2021年第一季度中国商业地产指数报告

来源:未知 2021-07-08 15:32:50

前言:2021年第一季度,中国商业地产指数出现四个季度首降,较上个季度下降5.42%,较去年同期上涨27.19%。疫情后经济持续恢复但步伐有所放缓,第一季度宏观经济指数环比回落4.75%。

各级城市商办用地交易数量和新开物业数目较上一季度明显减少,未来土地的扩张或更注重质量,商圈整体水平将会持续提高。随着疫情对于中国的影响逐渐减少,许多新兴零售与餐饮品牌如COSTA,永辉Bravo YH以及盒马鲜生开启了快速扩张的步伐。随着经济发展水平的持续提高,中国中产阶级队伍将持续扩大,市场对产品与服务的品质要求将愈加苛刻,在中国消费升级的大背景下将孕育出一批优质且有国际竞争力的企业。

概要

2021年第一季度,中国商业地产指数为134.71,环比下降5.42%,同比增长27.19%。

疫情过后的上升势头在本季度有所放缓。各项二级指标较去年同期均呈现显著增长,宏观经济指数、商用物业开发增长明显。较2020年第四季度,各项二级指标则皆出现不同程度的下降,但总体控制在合理范围内,基本符合过去各年度指数走势规律。

▲数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

*中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得,涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标,综合反映经济走势。中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

*中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标,综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。

*中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场,包括新增商用物业的数量和面积等。通过对新增供应的持续监测,分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

*中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升,零售商信心增加、拓展意愿上升。

中国商业地产指数

中国宏观经济指数

经济运行稳中向好,内生动力持续增强

2021第一季度,中国宏观经济指数为171.39,环比下降4.75%,同比上升18.21%。一季度GDP为249,310亿元,同比增长18.3%,与上年第四季度相比增长0.6%。得益于高效的疫情防控政策与在经济发展方面的精准宏观调控,迈入2021年我国经济运行稳中加固、稳中向好。第三产业增加值145355亿元,其占GDP比重58.3%,相较上一季度上升约6.8个百分点。

第一季度三大需求稳步恢复,消费拉动经济增长作用显著提升,是拉动经济增长的主引擎。消费支出对国内生产总值增长贡献率为63.4%,相比上一季度增加23.8%,资本形成总额对国内生产总值增长贡献率为24.5%,货物和服务净出口对国内生产总值增长贡献率为12.2%。

内生动力持续增强,消费市场呈现稳步恢复态势。社会消费品零售总额达105,221亿元,同比增长33.9%,环比增长1.86%。商品消费持续增加,基本生活类和消费升级类商品均呈现快速增长。服务消费逐步恢复,餐饮收入同比增长75.8%,电影票房收入接近2020年全年水平,二者总体逐步恢复到2019年同期水平。新型消费快速发展,实物商品网上零售额同比增长25.8%,占社零总额比重达21.9%。

一季度全国居民人均可支配收入延续上年同期以来增速逐季走高的趋势,保持稳定恢复性增长。全国居民人均可支配收入9730元,比上年同期名义增长13.7%,扣除价格因素,实际增长13.7%。分城乡看,城镇居民人均可支配收入13120元,增长12.3%;农村居民人均可支配收入5398元,增长16.3%。全国居民人均消费支出5978元,比上年同期实际增长17.6%。其中城镇居民人均消费支出增长迅速,实际增长21.1%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

中国商用土地指数

土地交易略有回落,二线城市溢价明显

2021年第一季度,中国商用土地指数74.91,同比增长8.62%,环比下降13.06%,土地成交数、土地楼面价及溢价率等指标都出现环比下降现象,土地流拍现象也相应减少。土地总成交量为3391宗,同比上升11.3%,环比下降41.7%,土地放量呈现出明显的季节性。其中商办用地成交量也有类似趋势,第一季度成交数量为533宗,同比上涨24.8%,环比下降52.07%,波幅较总成交量要更加明显,其中一线和新一线城市的商办用地成交量相较二线和三线城市的要更加稳定,其中三线城市的商办用地成交量环比大跌63.4%,同比也下降4.6%。商办用地流拍数量为49宗,环比上升19.5%,同比下降了47.9%,一二三线城市流拍数量均显著下降与土地总交易数的下降基本同步。

