投融管退全周期闭环打通,产业地产迎来最好的时代

来源:未知 飙马 2021-06-02 15:39

对房企来说,一旦资金转不起来就非常危险。所以,要快周转,快周转的本质是资金的快周转。快速回笼资金,从来都是头等大事。

以至于商业、写字楼、产业地产、物流地产等业态,在很长一段时间内,采用的也是切割销售的模式。但散卖之后人多嘴杂,很难统筹运营,表现自然不佳。

很多做产业运营的老总告诉明源君:是不是真爱,就看自持还是卖。可是,真爱的代价也很沉重:大量的资金沉淀。这不仅让优秀的运营商无法有效扩大业务,而且高成本的资金,还容易让运营变得追求急功近利、心浮气躁。

从几年前开始,各地为防止“挂羊头卖狗肉”,逐步收紧产业地产用地出让的条件:产业用地不再与住宅用地捆绑出让,产业园区内物业不得散售……更加剧了做产业地产的困难。

但随着基础设施公募REITs的发行,这一困境迎来重大转机。最近公募REITs彻底火了!首批9只公募REITs募集314亿元,但平均有效认购超7倍(即,认购资金是募集资金的7倍)!

这其中,3只是纯正宗的产业园类,2只属于仓储物流类,一般也可以归于产业地产的一类。

对此,几位做产业地产的老总兴奋地表示:一次回笼上百亿资金不再是梦,产业地产的春天来了!

公募REITs认购火爆

300多亿根本不够卖

自去年4月份启动试点工作,公募REITs的每一步,都受到市场高度关注。毕竟,这是一个只需要少量资金,就可以让大众实现“包租婆/包租公”梦想的金融产品。

5月31日,9只公募REITs正式公开发售。此前市场上有一些“不限购,谁都能买的东西能是好东西吗”之类的质疑,但这些质疑均被啪啪打脸。

刘晓是明源地产研究院的忠实用户,每天必读,她告诉明源君:她所在的房企,近几年在保持开发业务稳健发展的同时,也在推动资产管理业务,产业地产是其中重要的一块,因此,她特别关注公募REITs的进展,上个月中,她就每天关注,打算一发行就认购,之前看有的基金认购期有3天,最短的也有2天,5月31日当天是周一,上午开了一上午会,下午也一堆事,晚上加完班猛然想起,还定了闹钟,以便提醒自己第二天买入。但是随后一刷新闻才发现,当天傍晚,首批公募REITs已通过交易所发布了提前募集结束公告!

另外还有几个小伙伴也私信明源君:一早就认购了,但是,没有抢到……

据中国基金报不完全统计,5月31日当天,9只公募REITs吸金合计超过300亿元,相比面向公众投资者合计初始发售金额20亿元,超募逾15倍!这是整体的超募水平,具体到单个产品,更加夸张。

比如,根据券商透露,富国首创水务REIT单日认购金额超60亿,比例配售不到1.5%(你买1000份/元,只能分给你15份/元),刷新了公募基金比例配售新低纪录!

这种火爆,其实早有迹象。

在5月31日启动公众投资者认购之前,首批公募REITs已经完成大比例战略配售及网下投资者认购,面向公众投资者募集的份额均不多。这是遭到疯抢的原因之一。

根据最终确定的认购价格及发售份数,9只公募REITs合计募集金额为314.03亿元,除面向公众投资者募集的20亿元,其他剩下的290多亿,均由战略配售和网下投资者认购消化。

虽然金额大得多,但网下认购的火爆程度一点也不逊色:5月27日的询价结果显示,张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍,最火爆的要数蛇口产园,整体认购倍数则高达15.31倍(剔除无效报价后的所有网下投资者认购倍数)。

私募、券商资管、公募专户、保险等,均积极参与其中。有券商人士告诉明源君:有些机构网下认购没买够,5月31日又去抢面向公众投资者的份额,导致31日当天火得一塌糊涂。

投融管退全周期闭环打通

产业地产迎来最好的时代

2018年“两会”期间,中共中央总书记、国家主席习近平在参加广东代表团审议时曾说,“中国如果不走创新驱动发展道路,新旧动能不能顺利转换,就不能真正强大起来。”创新驱动和新旧动能转换,指向的都是产业升级。毫不夸张地说,当下和未来相当长一段时间,产业升级都是中国城市的“刚需”。

作为城市建设的重要参与者,开发商自然也要从过去享受城市发展红利,转向为城市创造红利。因此,近年来,规模房企纷纷涉足产业地产,不过,虽然涉足的多,但大多还是以地产开发的思维在思考,真正做产业地产的并不多,形成完整商业逻辑的就更加屈指可数了。

