房企拆分产业地产板块IPO,中南高科招股书速览
据港交所披露,5月12日,中南集团旗下中南高科产业集团有限公司向港交所主板提交上市申请,工银国际及兴证国际为联席保荐人。
由于时间仓促,我先聊聊对中南高科的观点,剩下的等着下篇文章写:
(1)中南高科是干什么的:
中南旗下产业地产板块。中南高科经营的是最基础的标准厂房纯销售业务,深度下沉三四线城市,做的类似是联东集团2015年以前的生意,但在产品方面做了创新。
(2)中南高科的业务模式是什么:
以地产传统的高周转模式操作标准厂房产品,由于厂房本身去化就慢(小独栋厂房三四线城市可能一年就去化几套),所以中南高科近三年资产负债率非常高,达到了94%、94%、87%(当然其中有相当一部分是预收账款)。
(3)中南高科的业务模式的依托是什么:
有四大依托:
1.超级的招商队伍,中南高科有招商火箭军,整体招商人员超1000人(华夏幸福当年4000招商既视感),基本是按着图纸卖厂房,高速拓展所以预收账款多,资产负债率也高。
2.中南集团层面的业务辅助,从业务协同来看,首先中南高科可以为前端的中南建设提供业务,这样可以比传统开发型企业多赚一些、也可以下沉深一些,其次可以为地产板块提供多元化拿地的渠道,可以承担商住产联动开发。
3.精英化的团队,中南高科团队早期相当一部分人才来自联东业务专业性强,听说这两年也吸收了部分华夏的人才,提升了自身综合业务能力。
4.中南集团层面非常支持中南高科的发展,对于老板来说,中南高科是中南产业面子,而几十亿的初始投资其实对于中南来说完全可以接受
(4)如何评估中南高科的未来?
从业务上来说:
首先,简单的标准厂房的纯销售模式路一定会越来越窄,特别是长三角、珠三角有购买能力的企业在上一波基本都买了,在挖掘难度还是相对比较大的,但如果配合区域招商引资、城市群都市圈新一轮的产业转移,还是有机会的。
其次,深度下沉三四线城市风险还是客观存在的,当然也可以抓市场结构性机会,主打优质产品,但还是压力比较大的。
但我们要注意,企业的业务也不可能一直不变,按中南高科内部观点,既然现在这个业务模式可以赚钱,为什么不做呢?招商能力其实也是中南高科的核心实力,有了标杆产品、有了规模,以后市场怎么发展,调整模式、调整打法的空间都是有的!所以,个人还是对中南高科保持积极的态度的。
从资本上来说:
销售型物业自然无法享受公募REITs等政策红利。
早上有资本的朋友和我说,中南高科标对资本来说并不诱人。确实,46亿存销售、25%的毛利、120亿资产,估值就是地产的估值,类似标的港股有一大把。
(5)中南高科案例对于开发商来说有什么价值:
行业内还是有很多朋友觉得中南做的太low的,但客观的来说,中南其实是房企转型产业地产中做的非常好的。原因以下几点:
1.中南是唯一不依托集团巨量投资,而自身可以形成造血和自循环的;嗯,大家都懂得。
2.中南是唯一产品线非常成熟,按发展思路找土地,而不是四处找机会,出去拓展不打“王八拳”的企业。
3.对于投资产业地产的房企来说,中南这套思路的风险是非常可控的,稳定安全也能起到增长土地拓展手段、提升企业产业形象等一系列作用,对此而言行业内人觉得low其实也无所谓了。
4.通过拆分IPO确实为房企多元化走出了一条路,就像在漆黑的征途上为后来企业点了一盏灯,给了很多房企的产业人看到了点希望,这个价值必须被看到!
(6)中南高科IPO有啥趋势性意义
自2014年产业地产企业赴港上市后,民营企业产业地产资本化或开启新的浪潮。
更多可参考我们在2020年的研究文章《中南高科 – “建筑+”驱动,千亿房企的产业地产探索之路》(可点击链接查看)。
附:中南高科招股书速览
中南高科是中国领先的以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商,提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。在招股说明书提到,根据仲量联行行业报告,截至2020年12月31日,中南高科在所有制造业产业园区开发及运营商中覆盖城市数量排名第一及总建筑面积排名第二。就制造业产业园建筑面积而言,中南高科在长三角地区、珠江三角洲地区及环渤海经济圈中分别排名第三、第二及第二。
中南高科目前已深耕长三角地区,并成功向珠三角地区及环渤海经济圈扩展业务。截至2021年2月28日,中南高科于长三角地区17个城市布局27个产业园项目,于珠三角地区5个城市布局10个产业园项目,与环渤海经济圈11个城市布局27个产业园项目及于其他地区12个城市布局15个产业园项目。
01
营收与利润概况
中南高科于2018年、2019年及2020年,分别获得收入人民币4.61亿元、人民币19.77亿元及人民币46.13亿元。同年,分别获得毛利率34.1%、33.7%及28.0%。据招股书说明,中南高科于往期记录期间,财务表现变动主要归因于物业开发及销售,于往期记录期间,收入的整体上升主要由项目数量及交付总建筑面积增加所致,2020年毛利率的下降主要由交付毛利率相对较低的若干项目所致,2018年年内净亏损人民币930万元,原因为项目开发初期产生大量开支。2019年及2020年分别取得净利润人民币1.76亿元及人民币2.93亿元。
表:合并损益及其他综合收益表概要(单位:亿元)
02
收入结构
以开发销售为主,其估值能类似房地产企业。
中南高科收入大部分来自物业开发及销售收入,而小部分则来自其他业务,包括提供产业园综合运营服务、提供建筑服务及物业租赁。2018年、2019年、2020年物业销售收入分别为4.58亿元、19.44亿元、45.83亿元。2018年、2019年、2020年物业销售收入分别占营业收入的99.3%、98.4%,99.3%。
表:按业务划分的收入明细(单位:亿元)
分区域来看,中南高科物业销售收入主要来自于长三角地区,长三角地区的物业开发及销售收入由2018年的2.9亿元大幅增加至2020年的23.52亿元,珠三角地区及环渤海经济圈物业销售收入均大幅提升。
表:分区域物业销售收入明细(单位:亿元)
03
土地储备
土储相对充裕,主要集中在三四线城市。
中南高科目前已深耕长三角地区,并成功向珠三角地区及环渤海经济圈扩展业务。截至2021年2月28日,中南高科拥有70个产业园项目的项目组合,包括45个城市约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。
表:土储分布情况(单位:万平方米)
图:中南高科项目分布
04
资产负债情况
资产负债率超85%,以标准厂房高周转模式操盘名不虚传。
中南高科截至2018年、2019年及2020年12月31日的资产总额分别为人民币21.48亿元、54.26亿元及113.95亿元。资产负债率分别为0.94、0.94、0.87。
表:合并财务状况表(单位:亿元)
05
现金流概况
投资加大,回款提升,现金流结构向好发展。中南高科于2019年及2020年改善经营现金流量状况,并分别取得正数经营活动现金流入人民币1.12亿元及人民币6.50亿元。
表:合并现金流量表概要(单位:亿元)
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