年关将至，民生银行主办2019年中国不动产金融年会。孙宏斌、任泽平、钟伟、姚景源等十余位大咖，发表了对明年楼市及未来趋势的判断，谨供参考。

勿幻想调控松绑，莫过于悲观

政府对房地产行业的定位，对行业影响很大。经济是否还依赖房地产？这是个国家战略。

房地产及其相关行业占GDP得三成份额；卖地收入加上税收收入占整个财政收入的四成。这个行业贷款占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的达到五成。

很多这两年买地的房企都错判了形势，以为调控短期内就会松动，结果第四年了还没有放开。千万不能有侥幸心理，这一轮调控基本上会持续很长时间。

本次调控一是房价不能涨，二是钱不能流入房地产，三是房地产不能作为经济刺激的工具。加之上一轮限价，这是个长期行为。

限价对房地产行业来讲，可以降低风险。而且把地方政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，地方政府地价不降，随便出来的地价起价算一下账，都亏钱。现在地方政府慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住，限负债总额是把杠杆率降下来，这个行业发展会更加健康。

今年1-9月，房企拿地和去年同比下降了20.2%，但与去年末到今年初下降了34%相比，又回升了14%。所以，不必过于悲观。

房地产供给下降，房价则上涨

今年中国房地产销售面积是负的0.1%，但是全国房地产销售额同比增长了7.1%，这两个数放在一起看，说明房价实际是上涨的。

我国目前经济下行压力较大，而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。房地产对GDP的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本，房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右，而美国是14.5%。

今年1-9月份，我国房地产开发投资同比虽然增长了10.5，但已经是连续五个月持续下降了。

如果房地产供给持续下降的话，将导致市场供给不足，一年半以后中国房价大概率又会上涨。因为房价调控的有效方法是供需相结合，保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。

房地产投资在下降，说明供给在减少。今年9月末，中国商品住宅库存已经回落到2012年水平，库存实际上已经大幅下降。当然，房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业的利益。房价短期大幅向上涨了，肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌。

总盘子维持15亿，前五名能占三成

房地产行业规模今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。

一是城市化的需求。现在中国房地产常住人口的城镇化率是53.77%，远低于发达国家80%的平均水平，根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》，2030年我国城镇化率将达到70%，未来12年城镇人口还要增加1.46亿的，需要大量刚需住房。

二是改善性需求，每十个家庭中肯定有五个要改善换房，小房子换成大房子，老旧破换成高层或洋房。

地产行业另外一个变化，当行业规模达到15万亿量级时，地产从增量市场转向存量市场，这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场，增量从2007年3万亿到现在15万亿，增了5倍，这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了，这个时候就难做了。

在未来五年，这个行业的前五名能占到市场的三成，逐渐走向集中。汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，而地产行业前五名目前只有18%。

城市集中度攀升，分化愈加严重

今年前50个城市，占了中国城市人口的32%左右，但是占了整个中国房地产开发投资的62%，占了整个中国房地产销售金额的64%，而且集中度还在攀升。

具体来看，现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了，但2016年10月份限价政策，限制的是一二线和强三线城市，现在这些城市基本没什么库存，但需求比较大，导致二手房和二手房价格倒挂，新项目基本不存在风险。但四五线城市需求相对没有那么强劲，销售压力会非常大。

房企融资愈加困难，要未雨绸缪

金融对地产的作用越来越重要，以后在负债总量管理情况下，想增加负债几乎不可能。

从融资的成本来说，财报上看到的融资成本是7%左右，但实际百强房企融资成本比这要高几个点。

未来房企要跟银行深度合作，一家银行可能不够，至少有两三个备胎。金融能够提供的融资变得极其重要，缺乏金融背景的房企，财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行，以及有贷款银行所控制的多元化和多样化金融机构的支持，房企才能慢慢走向成功。

现在整体融资环境不会放松，甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况。

货地比决定能否穿越周期

在房价暴涨时期，地王频出，但只要房价涨上来，是可以覆盖拿地成本的。但未来地产市场本身是个高位平台，甚至略有下行，原来的拿地逻辑就要改变了。

过去20年，中国房地产总销售面积大概在169亿平米，销售金额大概99.2万亿，其中土地出让金42-43万亿，加上涉房税费，大概平均货地比是2:1。在2015年之前，开发商能够获得的货地比可能更好一些，是4:1或5:1。但凡这两年高价抢了地的，尤其抢了四五线城市地的，货地比绝对都不好，能做到2:1就已经很困难了。

只有比较高的货地比才能穿越未来的周期，至少在3以上才能忍受比较慢的去化，才能有比较安全的利润边界，2.5以下的货地比都不安全。而且还得忍受建安、财务等成本的上升。货地比这个指标未来会和周转率一样重要，甚至更重要。

坚定布局消费升级，完成房地产+

综合竞争力强的房企未来才能活得更好，从三点认识综合竞争力。

一是没有库存问题。如果库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，那就是能否活着的问题了。

二是品牌、产品和服务。房地产行业分两段，前段是投资，后段是做产品，投资做错了，做什么产品都亏钱。布局和土地储备很重要，然后是看产品和服务，然后要持续降低负债率。

三是布局消费升级，诸如文旅、文娱、教育、医疗、大健康等。这是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱、教育、医疗、养老都是大行业，今后要从容、稳健，还是要拼规模、讲高质量增长。

明年重点关注四类客户群体

在过去的若干年当中，很多地方买房的50%以上都是投资客，但2016年之后，买了房子的财富效应锐减，多数都没赚到钱。从这个角度来说，目前以居住为目的才是购房核心。未来客户研究要重点针对以下四点：

首先，90后客户群体与70后、80后客户群体差异很大，特别是95后客户群体的需求变化。

其次，刚需购买力回归。

再次，改善型客户发生变化。目前改善型客户当中最核心的是中产阶层中的二孩家庭。

最后，一二线城市的旧房改造。以上海为例，今年上海旧改有十多万平方米，2.9万户，平均每户补偿费大概五百多万，明年差不多也是这个数。这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。

文章来源：明源地产研究院