星河产业是其中的佼佼者之一,其“房东+股东”的模式,颇具特色。星河产业的盈利中租金占70%,资产的运营占10%左右,投资收益如果折算下来占百分之二三十,但有些星河还不着急退出,真正兑现的可能百分之十几,剩下的是增值服务的收入。

2019年,明源君独家对话了星河产业集团总裁陈忠,其表示,对核心资产,星河产业都是自己持有。通过有效的招商及运营,可以实现租赁收入的稳定和持续增长。不过,由于产业地产投入大、资金占用周期长,最终还是要依靠资本化运作。无论政府要求或星河自愿持有的产业资产,都需要一个合理的变现形式或融资形式,兑现利润或融资创造公司发展的现金流。

星河产业很早就在探索基金操盘的模式。陈忠表示,中国的公募REITs发展起来,产业地产的发展会迎来更好的机遇。

如今,这一刻,已经到来了!!

过去,产业地产发展有经济红利,城市化红利和政策红利,但缺少资本红利。

产业发展面临四大机遇

▲资料来源:明源地产研究院

所谓经济红利,是指作为各类产业的物理空间载体,产业园区是带动产业升级和经济发展的重要引擎。根据商务部数据,2019年两类国家级别产业园区的经济总量达到23万亿元,在国民生产总值的贡献高达23.21%。

2017-2019年中国两类国家级产业园区生产总值和GDP贡献占比

(万亿元,%)

▲资料来源:商务部 科技部 明源地产研究院整理

城市化红利是指,一方面,高能级城市在出让土地时,门槛越来越高,要求配套的产业越来越多,有此能力的房企能拿到更多更好的地;另一方面,城市更新已经成为国家战略,这里面,产业的导入和运营,是重中之重。

至于政策扶持,更是多如牛毛,以至于有些房企凭借此勾了不少地。当然,近年来各地限制产业地产出让条件,其实也是扶持的一种——扶持真正做产业地产的,将挂羊头卖狗肉的踢出去。

但由于缺少退出渠道,即便背后有强大的母公司,一般产业地产也不敢过快扩张,类REITs可以回笼资金,但其本质上还是债,并不能真正实现退出。

随着公募REITs的推出,这个障碍已经不存在了。公募REITs为资金提供了退出通道,打通了园区资产“投融管退”全周期闭环,正好解决产业园区运营商融资难、现金流压力大,退出渠道缺乏等痛点。通过REITs盘活资产,实现资本回流之后再投资,有助于产业地产运营商更好地扩大版图,做大做强。

首批公募REITs的战略配售,除了张江REIT,其余8只均有险资身影(如下表所示)。这些大金主用真金白银投票,本身就是很好的背书。

公募REITs战略配售险资参与情况

▲资料来源:公告、界面新闻研究部整理

险资积极认购,核心还是收益不错。对比来看,产业地产(工业/物流)REITs的收益率高于其他物业类型。

2020年亚洲主要REITs市场各物业类型年化收益率(%)

▲资料来源:戴德梁行 明源地产研究院整理

事实上,海外上市的REITs中有不少产品中含有园区类资产,比如,CLCT是新加坡最大的专注于中国的REITs,按面积算,43%的资产属于中国的产业园区类资产,其NPI收益率达5.8%,高于同REITs管理的零售资产。

美国是世界上最成熟的REITs市场,其自助仓储、工业REITs的收益率,也好于酒店、办公和住宅等。

2011-2020年美国REITs市场各类别REITs的综合收益率比较

▲资料来源:NAREIT、 中信证券研究部

可见,产业地产类REITs在全世界的表现都不错。考虑到2021—2035年中国经济仍将保持中高速增长态势(社科院预测总体保持在5%左右),而经济转型和产业升级是这一阶段的主旋律,产业地产正迎来最好的时代!

国企、民企合作,优势互补

将成为产业地产的新趋势

产业地产人,迎来高光时刻

由于各种原因,我们绝大部分时间都在关注住宅,但其实中国产业地产市场很大,一二三线城市,工业用地的供应量长期超过住宅用地(如下图所示)。

▲来源:国家统计局、明源地产研究院

中城新产业董事长刘爱明表示,如果说中国是一个大国,加一个定义,中国是产业大国,制造业大国,所以产业地产大有可为。

公募REITs来了,为产业地产提供了全周期闭环的机会,但要抓住这个机会你得要有很强的运营能力,收益率要达标才能发行公募REITs回笼资金。

TOP50房企约7成、TOP10房企有90%均参与了产业园项目。

如果你自己整体运营能力非常强,资产也很优质,那没得说,加油干就是了。比如,根据克而瑞的数据,2018年,星河地产通过产业园区,获得规划总面积超过20万平方米的住宅、商业和科研综合用地;2018年4月份,中城新产业将深圳坪山一个六千万方做医疗器械的园区租过来,年底就被深圳政府评为重点园区!

