一季度销售拿地双降,房地产市场将向何处走?

来源:中国商报 徐建 2020-04-21 16:55

受疫情影响,一季度房地产市场表现如何?来自国家统计局的最新数据显示,1-3月,全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%,降幅比1-2月收窄8.6个百分点;商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1-2月收窄13.6个百分点。

对此,业内人士普遍认为,疫情对房企的资金链影响越来越明显,大部分城市房地产市场并未恢复,房企拿地意愿越来越低。与此同时,金融环境进入稳定观察期,“房住不炒”的基调没变,对地方落实主体责任的要求也没变。

一季度销售拿地双降,房地产市场将向何处走?

房企拿地更谨慎

来自国家统计局的数据显示,1-3月,房地产开发企业土地购置面积1969万平方米,同比下降22.6%;土地成交价款977亿元,同比下降18.1%。

事实上,企业手中资金多少一直是土地市场冷暖的决定因素。中原地产首席分析师张大伟表示,疫情对房企的资金链影响越来越明显,相比2月份还有部分房企积极拿地,进入3月,大部分房企受制于销售压力,拿地的资金越来越少。从全国情况看,土地市场相对活跃集中在杭州等少数城市,大部分三四线城市土地市场明显降温。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,截至4月13日,全国50大热点城市土地市场依然处于较低水平,累计卖地8825.5亿元,同比小幅上涨4.6%。从卖地城市来看,北京、上海、杭州和苏州排名靠前,分别为728亿元、722亿元、659亿元和437亿元。同时,拿地的企业也多为头部企业,且集中化趋势明显。

“对于房地产企业来说,最大问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到四五月份将面临普遍的资金压力。”张大伟认为,企业境外融资难,也加大了企业资金压力。

“土地购置保持负增长态势,但跌幅在明显收窄,近期仍有部分热点城市出现抢地热潮。”财信证券首席经济学家伍超明表示,随着房地产继续去库存,房地产企业存在较大的补库存动力,加上房地产限制性政策和融资政策的边际缓和,后期土地购置面积增速有望提高,不过反弹力度有限。

金融环境稳健为主

央行数据显示,3月份一般贷款利率比上一年的高点下降了0.6个百分点,今年以来下降了0.26个百分点。“社会融资成本有望进一步下降,全年金融机构的贷款利率将大概率下行。”伍超明说道。

从资金来源看,今年1-3月房地产资金来源同比下降13.8%,降幅较1-2月收窄3.7个百分点。从资金来源细项数据看,3月份其他资金(由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成,且定金及预收款占比达到约7成)、自筹资金、国内信贷、利用外资增速均出现反弹,国内贷款降幅最小。

“由于‘其他资金’在房地产资金来源中比重最高,占50%左右,所以其是房地产资金来源增速下降的主要原因。随着销售回暖,个人按揭贷款、定金及预收款增速有望提高,‘其他资金’增速也将趋于上升。”伍超明表示。

“总体来看,当前的房地产金融环境是稳健为主略偏积极。”国家发改委经济体制与管理研究所博士陈润表示,一是今年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年,要求房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性;二是央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具,减轻流动性压力。

4月20日,央行发布的LPR显示,一年期LPR为3.85%,较上月下调20BP;五年期以上LPR为4.65%,较上月下调10BP。“此前央行两度降准,LPR利率中枢适度下调,年内不排除继续降准、降息的可能性。”陈润认为,对于房地产市场来说融资环境将有所放松,融资成本有望适度下降。

房住不炒基调没变

4月17日召开的中央政治局会议提到了“实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资”四个方面,同时又重申了“房住不炒”的定位。

“由此可见,本轮扩大投资稳增长,不会重走靠房地产拉经济的老路,未来投资领域要符合经济增长规律和产业发展趋势,以充分发挥投资的有效性。”伍超明对记者表示。

张大伟认为,房地产市场表现短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。直接针对房地产政策宽松的大门是开不了的,但有两扇窗开的可能会更大——一是降准降息等政策,二是人才引进政策。

据了解,3月以来,人才政策井喷,累计已有超过20座城市发布了各种人才政策。“在引进更多人才的同时,一定程度上释放了更多的购房需求。”张大伟表示。

疫情下,多地出台楼市相关政策,但也有海宁、广州、济南、驻马店等地政策出现“一日游”现象。张大伟分析认为,整体来看,短期房地产政策收回的基本都是因为力度过大,多属刺激市场的而非稳定市场的,而政策能够落地的基本上是救企而非救市。

“楼市调控强调因城施策,不搞一阵风、一刀切,地方新政须在保障刚需、支持改善、抑制投资等方面与中央保持高度一致。”房地产运营专家朱晓红表示,“房住不炒”的基调没变,对地方落实主体责任的要求也没变。

在此背景下,未来市场走势如何?陈润认为,二季度房地产市场交易应该会有明显回升,但“报复性”交易难持久。另外从整个大环境来说,部分城市房地产存量已经饱和,未来增长动力有限。

文章来源:中国商报

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