商办平均楼板价环比下降13.91%,同比上涨12.11%,其中一线城市回落明显,第一季度环比下降34%,新一线城市为唯一持续上升群组,环比上涨24.6%,同比上涨32.6%。二线城市中西安相较于上一季度涨幅明显。

一线城市第一季度的商办用地成交数量为36宗,绝大部分集中在上海和广州,四个城市的总成交量较去年同期上涨了38.5%,较上个季度下降了38.9%。商办平均楼板价较上个季度显著下降34%,主要原因是北京和上海表现不足,分别下降59%和71%。商办平均溢价,在第一季度没有商办用地流拍。商办平均溢价涨幅明显,环比和同比分别上涨132%和378.2%,主要由于上海的溢价涨幅十分明显。

新一线城市的第一季度商办用地成交量为228宗,较上一季度下降39%,比去年同期上涨40.7%,杭州和重庆成交量占总成交量近一半,总体表现为稳中有进。商办平均楼板价涨幅明显,为2790宗,环比增长24.8%,同比增长32.6%,其中主要是厦门与杭州带动了整体表现。商办平均溢价的涨幅也明显提高。环比提高了222.3%,同比提高约152%,其中青岛和沈阳贡献了绝大部分涨幅。第一季度的商办流拍数量为15宗,较上个季度减少25%,同比增长7.1%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

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二线城市商办用地成交量为145宗,同比上升32.82%,环比下降57.48%。商办用地流拍数为23宗,同比下降46.51%,环比下降4.17%,但整体流拍数目高于一线、新一线及三线城市总数,其中长沙和石家庄流拍7宗居于首位。

三线城市商用土地成交量124宗,较去年同期下降4.62%,比上一个季度下降63.42%,成交量为2019年第三季度以来最低,各城市成交宗数均呈现不同程度下降。成交宗数减少同时流拍数量也明显减少,三线城市的第四季度商办流拍数量为11件,总体较上季度下降了64.52%。三线城市商办平均溢价7.41%,同比下降39.71%,环比下降28.32%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

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中国商用物业开发指数

整体市场增速放缓,华东地区表现亮眼

第四季度商用物业开发指数为78.3,环比下降6.02%,同比上升7.56%。2021年第一季度市场回升势头整体放缓,虽优于2020年全年平均,但仍为近年以来较低水平。疫情对商业的影响仍未完全消退,购物中心开业情况恢复至疫情前水平仍需时间。项目供应数量为49个,环比下降62.74%,同比上升345.45%。与上季度相比,一线、新一线和三线城市新开业项目数量均呈现不同程度下降,但二线城市项目供应数基本保持稳定。新增项目面积为284万平方米,环比下降73.23%,同比上升219.13%。项目供应面积指数为77.04,同比上涨8.85%,环比下降13.95%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

一线城市项目供应数较2020年四季度明显下降,新增项目7个,环比下降75.68%,项目供应面积29万平方米,环比下降87.52%。去年同期受疫情影响项目供应数量与面积急剧减少,故同比增长90倍有余。一线城市5万平方米及以上购物中心新增3个,其中上海新增2个、深圳1个。其中深圳坂田湾畔购物中心项目属于深圳市龙岗区坂田街道大光勘村的城市更新项目,为社区型一站式精品购物中心。整体空间打造、动线设计由国际知名企业RTKL公司规划设计,外立面采用时尚大气的270度玻璃幕墙设计,简约明快。引进如OneBay超市、百川国际影城、奇乐儿儿童乐园、古德菲力健身、MJstyle等了10余家主力店,此外更有坂田首个恒温泳池即将开放。

