地产成本管理,没有硬功夫真的很难!

来源: 胖栋有话说 飙马 2021-06-02 13:56

1 建筑总图

1.1 总图与运营

现金流型项目的运营思路:现金流型项目基本上以高周转为特点,保证项目快开、快销、快速实现现金流回正,现金流项目对地货比要求较高(地货比要30%以下,否则难以实现快周转,对股东的资金占用较小;建筑总图的基本排布逻辑要以“快”为基本准则,营销道具的呈现要早实现,早蓄客,早开盘,所以样板间、售楼处及景观展示区要与车库、高层建筑脱开用来实现高周转,其他方面的设计更是要以高周转为目的,有时候牺牲项目利润带来项目的高周转也是现金流项目的操作手段,利润最大化并不是这类型项目的最终目的。(衔接进入:谈地产设计管理与高周转

利润型项目的运营思路:对于一二线城市的高地价项目,地货比普遍较高(地货比50%以上),股东的资金占用较大,很难进行项目的高周转,那么利润性项目的经营周期就会较长,项目的利润最大化就是这类型项目的最终目的,此类型项目的产品设计要追求利润最大化,项目成本要讲求不均衡的成本投入,营销、设计、成本及施工等后续更是追求精细化的管控,以项目品质带来更大的利润空间为运营策略。

均衡型项目的运营思路:运营思路居于现金流型和利润型中间,讲究不平衡使用容积率,一面确保快速的现金流,一面要追求利润最大化。

项目定位不仅反应了营销对项目地块的解读、价值点发掘(SWOT分析)、产品需求等方面的内容,更加体现了开发公司对整个项目的经营定位要求。

1.2总图与分期

项目的分期要与开发商的实力相匹配,一般来说项目总建筑面积大于10万平以上时,就需要项目进行分期,此外项目分期还要统筹考虑:

开发资金的占用,前期费用如果投入过大资金占用较高就无法实现“滚动开发”;销售策略:

销售速度:项目分期如果过大,去化速度较慢,就会形成大盘内各楼栋同质化竞争,此时就需要进行分期开发,保证项目的销售速度与分期开发速度相匹配。

风险考虑:项目产品入市后,不可避免的遇到市场需求与产品之间的问题,如果产品适销最好不过,如果产品不适销,那么分期开发显得很必要,可以在后续分期中实时修正产品策略。

规划布局:有的项目天然就被绿廊、河道、规划道路等规划条件分隔,分期开发就无法避免。

1.3 总图与资源利用最大化

项目资源,分为外部资源和内部资源。

外部资源:外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量,需要深挖外部资源带来产品溢价。

内部资源:可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源,此部分资源也要实现资源利用最大化,产生最大化的产品溢价。

【案例】企业自身IP的最大化

企业的产品力永远是最重要的核心竞争力,表现在:第一,提高产品的溢价能力,降低前融;第二,同样价格下,加快去化速度。企业品牌的张力,永远是企业最大的价值挖掘点。

比如万科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗诗和当代的绿色建筑、泰禾的院子、龙湖的景观、绿城的小镇都是企业的闪光的名片,到哪里都不会丧失竞争力。

地产黄金时代的高周转、低质量时代已过去,白银时代下的高质量、高品质需求会越来越强烈,企业品牌的打造已成为最重要的软实力。

2 建筑竖向

建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一,不仅仅牵扯到大量的成本,而且关系到产品的布局。充分研究竖向,表现在:挖掘建筑竖向的潜在溢价,尤其是山地项目竖向是规划,产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力;竖向还牵扯到土方平衡问题;竖向对地下建筑的排布影响重大,直接制约着开发速度。

【案例来源】碧桂园

某拟拓展山地项目占地1200亩,高差达100米。

方案一:方案使用坡地别墅,并尽量利用红线内坡度较小的区域,使项目的土方量尽量小。

方案二:方案使用平地别墅,尽量利用红线内用地和红线外放坡,项目土方量较大。

不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本,一定要慎重对待。

3 产品定位

项目定位之后,建筑方案的排布按照货值最大化或利润最大化的核心指标,进行方案的穷举,选择与开发运营思路最佳匹配的方案进行展开。方案的开展还有一条重要约束条件,即成本适配原则,表现在产品的档次与产品的售价和利润相匹配。其内容表现在:

