疫情后的这波市场行情,哪些城市能持续?

来源:中指研究院 飙马 2020-04-22 15:26

2016年以来,由于市场发展阶段及供求关系等因素的差异,在因城施策导向下,城市间市场行情呈现出周期性轮动特征。而进入2020年,新冠疫情席卷而来,为防止春节期间人口大迁徙加剧疫情传播,全国各地普遍实施交通管制及商业营业限制措施,多数经济活动处于“暂停”状态,在此影响下,不同城市房地产市场行情又将呈现怎样的变化呢?

 

Part 1

 

疫情冲击下

部分中西部省市市场规模全面调整,东部沿海城市走势分化

疫情冲击下,全国房地产市场出现全面调整:据国家统计局公布的数据显示,2020年1-2月,除内蒙古自治区房地产开发投资额同比持平外,其他省(自治区或直辖市)开发投资额、房屋新开工面积、商品房销售面积、销售额均不及去年同期水平,且有半数左右省市商品房销售面积及新开工面积同比降幅在四成以上。

 

图:2020年1-2月各省区市商品房销售面积同比缩减情况

数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

 

通过对前俩月各地新冠疫情感染病例及商品房销售面积同比缩减幅度的对比,不难发现,以湖北、重庆为代表的中西部省市及江苏、广东等东部沿海省份,疫情形势较为严峻,在严格的疫情防控措施影响下,其房地产市场规模缩量也更为明显。

 

图:1-2月各省不同能级城市商品房销售面积同比缩减规模示意图

 

数据来源:国家及各地统计局,中指研究院综合整理

 

而通过对城市能级的进一步分解,疫情对不同区域大中城市与三四线城市房地产市场的影响存在一定程度的分化:湖北、四川、安徽等中西部省份,区域内大中城市及三四线城市在疫情冲击下销售面积缩减幅度均较为显著;而疫情较严重的部分沿海省份中,市场规模的明显减量则主要表现在三四线城市,大中城市受益于大规模刚需托底及疫情背景下高能级城市资源优势进一步凸显,房地产市场整体表现出一定韧性。

 

Part 2

 

短期趋势

东部热点二线城市面临较好发展机遇,外向型城市市场存隐忧

目前,在社会各方的协同努力下,我国国内疫情防控已取得阶段性重要成效,而3月以来随着国内疫情的明显缓和,各行业复工复产节奏加快,房地产市场也有所恢复。

 

表:重点城市商品住宅周度平均成交面积(单位:万平方米)

数据来源:CREIS中指数据

 

据中指数据显示,2月下旬以来,随着线下售楼处逐步开放,加之社会恐慌心理有明显缓解,多区域重点城市商品住宅周度成交面积普遍有所回升,但不同城市回升幅度存在一定差异。

 

 

疫情扩散期置业需求受营销渠道阻断影响被搁置,随着疫情的缓和,延迟需求逐步入市带动市场规模短期明显回升,这将是全国多数城市房地产市场的阶段共性,但恢复的具体幅度及持续性如何,仍要结合城市自身房地产市场所处阶段、短期变化、人口吸引力及政策规划等要素综合判断。

 

 

长珠三角核心城市供需两端向好,市场回暖较快且具备可持续性

 

以深圳、杭州、苏州等地为代表的长珠三角核心城市近期房地产市场表现较为突出,不仅商品住宅成交规模恢复较快,同时宅地竞拍热度也相对较高。综合来看,此类城市房地产市场整体热度的回升由多方因素共同推动。

 

首先,宅地供应持续改善,为市场发展提供了可靠的先行条件。住宅市场库存不足一直是限制东部热点城市市场规模提升的一大壁垒,受益于本轮调控在供给端取得的明显成效,近几年东部热点城市土地供应情况已有所改善。

 

图:深圳、杭州商品住宅销售面积季度同比及新房价格季度累计变化

 

数据来源:CREIS中指数据

 

同时,市场经历长期调整后,需求端上行动力也逐步凸显。结合商品住宅的量价变化来看,深圳、杭州市场走势较为趋同,2016年在较严格的楼市调控政策影响下先后步入调整阶段,而后市场规模持续在低位小幅震荡(深圳因市场体量较小,表现出的波动幅度较为显著)。经历较长时间的调整后,行业风险与调控负面影响已得到有效消化,积极因素逐渐积蓄,房地产市场存内在回升动力。