一线城市购物中心开业情况

新一线城市新增供应面积为108万平方米,环比下降72.32%,同比上升514.40%。五万平米及以上新增购物中心9个。成都、武汉作为新一线城市的代表,新增商业面积分别为21.4万平方米和17.7万平方米。3月25日,由Aedas设计历时8年打造的武汉恒隆广场盛大启幕。恒隆广场已引进约110家武汉首店、独家及旗舰店,荟萃时尚潮流、国际餐饮、生活品味、娱乐休闲于一体。首次进入华中的旗舰店有26家。一线国际名品中,巴黎世家、CELINE等均为武汉首店,Gucci、Dior、LV皆为双层店。购物商场部分的设计概念源自中国传统手工艺术品“如意结”,在美学形式上具有“无限回圈”的特质,营造一种“永不止停”的购物体验。

二线城市新增123万平方米,环比下降44.53%,同比上升145.28%。二线城市新增5万平方米及以上的购物中心10个。长沙在新增商业面积排名第一,达到32.5万平方米,新开长沙宁乡星河COCO City,蟠龙时代广场等商场。福州、无锡等新增面积亦可观,展现二线城市土地供给能力与商业潜力。

三线城市,新增供应面积24万平方米,环比下降88.94%,同比增长13.38%。三线城市新增项目供应数为6个,环比下降81.54%,同比增长200%。五万平方米以上新增仅1个,为徐州段家巷新悦广场,其为江苏飞翔置业重金打造的商业综合体,位于新沂核心商业圈,融合商业、生活、购物、休闲、办公为一体,打造一站式城市生活广场。

中国零售商信心指数

餐饮零售迎来机遇,增长幅度近年之最

2021年第一季度,中国零售信心指数为214.27,环比下降2.75%,同比上升56.50%,体现出后疫情时代中国零售商的信心得到了很大恢复。其中城镇居民人均消费支出为7495元,较上一季度下降3%,同比上涨16%,体现经济正在稳步发展。监测品类限额以上企业商品零售类值为17883亿元,同比上涨54%,环比上涨了13%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

奢侈品指数环比下降3.26%,同比上涨184.94%,体现出市场在走出疫情的影响之后得到了强势恢复,各大奢侈品牌都进行了一定程度的扩张。ARMANI近些年来扩张步伐不停,而Hermès和Chanel在这一个季度来的门店数量不增反减,体现出奢侈品市场近些年的竞争趋于白热化,品牌在存量竞争的背景下艰难发展。

轻奢品牌门店数量环比下降1.7%,同比上涨213.7%。轻奢品牌较一线奢侈品而言对普通消费者更加友好,未来的发展趋势明显向好。其中Coach和Kate Spade较上一季度的门店数量有所下降,其余品牌均实现了历史最多门店数。

2021年第一季的餐饮零售业态指数较上一季度上升了10.66%,同比增长227.9%,增长幅度创历年之最。其中咖啡品牌与大众消费如外婆家、海底捞等品牌发展迅速,为餐饮零售业的发展增添了活力。

本季度超市指数较上一季度下降了28.88%,较去年同期上升了321.48%。便利超市包括全家和7-11依然是超市业态的发展主力,永辉Bravo YH发展亮眼,随着中产阶级数量的扩张以及购买力的增加,市场对于精品超市的需求还会增大。新零售虽然发展前景光明,但在最近一年的发展开始放缓,体现出新零售要进一步发展还有不少问题需要克服。

商业创新

户外文化成为新风尚

“山系”生活方式引发国人追捧

“山系“文化或是“山系”生活方式源于日本,是在吸纳美国户外文化基础上逐渐形成的独树一帜“Urban Outdoor“风格。山系生活方式鼓励人们亲近自然、感受户外活动带来的体验与感悟。这种生活方式在这两年处于快速兴起阶段,且不再局限于小众玩家,开始进入大众视野,并且时尚大牌、商业项目里也经常可以看到户外、山系文化的踪影。

2021年1月推崇“户外舒适露营”的集合店Outland上海上生·新所开出线下门店;连接生活的潮流生活方式集合店Element在2021年开启了全新品牌布局,推出全新的山系户外品牌与户外活动Element Outdoor企划;国内首家山系生活多品集合店MTPT也在1月于上海愚园落座。户外生活集合店对于山系文化的阐释不只局限于运动市场的细分上,而是一个从运动工具、户外炊具、收纳器物、服饰配饰、餐饮,乃至组织线下户外体验活动、同好交友等多个层面的商业体系。