3.1 不可牺牲容积率,这是红线。项目一定要满容,各阶段的面积测算要统一、顺畅性,投资测算版、拿地版、概念方案版、实施性方案、施工图面积、预测绘面积、实测面积要作为核心数据统一归档和留存。

3.2 建筑密度等参数是否用足,看规划布局。建筑密集决定了建筑的”疏密程度“,建筑密度低,建筑占地面积小,楼间距、日照都较好;建筑密度高,建筑占地面积大,建筑楼间距和日照差,各有利弊。住宅项目是否用足建筑密度,以货值或利润最大化为前提;商业项目尽量用足建筑面积,因为层数越少,人流导入越顺畅,商业的存活率越高。

3.3 可售面积(定义来源:金科地产)

可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积:包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积,不包括户内

赠送面积;不可售面积:地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。

控制可售比,一是提高地上的可售面积,减少配套用房面积,二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目,不同可售比直接影响着实际的建安成本,决定了项目的售价。设计控制主要表现在:适当赠送面积,控制地下车位公摊等。

3.4 严控刚性成本

其他:严控结构性成本,重视敏感性成本(成本不均衡投入),关注功能性成本。成本投放要策划先行,重点投放。

根据《成本致胜:微利时代再造房企核心竞争力》一书,上述七项的刚性成本如下:

4 外饰面工程

方案阶段控制要点:

(一) 立面风格要与竞品楼盘对比,符合大众流行审美,要符合内控要求;

建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱,业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品,建议建筑风格不高于竞品楼盘;如定位于改善或再改的利润性产品,建议在提高营销溢价的部位下功夫,尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。

另外,住宅建筑的建筑风格越来越同质化,现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品,开发商比较容易进行建筑风格的标准化,建筑风格标准化便于规模化复制,降低成本。

最后,根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比,成本适配的标准及集采品牌。参下图保利置业集团《住宅外立面适配标准》。

(二) 控制体形系数

体形系数作为建筑方案中重要的控制内容,其涉及节能、外墙饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产核心成本指标,控制体形系数的重要性不言而喻;但是,在诸多开发商缺乏设计标准化(尤其是户型及交通核无法标准化的前提下)的前提下,很难对体形系数的控制游刃有余,更别提成本控制的前置化。

(三) 饰面工程与项目档次

刚需楼盘配相对低端档次涂料,高端楼盘配高端外墙饰面,但应控制高端饰面材料的配比。

外墙涂饰必定与项目楼盘的档次有必然联系,表现在高端楼盘使用高端外墙材质,反之采用相对低端的材质,另外,控制外墙涂饰的材质及比例,约束材质的品牌对成本的控制至关重要。

(四)约定外立面率限额

外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率,一方面外立面率与体形系数相关联,另一方面外立面率与建筑风格(或者建筑装饰线条)有很大关系。

序号

项目类型

外立面率

备注

1

普通住宅(刚需)

1.15~1.25

高层住宅

2

中档住宅(首改)

1.2~1.3

高层住宅

3

中档住宅(再改)

1.25~1.4

高层住宅

4

豪宅

1.4~1.5

多层为主

(五)约定外墙材质采购价格

(六)约定外墙材质采购价格

(六)控制可售比
房地产销售中,为了提高销售溢价,一般采用赠送面积的形式,如利用设备平台、飘窗或阳台等,赠送的面积对外墙饰面工程也会产生比较大的影响,这里我们引入可售比的概念,即可售面积/总建筑面积(每个公司计算规则都有一定的差异),根据项目定位合理的选择控制可售比和户型赠送面积,对于不可售的面积设备平台、飘窗或阳台等要控制赠送比例,慎重控制大面积改造空间、无功能空间和灰空间的利用,减少外墙饰面工程无效浪费。

要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下:

① 降低地下面积;

② 提高地上可售面积;

③ 避免无效的赠送。

6.1 提高车位数量最大化的提高地上车位数量占比(满足当地规划要求最高限制)被认为是降低地下车库成本的有效手段,只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求,小区内设置规划车位的数量越来越少,笔者依然认为在满足项目定位的前提下,最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。