 

值得注意的是,2019年粤港澳大湾区及长三角一体化发展规划纲要先后落地,随着两区域协同发展细则的不断出台与实施,区域基本面在领先的基础上再上台阶,城市潜力不断提升,吸引人口聚集的同时也将明显提升本地房地产市场发展潜力。

 

图:全国重点城市常住人口增量情况

数据来源:各地统计局,中指研究院综合整理

 

现阶段良好的基本面及可预期的政策规划利好推动城市吸引力提升,长珠三角热点城市近几年人口聚集效应突出,其中深圳常住人口增量持续显著,近三年平均增量多达51万人,领先全国,而杭州2019年常住人口增量超越深圳居全国首位,这也引领杭州全市常住人口规模首破千万大关。长珠三角热点城市短期内加速聚集的大量常住人口将带动当地房地产市场潜在需求群体明显扩容,进而为市场提供有力支撑。

 

短期深圳、杭州等东部热点城市房地产市场热度的回升,是市场周期变化及政策规划利好的共同作用,特别的是,在疫情防控过程中,东部热点城市表现出较强的城市治理能力及资源配套水平,这进一步凸显了高能级城市的优势,也在一定程度上加速了市场短期形势的变化;而市场内在周期的推动及城市规划利好带动的人口流入及市场投资潜力也将支撑其市场持续向好。

 

京沪受限于严格的楼市调控及疫情防控举措,市场将保持平缓恢复节奏

 

综合来说,北京、上海在房地产市场需求支撑度、疫情对市场吸引力的凸显作用等方面亦较为突出,但与长珠三角热点城市的强势反弹相比,现阶段京沪市场表现明显较为温和。

 

图:北京、上海商品住宅销售面积季度同比及新房价格季度累计变化

数据来源:CREIS中指数据

 

从量价周期来看,2016年以来北京、上海在初步调控之后持续进行升级加码,调控政策为国内最严,这导致其房地产市场出现了持续的深化调整;2018年,京沪两地房地产市场随着调控边际效应的减弱以及供应端的改善,市场规模在低位明显回升,疫情前夕京沪市场已在需求阶段性释放后回归平稳运行通道。

 

表:北京、上海与重点城市限购政策与人才落户政策的对比

资料来源:中指研究院综合整理

 

另一方面,全国范围来看,热点城市楼市调控政策严格,限购门槛较高,而随着近几年各地对人才战略的重视,广深、杭州、西安等其他严格限购地区的落户门槛已明显下降,而京沪落户依旧保持较高难度,导致需求端入市节奏平缓。同时,近期诸多城市为提振需求积极性,楼市调控环境有明显改善,而京沪受政策示范地位高及市场自主恢复力较强等因素影响,政策优化空间较小,严格的限制条件延缓了需求入市节奏。

 

此外,现阶段国外疫情正加剧扩散,我国新增病例基本来源于国外输入及关联病例,在国外疫情短期失控蔓延的背景下,预计北京等重要国际航运枢纽城市疫情防控措施将保持常态化运行,居民的置业心理也将在一定程度上受到影响,进而将抑制房地产市场整体的反弹力度。

 

综合来说,受严格的调控政策持续推进影响,加之本地疫情防控措施将保持常态化运行,将限制置业需求的集中入市,短期内在营销刺激下部分项目或有热销,但整体来说,市场整体恢复节奏将延续当前缓和态势。

 

天津、济南等地市场规模阶段性回升,但市场活力不足,持续性偏弱

 

图:2020年以来济南商品住宅成交面积周度走势

数据来源:CREIS中指数据

 

除东部热点一二线城市外,短期内,也有其他地区部分城市随着行业复工、供应改善,市场成交规模也出现快速回升,如济南等地,从周度成交数据来看,2月中旬以来,济南商品住宅市场成交规模逐步回升,至3月底,周度销量已超年初疫情前的水平。

 

但综合土地市场表现来看,现阶段济南等地商品住宅交易市场的反弹或仅为阶段现象。

 

图:热点大中城市住宅用地平均溢价率对比

数据来源:CREIS中指数据

 

