低容小体量地块供应成趋势,开发商如何用“小楼盘”圈粉?

来源:上游新闻 徐建 2020-05-15 15:31

随着主城可供开发土地减少,低容小体量地块供应逐渐成为趋势。笔者统计发现,今年1-4月份,重庆主城供地容积率在1-1.5的占到7成以上,单宗地块可开发体量也以20万㎡以下为主。低容小体量开发对开发商而言有哪些挑战?这些盘又该如何以“小”圈粉?

“低容小体量”地块供应成趋势

5月12日,重庆主城最新1宗商住用地上线,该宗地块位于九龙坡区中梁山组团,为二类居住用地。

这是今年来,重庆主城推出的又一宗“低容小体量”地块,容积率仅1.5,可建体量为7万方。

笔者梳理发现,今年来,重庆主城持续供地,不过,单宗供地体量均偏小,主要以低容积率地块为主。

例如,根据锐理数据统计,一季度,重庆成交土地中,10-15万方体量地块为主力,占比38%,其次为20-25万方地块,占比21%。

容积率方面,2020年1季度,容积率在1-1.5的地块占比持续扩大,占比高达75%,平均容积率进一步降至1.5,低密改善产品为市场主流。

2020年4月份,重庆土地供应依然延续这一趋势。

数据显示,4月主城供应110亩,成交商住用地10宗,单宗土地可开发体量在20万方以下的占到70%。

“伴随着城市核心区用地日益饱和,从2019年起,重庆主城就鲜见40万方开发体量以上的地块供应了。”重庆新中地产总经理何伟坚告诉笔者,随着城市发展越来越成熟,“低容小体量”地块供应已经成为趋势。

大开发商也做起“小文章”

小区体量,曾是不少购房者在选择住房时的一个参考指标。很多人认为,体量大的小区舒适度更高,物业服务更到位。而在不少人印象中,越是大盘的操盘者,往往也越是有实力的开发企业。

不过,随着小地块供应增加,不少大开发商也做起了“小文章”。

例如,2018年,龙湖以11393元/㎡的地王价拿下了照母山板块最后住宅用地,总建筑体量只有7万㎡,结果整个小区仅有8栋大平层产品、400余户 。

而最近,江北区海尔路一地块出让,可建体量只有约2.9万方,结果吸引了财信、东原、华宇等十余家房企参与竞拍。

5月11日,江北区大石坝一可建体量12.82万方的地块出让,结果同样吸引了保利,融创,金科等企业的30轮竞价。

“的确,小体量地块操作起来成本控制灵活,财务压力没那么大。”重庆一地产人士表示,规模大的社区,从开始到竣工一般都需要3-5年的时间,有的甚至更长。除了拿地的总价较高外,长时间的开发回款等待也是一个漫长的过程,更考验企业的资金实力。而小地块的出现,拿地资金压力相对较低,财务上可操作,这让中小开发商也有能力去操盘,有了竞争力。而对于大开发商而言,加上品牌影响力加持,在操作小盘方面,也更游刃有余,尤其是在打造改善型产品方面,更具备优势。

精准定位“小楼盘”也圈粉

不过,在业内看来,小体量地块开发虽然有自己的优势,但同样也面临不少挑战。例如难以获得规模效益,难以摊低开发成本。受制于开发面积,小区配套难以完善。

“在我们带的客户中,有些人会偏向小盘,会认为社区人少,圈子会更纯粹。小社区的基本配套设施虽然不是特别全面,但因为人少,可以分配到每一位业主身上的机会也更多,居住体验也会更佳。但多数还是会青睐大盘,认为更有保障。”中环地产一置业顾问如是表示。

“一些大社区,里面可以设置体育场,游泳池,但小地块总共面积都只有几十亩,除了绿化,如何设置配套的确是一大考验。”何伟坚对此也表示,相对而言,小地块更考验开发商的把控力,产品本身的号召力,特别是当小社区处在城市配套设施也不成熟的地段,它的缺点就会被放大。因此,小地块的选择,要么就是地块位置好,周边配套成熟,可以“搭便车”,要么就要产品特别好,定位精准,例如在建筑形态、户型设置上,针对特定人群而“吸粉”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,小地块往往都是在周边商业配套比较好的地块,相对来说比较紧缺,所以要更加强调一个项目的增值空间,但最关键的还是在于产品本身的把控,例如在户型上进行创新,在社区圈层打造上做出特色,做出精品,这将是房企在小体量楼盘打造上的一个突破点。

文章来源:上游新闻

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