策。地产经济学家邓浩志在2月13日指出,房地产行业此次受疫情影响严重,尤其是资金密集型的开发领域,大量企业出现资金周转压力,若没有政府的相关扶持,恐怕不少企业无法度过目前的难关。

从无锡、西安、上海本次出台的政策来看,延迟缴纳税费、土地出让金分期付款、贷款展期、免租金等措施都主要集中在解决房企资金周转问题上,率先保障的是房企资金安全。这也将成为其他城市出台相关政策的重要方向。

“后续一定会有一大批其他城市跟进,整体方向也会跟这些城市相类似。”邓浩志表示。

至于安徽地产商会及江西省地产协会呼吁的放开限购、限价,甚至降低首付比例的政策,尽管目前还没有城市落实,但接下来也有望松绑。

浙江省著名房产研究和评论专家丁建刚指出,各地方政府一切从实际出发,出台维护房地产市场稳定的政策,放松之前的调控政策,甚至瞬间切换至救市模式都很正常,无可非议,甚至将呈星火燎原之势。

中瑞恒基地产集团总裁、G50地产董事长俱乐部执行会长卞克认为,房地产作为中国的支柱产业,中央肯定会有相应的支持政策,但该等政策的放松也会因城而异,具体要看每个城市的情况,“三四线城市放开的机会比较大,一二线相信还是会比较严格”。

卞克同时指出,接下来可能是放开限购、限价、预售等政策的窗口期,但在中央“房住不炒”的基调下,政策松绑可能也是短时间的,等市场恢复正常的时候或许会重新开启调控。

“受疫情影响较大的大中城市仍有政策放松的空间,叠加货币政策宽松,购房需求仍有望滞后释放。”东北证券房地产分析师沈路遥也表达了相似观点。

事实上,虽然疫情警报未解除,但对于后市,目前大多从业人士、研究机构、分析人士都持乐观态度。

但是,我们也有担心。

当前,我国房地产行业调控的主基调是建立和完善长效机制,稳房价、稳地价、稳预期,从而防范和化解房地产市场风险。

但受到疫情影响,当前房地产市场的风险不是房价过快上涨,而是居民消费信心下降造成的过快下行。

在2020年这个特殊的年份,稳是当局的必然之选。

而房地产直接或间接关联了国民经济投资、消费和居民收入的大部分。

从近日各地出台的新政来看,“一城一策”下,要不要出政策,出什么政策,几乎都由地方政府说了算。

而当前出手的地方政府肯定只是疫情之下行动的第一波,后续肯定还会其他地方跟进。

我们更为顾虑的是,如果这一过程刺激过猛,房价再迎来报复性的反弹走向失控的局面,那对我国经济的影响将不堪设想。

文章来源:飙马综合时代财经、地产大爆炸

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