示范区的定义

示范区作为营造客户体验的载体，一直以来都颇受房企重视，各类附加了创新、文化、情感元素的示范区层出不穷、美轮美奂。从项目角度来看，示范区工作仅占项目工作总量的20%，但是能够展示客户关注点的80%，是实现房企快去化、高溢价和高品牌价值的重要举措。

本文从咨询公司成本管控的角度入手，提出了房地产企业示范区成本管控的要点分析。

示范区造价咨询工作的节点管控

2.1 事前计划：进行项目咨询工作的进度规划，制定工作计划，让计划具有更大的合理性和可行性。

2.1.1 示范区主要工作预估

对于待发生的工作进行预估要做到不缺项，不漏项。

其中常规需要考虑预估的清单项目有：

1）基础工程类：示范区土方工程、示范区桩基及支护工程

2）主体结构类：主体结构安装及粗装修工程、钢结构工程

3）装饰类：室内精装修工程、外立面幕墙门窗工程

4）景观环境类：景观工程（绿化、园建工程、灯具、建筑小品）

5）软装类：室内软装工程（含电器设备、家居、摆件、装饰品等）、泛光照明、围挡喷绘及美化、看房通道

6）其他类：室内智能化、售楼部中央空调、售楼部消防

7）拆除及复原类：临建板房拆除及恢复原貌的费用

2.1.2 前期准备

1）确定合理计划

①根据示范区的开放时间节点及业主的采购计划，倒排招标计划，避免因计划性不强，盲目压缩作业时间，乱抢一气而带来的咨询作业的节点延误及质量风险；

②项目招标阶段实时跟各端口沟通交圈，制定满足项目需求的总分包采购计划及时间节点，按节点督促前端端口及时提供招标图纸，工程范围等相关资料，保证招标工作顺利进行。

2）确定合理采购方式

①与业主方沟通确定哪些招标、哪些直委。尤其针对工作量较大的几类工程，如：总包、精装、景观、外立面，提前做好准备工作，制定相应的清单编制节点；

②因示范区相比大区总价小，时间紧、标准高、且标准化程度较低，因此示范区采购方式较为多变，主要有以下几种：

一般示范区的中标单位，目标是放在后面大区的，因此竞标心理还是存在的。如果是直接委托战采单位承接，单位往往要价会很高，后续合同价格确定过程中一般要经过多轮谈判，会耗费较多精力，花费较多的时间，可能还会迫于开发压力，使得建设方进行让步，不利于成本控制。

因此，有条件的情况下尽量选择招标，合同包干形式尽量签固定总价合同；其次选择单价包干、工程量暂定合同；不建议签订暂定价合同。

2.1.3 组织措施

1）示范区的招标工作往往节点十分紧张，一般会极大压缩成本的作业时间，要提前排布好工作计划和作业人员，提前开展清单编制工作，尤其需关注与施工单位约定上报、核对时间，避免双方时间不交圈造成的节点滞后。

2）建立项目负责人责任制，明确参与人员的职能分工。成立示范区工作的专项咨询小组及确定各端口对接人，各项清单节点责任到人，以结果为导向，有序开展推进。

2.2 事中监控和预警

1）定期反馈，进行工作日计划，周计划反馈，节点晾晒；

2）及时暴露预警风险，跟进催促图纸答疑回复时间、需要协调的需要及时跟领导汇报避免到最后才暴露问题。

2.3 事后解决与总结

指当时间节点到来，项目进度没有按计划完成时，就需要采取第二步准备的解决方案和应对措施，去解决当前的问题了。当风险变成问题时，阶段延期的结果已经不可避免了，那么，我们就只能尽一切办法去解决这个问题，并进来降低问题带来的负面影响。在解决问题之后，需要对这个风险的预估和应对计划，应对措施进行总结，对问题进行分析检讨，吸取教训总结经验，作为这次项目的过程资产的一部分，为未来的项目提供参考和指导。

