一进一退,港资房企内地布局加速分化

来源:新京报 段文平 2019-10-18 15:45

香港最大地产商之一、李嘉诚旗下长江实业集团将大连一项目转让给融创中国。与此相反的是,包括新世界(8.780, 0.03, 0.34%)、恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产、九龙仓等多家港资房企在内地市场加码投资,掀起拿地高潮,这一进一退之间,形成鲜明反差,港资房企内地投资策略加速分化。多家港企近一年来重新掀起的内地投资潮更引人关注,这背后有着哪些深层次原因?

长实40亿转让大连项目予融创

自2013年出售内地项目后,李嘉诚的家族企业便开陆续出售内地资产。

最新的消息显示,长江实业已将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国,作价超过40亿元。对此,长江实业回应称,大连西岗区黑嘴子项目约于半年前达成协议出售,四个多月前签约落实。

该项目是2011年所得,进展缓慢,2015年才开始施工建设。长江实业表示,项目发展期长乃因政府延迟交地,目前项目部分楼体已近封顶。

对于再次引起舆论热议的内地撤资,长江实业表示,内地是长江集团的重点市场,集团一直在内地物色以上行业之发展机会,能否落实则视乎投资回报。地产方面,长江实业现在内地拥有50多个房地产项目,分布于20多个城市。

可事实上,近5年来,李嘉诚的家族企业在内地市场多以项目出售为主,鲜有新项目入手。

自2013年以来,相继出售了广西、南京、北京、上海、重庆等多地资产,包括南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会、世纪汇广场50%股权等。与此同时,李氏家族企业也在撤资香港,包括出售香港中环中心、亚洲货柜码头60%股权、向淡马锡出售屈臣氏24.95%股权等。

李氏家族在内地的资产出售或将继续,目前传闻中待售的资产还有一处。去年年初,曾有媒体报道,李嘉诚拟出售位于重庆市南岸区杨家山片区一宗大型商住综合地块,报价200亿元,项目公司当时曾回应称,多家投资者曾有意与其合作开发该项目,但公司未与任何投资者达成协议。

新世界、恒基等加码广州、杭州等城

以2013年李氏家族资产抛售为重要节点,此后,包括新世界、华人置业、恒基地产、瑞安房地产等均有出售内地资产的情况,在内地投资也多保守与谨慎。不过,2018年成为转折点,港资房企卷土重来,加码内地楼市,2019年气势更盛。

2018年5月10日,新鸿基地产摘得广州南沙庆盛枢纽区块地皮,土地面积超过3.78万平方米。事实上,在2014至2017年间,新鸿基于内地新投项目寥寥无几,这也是其时隔近10年在广州再拿地。当年的5月28日,鏖战7个多小时,经过336轮竞争,杭州百井坊商业商务用地被恒隆地产以107.31亿元总价拿下,溢价率高达118.5%,一时间震惊业内,实际上参与竞价的还有新鸿基地产、新世界、九龙仓等港资房企。此后的7月5日,瑞安房地产联合太保寿险、SODH及上海永业以136.1亿元竞得上海新天地商办地。

这种热度延续至2019年。今年5月,嘉里建设以68.14亿元竞得杭州下城区一宗地块。5月28日,恒基地产爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块,溢价率23.3%,6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。9月12日下午,恒基地产联合天恒以总价24.25亿元再获得孙河板块最后一宗住宅用地。在2018年之前,恒基地产频频转让资产,2016年先后出售北京、广州项目,2017年又将旗下多个项目转让给富力地产,其撤出内地市场的传闻甚嚣尘上。

加码内地市场的还有新世界。7月30日,新世界发展发布公告称,旗下一家间接全资附属公司于公开挂牌出让中,成功投得杭州一宗地块使用权,用作住宅、商业商务及公共停车场项目开发,总代价为97.92亿元,当时刷新了今年全国地块总价最高纪录。而在此前,新世界发展还以40.1亿元收购宁波新世界广场余下51%权益。

事实上,几年前,新世界接连出售内地二三线城市项目,并将新世界中国私有化退市。

低成本抄底拿地谋发展

如今的港资房企内地投资格局,逐渐形成两种局面,一种是以李氏家族为主,持续出售资产,另一种是包括新世界、新鸿基地产、恒基地产、恒隆地产等在内,重返内地市场,在招拍挂公开拿地或通过收并购加码内地投资。

纵观当下的内地房地产市场,在经过长达3年的政策调控后,楼市转向平稳,低入高出的局面一去不复返,房企在操盘能力、成本与利润平衡、建筑品质上都遭遇挑战。在此背景下,内地房企拿地变得谨慎,港企却接连进行多个大手笔交易,原因是什么?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从2018年下半年到2020年上半年,整个房地产市场会处于持续的下行调整期,港资房企会乐意在这个周期收购比较好的项目资产,换仓谋求下一轮市场发展机会。优淘城总裁薛建雄表示,楼市高涨时内地房企抢地很凶猛,港企保守决策慢,失去很多机会。市场下行周期,内资放缓扩张时,港企才有机会发挥他们的优势。

更重要的是,相比于内地房企高杠杆、高融资成本,港资房企拥有低负债、低成本的优势。在易居企业集团国际业务总监洪圣奇看来,“港企加码内地楼市的逻辑也很简单,资金成本低,持有回报率没那么高的物业,比内地房企更具优势。”他表示,港企境外的融资成本在3%-4%,而内地房企整体在8%左右。

财报数据显示,2018年,恒基地产的实际借贷年利率约为2.33%。在2018年12月到2019年6月份之间,新世界发展的融资年息率最高为6.25%,最低为2.65%,平均融资利率在4.3%左右。2019年上半年,恒隆地产的平均借贷比率为4.8%。与此同时,港资企业多奉行稳健的财务策略,采取慢周转的开发模式,其负债率普遍偏低,多控制在20%以内。

对于内地房企来说,面临较高杠杆,融资渠道收紧,融资成本高,一二线城市政策严控,使得不少住宅项目拖不起,尤其是一些高端住宅项目,地价高,预售价格管控严,溢价空间有限,财务成本高企。但是,这对于港资房企来说,拥有成本优势,能有更充足的时间做出好产品。

另一个重要的原因是,内地房地产市场进入存量时代,港资房企在物业持有与运营方面,拥有优势。

薛建雄表示,港资房企有低资金成本和精细化管理的优势,做高周转项目不是内地房企对手,但在市场低迷期做慢项目以及商办物业项目就能发挥这优势。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
18万平米
零售地产
2019-03
4.5万平米
其它
2016-02-01
13.13万平米
其它
2014-08
12万平米
购物中心
2016-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
童维教育超市(kidwit)
4000-12000㎡
3-10年
全国
韩式料理
300 - 800平米
1 - 5年
全国
大型综合超市
10000 - 15000平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1800 - 2000平米
10 - 15年
全国
饮品
300 - 500平米
5 - 8年
全国
饮品
150 - 350平米
10 - 15年
全国
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