讲个笑话,听说拿地必须带融资方案了

来源:投拓江湖 2020-07-15 14:33:23

没错,现在很多公司的投资拿地,过审流程的玩法升级了。上会的项目,不仅要能把项目说清楚,还要自带融资方案,否则不予过会。

从一开始的个别公司,发展到大量的公司,都在用这个套路。现在很多公司在强调投融资一体化,要求区域公司不仅要会找地,而且还要会“找钱”,不能只“等靠要”集团的资金。

为什么会这样玩,因为很多房企实在是太太太缺钱了。

房地产是典型的资金密集型行业,很多房企为了融资,已经穷尽了一切的办法。根据2019年度房地产健康监测报告显示,60家房企的负债率超过113.31%,其中14家房企超过了150%,5家房企甚至超过了200%。

讲个笑话,听说拿地必须带融资方案了

 

从统计数据来看,今年房企为应对疫情和拿地扩张需求,企业债、海外发展、房地产信托,加起来的金额高达1.46万亿元。从偿债的节奏来看,从1月开始,房企的偿债压力逐步上升,在七月份达到偿债高峰。七月份房企的偿债总金额,预计高达1490亿元,比2019年同期有较大的增加。借新债还旧债,是现在大多房企必然的选择,而且越往后的新债,融资成本越高。

除了债台高筑和偿债压力,随着土拍竞争的日趋激烈,土地单价和总价的提高,也是很多房企区域公司拿地资金紧张的重要原因。以前1个亿可以拿三块地,放现在3个亿也不一定能拿一块地了。

从上面这几个角度来看,房企用于拿地的资金,确实比以前紧张了。所以不少房企开始了所谓的“投融资一体化”的发展模式,要求投资部不仅要找地,还要想办法去“找钱”。这种是美好的,但是实际操作起来有相当的难度。

因为,区域公司要想前端融资,难点实在是太多了。一般来讲,房企的区域公司手里能够拿得出手的资产,都被集团融资中心用于开发贷,并购贷等融资方式去了,该抵押的也抵押了,该质押的也质押了。剩下还有什么可用于融资呢?

即使想要做土地配资,或者做前融,至少你也要有出自有资金的那30%。毕竟现在不是以前,也可以前融里面再找融资,杠杆里面加杠杆。问题的症结点,就在于房企的区域公司那30%的自有资金也拿不出,就差找民间高利贷融资了。

除此之外,房企找钱还有 险资和基金可以选择。拿基金来讲,不管是股权类(真股权投资)、债权类(明股实债)、夹层类(SPV),也都是需要房企有部分出资的,而且对项目条件的要求并不低。

在银保监会23号文以后,目前银行机构做前融的渠道基本上被堵死了,剩下的如基金,险资还有不错的操作空间。但是机构对房企和房地产市场的担忧越来越大,设置的条件越来越苛刻,对投资的本金安全性和收益的期望越来越高,房企的前端融资并不是那么好谈了。特别是排名靠后的房企,因为资信较差,融资成本居高不下,大多都是因为成本太高谈不下来。让投资部去找钱,更多只是一厢情愿的美好设想罢了。

要不然,投资部几个哥们儿,姐们儿众筹一下,看能不能凑个数,把这个上会指标先完成了。

收并购项目还好,可以有时间多想一些办法,找不同的资金渠道。但是招拍挂项目,要求带资金方案上会的话,就有点苛刻了。招拍挂项目,从挂地到公开拍卖,也就二十多天,如果不是长期的资金合作方,很难在这么短的时间内谈成融资方案,并办完对应的手续。

个人认为,专业的事儿还是该由专业的人去做,要求拿地的去搞钱,这种“加量不加价”的工作,象征意义大于实际效果。融资这件事,还是该由融资部门去做,效率更高。

换句话讲,如果投资人地和钱都能找得到,还在公司上班,整天伺候报告测算加班开会的干嘛。具备了这些资源,去哪里不是呢?

比如去当个居间人,既做地的生意,又做资金的生意,上下游通吃,一条龙服务。干一票实现工作自由,再干一票实现财务自由。

来源:投拓江湖

上一篇: 勾地这么难!到底该怎么玩?
下一篇: 认清下面三个问题,你就知道未来中国房地产的发展趋势
项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
Copyright@2021 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-1
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360547

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

立即咨询