示范区的咨询工作进行中也不免会因为各种原因导致的节点延迟，这个时候首要做的是找出问题的所在，并协调一切资源去主动的补救，而不是坐以待毙或是互相推诿。

示范区造价咨询工作的质量管控

3.1 工作前期准备

1）及时介入、在扩初图及设计阶段持续的跟设计进行技术沟通，对方案测算及招标阶段的各种图纸问题和方案及时反馈及优化意见；

2）进行施工图预算编制前，召开预算编制专题会，明确工程做法、编制范围。

3.2 预算清单关注点

1）明确图纸版本、工程范围；

2）熟悉示范区的各项成本限额经验数据，以便快速判断（以下为经验数据仅供参考，具体项目需一事一议）；

*营销中心精装

硬装：2500~3500元/m2

软装：1500~2500元/m2

*样板房（展示样板）

硬装：2000~3000元/m2

软装：1500~2500元/m2

*景观

红线内园林：700~1000元/m2

情景营造：35~45元/m2(情景营造内容包括：①定制花车、花箱②定制立体花艺、陶罐等③情境小品 ④软装配饰、布艺⑤小型雕塑⑥私家花园户外家具及配饰)；

3）在招标文件中提前约定工期赶工措施费及核算办法，避免后期因赶工费争议导致结算困难；

4）对于样板间装修要非常清晰地知道示范区同大区精装标准的界面区别及招标条件的异同；

5）所有材料设备的品牌型号及供货方式，甲供，甲分包，甲指乙供，都需要明明白白，如果有集采价、战协价，需要尽早锁定；

6）市场询价

①通常有三种网上询价、电话询价、市场咨询；

②询价要求

A.至少询3家以上的价格水平，达到合理最低市场价；

B.询价同时要求对同类产品性能参数进行了解，是否存在可替代性产品达到成本合理化选择。

7) 询价分析

①对各家的询价情况与历史价格做简单的分析比较；

②如果价差过大，需询问是否因为各家理解偏差，比如损耗、运费；

③统一口径澄清后再确认报价。

8) 注意事项

①询价渠道要贴近市场；

②询价要有数据留存：如传真、扫描件、邮件等；

③注意询价产品的价格组成，即运输费、税金以及产品需求量等细节对询价结果的影响。

3.3 过程管控

1）加强图纸会审和合同交底。合同签订后现场咨询人员及时跟甲方项目工程师讲解合同经济条款及合约范围，让项目管理人员都有一个成本意识，杜绝不合理的签证变更发生，减少后期施工单位索赔；

2）重视隐蔽工程，做好定期巡场，过程记录。施工阶段，积极主动深入现场，及时了解现场施工情况，配合甲方管理好合约范围的实施。对未能按合约范围或降低合约范围施工标准的情况，及时跟成本沟通反馈并留底；

3）规范发电机台班使用、严控计日工及零星机械台班；

4）严控现场签证和设计变更；

5）避免项目迫于开发压力变更合同要求，如将甲指乙供材料改为乙供，应由总包施工的工程另行发包，导致成本增加；

6）进度款审核，特别关注非固定总价合同，及时转包干合同，确定造价，避免因合同超付情况发生；

7）施工阶段，现场咨询人员主动跟各供应商沟通，及时了解现场发生的签证变更情况，对于不合理签证变更做到事前预控。

3.4 结算控制要点

1）制定合理的结算计划，结算计划及时反馈给公司，以便公司合理安排工程师，对结算中出现的问题项目负责人及时跟进解决，需组织甲方及施工方召开结算争议专题会议的及时组织相关部门开会，确保结算按照结算计划如期完成；

2）在办理结算过程中，如有较大争议需委托人协调解决的，需提前将争议问题反馈给委托人；

3）范围清晰，避免重复结算。示范区交叉作业较多，对结算资料应严格把关，若有多个施工单位交叉施工，需明确各施工单位的具体施工范围，避免重复支付、多付、超付的现象；

4）分清责任，落实应扣款项。工程应扣款项如甲供材料款、水电费、罚款、交叉扣款等应统筹管理，避免漏扣、少扣；

5）示范区物料的二次利用。建筑小品、园林灯具、苗木等可用于交付区园林景观工程，软装部分可用于实体样板间的装修布置，部分石材铺贴可进行保护性拆除用于交付区；

6）结算走场，示范区一般追求效果，到最终竣工交付的时候相比施工图往往会存在较大的变化，所以结算的时候一定要进行走场工作，结合现场仔细核对竣工图纸，避免出现“货不对版”的情况；

7）不得进入结算内容

①不符合规定及合同约定要求的设计、技术变更、经济备忘录及现场签证等工作内容；

②合同签订后发出的读图纪要、图纸会审、构造做法等未用有效变更形式体现的资料；

③未按照工程设计图纸、施工技术规范以及甲方批准的施工组织设计及施工方案要求施工的内容；

④超出设计图纸（含设计变更）范围和因施工单位原因造成返工的工程量；

⑤未使用甲、已双方共同认可材料进行施工的内容；

⑥非工程本身发生的费用。

3.5 复核制度

对审核工作初稿的复核采取三级复核制度

1）一是减少或消除人为审计误差，以降低审计风险，提高审核质量；

2）复核的内容包括；所引用资料是否翔实可靠，是否客观、充分、合法；审核判断是否有理有据，审核结论是否正确。

总结

展示区时间紧、标准高且前期条件不够充分，往往需要项目管理者有较强的综合能力，我们要合理计划，充分沟通，合理利用资源，才能保证展示区工作的有序开展。