此外时尚大牌也频与运动户外品牌合作,并推出户外相关系列或是周边商品,例如DIOR与日本专业滑雪品牌DESCENTE合作的羽绒服,以及与AK SKI和瑞典的POC等专业小众品牌合作制造的滑雪系列,在大牌拓展业务的同时也让户外品牌与产品走入中国消费者的视野。

山系生活的走红一方面是当国民收入和消费水平达到一定水平后,人们有更多的时间和财力追求更具个性化、丰富化的休闲旅游方式的体现。另一方面近两年在疫情的刺激下,国民对于户外生活体验的向往愈发明显。而跨国旅行的中断也让人们更加关注和体验自己所在的城市与国家,通过例如露营、登山、滑雪等等户外生活的方式体验自然风光和文化风情。从此潮流中也可以看到商业对于国民生活方式的影响与塑造,其背后体现出来的亲近自然、与自然和谐共处的价值导向也展示出商业新的魅力。

美瞳成疫情后新宠

国货彩妆细分赛道获得资本青睐

2021年2月24日国产美瞳品牌Moody宣布同时完成B轮与B+轮融资,融资额达3.8亿。次日另一美瞳品牌4iNLOOK亦宣布完成1亿元B+轮融资,总融资金额达到4亿元。从营业额上看,去年国内美瞳终端销售金额已经超过200亿元,年均增长率高达41%。

受到过去一年疫情防控的影响,口红、腮红等彩妆产品进入冷静期,但爱好时尚和追求美的心态却不会冷却。女性消费者将更多的心思花在妆点自己的眼睛上,于是让美瞳这一原本小众的赛道逆势而上、引领消费风尚。

但同时此类产品的走红也是顺应消费产品升级、消费模式升级的新风尚。美瞳具有作为医疗器械和消费品的双重属性,在发挥传统意义上的功能性之余,其装饰性意义逐渐开始占据上风,顺应时代潮流创造出更多可玩性、个性化、潮流化元素,才能契合当代青年对美与个性的追求。

获得资本青睐的这些美瞳品牌,无疑都在专业性和个性时尚方面特色显著,其与资本的结合将更进一步推动美瞳消费升温。随着女性群体消费能力持续增强,以及近视人群的年轻化、近视人口基数扩大以及人口结构改变,未来还将迎来更多品牌跨界或是新兴品牌进入此赛道,进一步塑造消费市场。

国货迎来发展契机

有望取代外国品牌,成为中流砥柱

2021年3月底以BCI为标准体系的一众海外品牌如H&M等发布抵制新疆棉花的声明,引发中国网友强烈不满,并受到消费者们的联合抵制。伴随着在此类国际品牌形象受损市场份额缩减以及消费者偏好迁移,国产品牌、新国货迎来提速发展的良机。3月25日早盘,A股市场服装纺织板块走强,南山智尚、日播时尚、美邦服饰涨幅均超10%,浪莎、海澜之家、太平鸟、七匹狼、拉夏贝尔也纷纷大涨。

近年来,中国青年对于国潮以及中国传统特色文化逐渐重视与追捧,在追逐潮流的同时更多聚焦在富有本土特色、宣扬自身民族情怀的品牌上,而不再是一味追求大牌舶来品和西方文化。

此外国货的影响力也在逐渐走向世界,国风少女彩妆品牌花知晓,3月末披露A轮近亿元融资后有意加码日本和东南亚。目前,其已入驻300多家cosme等日本线下美妆日化集合店,在日本也要引起中国风妆容的潮流。

此次新疆棉花事件持续发酵,不仅是为国潮助燃,更是辐射到各个品类的国货崛起。随着国民尤其是新青年逐步树立文化自信心与民族自豪感,国货将持续在消费市场迸发新的能量,也将体现在未来商业地产各个业态的布局与创新中。


 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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