3月以来,随着各地土地出让逐步恢复正常,受政府积极推介优质地块、降低拿地门槛等因素影响,房企短期补货意愿强烈,大中城市土地市场竞拍热度普遍有所回升,3月300城住宅用地平均溢价率已回升至2019年下半年以来高位。而在此背景下,济南、天津等地宅地市场依旧较为冷清,3月及一季度平均溢价率均较低,房企布局热情不足,短期内此类城市市场规模的快速反弹或主要源于疫情期间延迟需求的集中释放。

 

图:天津、济南商品住宅销售面积季度同比及新房价格季度累计变化

 

数据来源:CREIS中指数据

 

从内在周期变化来看,2017-2018年天津、济南房地产市场先后步入调整通道,近两年楼市情绪较为低迷,项目去化存压,在2019年房企资金压力凸显的背景下,“降价促销”成为天津、济南楼市的共同关键词,房企布局热情也有所下降,市场活力略显不足。

 

综合来看,鉴于本地产业结构调整等因素影响,且目前尚未对区域内人口形成绝对吸引力,房地产市场新增需求活力不足,天津、济南等地楼市内在动力对短期行情的支撑力偏弱,反弹难以持续。

 

部分对外依存度高的三四线城市短期经济明显承压,一定程度上将拖累市场恢复节奏

 

当下,国外新冠疫情集中爆发,美国、欧盟等多个国家和地区实施了严格的封闭管控措施,国际贸易活动在对外交通管制下也明显受限,我国外贸因此遭遇二次冲击,外贸依存度高的地区经济活力或将承压,房地产市场运行亦将受到影响。

 

表:2019年出口及净出口占GDP比重较高的省市情况

数据来源:wind,中指研究院综合整理

 

从2019年地区出口额与经济总量的比值来看,浙江、广东等地外贸活跃度较高,经济对出口的依赖度较为突出,在国外集中取消外贸订单的当下,苏浙粤闽等地短期经济运行或将承压。具体到城市层面,如下图所示,东部沿海各线城市出口依存度均较高,但鉴于金华、绍兴、中山、江门等沿海三四线城市对外贸易以单向出口为主且经济对出口的依赖程度较显著,经济受到的冲击或将相对突出

 

图:2018年重点城市出口及净出口占GDP的比重

数据来源:wind,中指研究院综合整理

 

结合商品住宅市场的量价变化趋势来看,受2017年区域协同调控影响,佛山、惠州、金华等地房地产市场普遍进入下行阶段,近几年量价持续震荡调整,市场已基本完成自我调节,叠加区域一体化规划利好,若未发生疫情,东部沿海三四线城市市场存较大回升动力。而国内外疫情的爆发对出口乃至区域经济面的影响大概率将削弱此类城市需求短期入市积极性,进而拖缓市场规模恢复节奏。

 

图:东部沿海重点三四线城市商品住宅销售面积季度同比变化及价格季度累计涨跌走势

数据来源:CREIS中指数据

 

政策端,为了保障房地产市场的稳定运行,东部部分外贸依存度高的三四线城市楼市调控政策存进一步优化空间,但鉴于“房住不炒”定位不变,政策优化空间有限,加之经济面短期难有明显改观将一定程度上抑制置业需求的释放,部分东部三四线城市房地产市场或阶段性存压。

 

综合而言,当前不同城市房地产市场的可恢复性与疫情程度、市场所处周期及城市基本面等因素密切相关。对于深圳、杭州等东部热点一二线城市而言,疫情的发生进一步凸显了高能级城市的优势,人口吸引力的提升将加速市场的回暖;北京、上海等城市受限于严格的调控政策及疫情防控措施,虽有庞大的刚需和改善群体支撑,但需求入市节奏将较为平缓;天津、济南等地短期内在延迟需求集中释放的影响下,市场规模将有阶段性恢复,但鉴于其市场活力不足,规模反弹持续性偏弱。另外,国外疫情集中爆发对我国外向型城市带来较大负面影响,短期经济承压,居民收入下滑及预期转变或将进一步影响房地产市场的发展态势。

来源:中指研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
18万平米
购物中心
2014-11-22
2.7万平米
社区商业
2016-05
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
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