如果你自己整体一般,但有部分资产很优质,可以拿出来发行公募REITs。首批基础设施公募REITs的申报,除了国资产业园区群体,还有菜鸟网络、京东物流、苏宁物流。据明源君了解,有部分房企旗下的产业园区,也在积极准备之中。

如果你有资源,但运营能力存在短板,可以跟能力强的产业地产运营商联合起来,优势互补。

比如,5月19日,华润置地和中城新产业就宣布合资设立了润城新产业,业务布局囊括产业运营服务和产业空间载体开发两大部分,定位为“专业产业运营服务商”。

表面上,润城新产业由华润置地和中城新产业各持股40%,深圳合创共赢持股20%,但穿透之后,中城新产业所持有的股权比例更高。

华润置业是央企,融资成本低,整个华润集团央企平台,更是具有多元实体产业优势和城市综合配套服务能力;中城新产业的运营能力很强,明源君也跟刘爱明交流多次,他们在产业运营商确实扎得很深,比如,他们研究发现,大疆无人机的螺丝种类太多,完全可以减少一半,这样效率可以大幅提高,成本。

二者合资成立新公司,必然会产生1+1>2的化学反应!

据润城新产业总经理马洪波介绍,未来三年该公司计划布局全国80余座城市,落地区域创新中心不少于60个,链接优质产业生态资源10万家,深度服务上市公司、国高企业及规上企业超1万家;拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上;开发建设产业空间载体50个。

润城新产业“12484”战略体系

▲资料来源:华润置地 明源地产研究院整理

这种民企和国央企合作的案例,也并非今年才有。去年5月份,碧桂园创投和保利资本就宣布发起设立房地产产业链赋能基金。

事实上,华润置地与中城新产业也并非首次接触。早在五六年前,华润置地就陆续将一些园区交给中城新产业经营管理,双方已经磨合了很长时间。

未来,这种优势互补各取所需的合作,会越来越多。

需要注意的是,国企并非一般人眼中的“钱多”“有资源”但“效率低”“运营差”,星河产业“房东+股东”的模式,国企张江高科也在玩。

此次受到资本热捧的蛇口产园REIT背后的招商蛇口,早在2019年就在香港发行了公募REITs,积攒经验。今年又将在凯德集团工作近25年的袁嘉招入麾下,骅掌舵招商商管……

事实上,产业地产人有迎来最好的时期,中城新产业总经理马洪波在接受经济观察网采访时表示,深圳合创共赢的20%股权实际上属于润城新产业的管理团队——

“每一位管理人员按照未来业绩、员工排序、贡献程度来分配股份,两年之内将确定最终的股权配比。”

小结

5月25日,上海市人民政府办公厅召开发布会,发布关于印发《关于加快推进上海全球资产管理中心建设的若干意见》的通知。

意见提到,力争到2025年,上海基本建成资产管理领域要素集聚度高、国际化水平强、生态体系较为完备的综合性、开放型资产管理中心,打造成为亚洲资产管理的重要枢纽,迈入全球资产管理中心城市前列。

▲图片来源:上海市人民政府

值得关注的是,发布会上透露,为提升资管产品创新力度,上海制定专项政策支持REITs试点,将打造全国基础设施REITs产品发行交易首选地。

地产行业的逻辑,正在被改变,新的时代,正在升起。


 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
10.7万平米
城市综合体
开业12年
7万平米
城市综合体
开业3年
19.3万平米
购物中心
2021-06
10万平米
城市综合体
暂无
5万平米
产业地产
2021-07
74万平方米
城市综合体
暂无
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童零售
40-80m²
3-5年
西北区
服饰集合店
1300-1600m²
5-10年
西北区
跨境电商/保税店
300-600m²
5-10年
西北区
零售/超市/大型综合超市
600-1000m²
5-10年
华南区
餐饮/火锅/小火锅/自助火锅
300-400m²
5-8年
华东区
餐饮/焖锅/干锅
180-200m²
3-10年
华东区
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