6.2 降低塔楼地下面积

塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方,表现在:其一,建安成本较大、销售价格较少,产出比低;其二,地下空间公摊大,销售压力大,属于资金占用较大的大宗资产,尤其是在三四线城市。针对上诉情况,有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用,提高可售比。

6.3、提高地上可售面积/避免无效赠送

地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定,除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积,否则很难降低政府配套用房面积。所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准,并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积。

地产发展至今从未像现在这般关注现金流,关注项目利润,这都无不体现出地产”躺着赚钱“的时代已经过去,未来的生存空间将留给项目成本控制更加优秀的企业。成本策划,从前期拿地到最终的项目交付使用都渗透其中,表现在成本的投放更加关注产出的效益,成本的投放更加关注业主敏感点,成本的控制更强调前端控制、跨界整合、多角度多方向思维。

6.4 减少架空层等使用

架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透,减少小区压抑感,另一方面可以打造成交流互动空间,增加销售卖点,但是需要重视的两点是,架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失,另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区”,都是一大疑问。所以刚需项目在使用架空层上,要慎重。

刚需项目诸如架空层等空间,一方面占用地上容积率并没有带来可售面积,另一方面也占用了可售比。

架空层的设置应与产品“适配”,刚需盘不应设置架空层,其他类型楼盘建议成本核算后权衡利弊。

(七)产品力

7.1、符合运营策略

项目的运营已经被业内广泛认可的三种:现金流型、均衡型和利润型项目。也就是说项目从拿地之初,其运行策略基本上已经被套上“紧箍咒”,不可能脱离这个基本准则。

判断项目运行的几个维度:地货比、现金流回正的时间,这两个重要数据决定了项目的出生和成长。

现金流项目的产品力提升来源于,户型端:户型标准化、少赠送、少公摊、竞品PK端微优势等。

利润型项目的产品力提升来源于,户型端:户型创新、高赠送、适量公摊、竞品PK端强优势等。

均衡性项目介于上述两者之间。

项目运营端对产品力的约束体现在:产品力的提升不能所有兼顾,必定有所取舍,这些都需要公司战略层面研究,有时候产品力仅需要一招鲜便可以吃遍天,有时候需要连环组合拳,这都是研究层面需要做的。

7.2、以策划之眼倒逼设计管理

项目前策阶段,需用策划之眼看产品设计,这里最重要的手段就是:竞品分析。

① 、产品力提升-规划层面

规划层面的产品力,从设计上讲要提升土地价值最大化、货值最大化、容积率用足等。

但,从策划角度上而言,产品力的提升更加直观,策划更关注业主的敏感需求,比如景观小区的打造、立面的打造、配套是否完善等等。无论是运营视角、产品视角还是策划视角,所有的规划层面的提升都要满足运营要求-即对标适配。

②、产品力提升-赠送

产品赠送,一种是规范允许下的赠送,一种是超规范面临风险的赠送。

规范允许的赠送:飘窗、阳台、阁楼、设备平台等。

规范政策不允许的赠送:屋面、补板送面积、架空层偷面积等等。

户型赠送上,一定做好与竞品对标,如果竞品都在做,那么你要不做很可能卖不过人家。

这里面有几个原则:

(a)  规范允许的赠送要送到极致,比竞品做的好。

(b)政策模糊地带,避开红线,减少风险。

从上述角度来看,可售比控制更加精准的反应了开发商成本控制的综合能力。

三个竞品项目如果都做赠送,你家项目不做,试想一下竞争力在哪里?

赠送并不是越大越大,要和项目适配,和成本适配,毕竟高赠送产生的高建安成本不可避免。

(c)、产品力提升-商业、文化符号、营销展示等

硬性的交付标准是产品力提升的重要表现,另外,软性的人文关怀也会成为产品力的重要体现,有时候细节决定成败。

【案例】广告位是否考虑妥当影响去化


(八)成本控制清单架空层或灰空间设计。尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面

8.1 主体建安成本

建安成本,是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。

8.2 车库成本的影响因素(邓克凡 《精细化设计》)

8.3 体形系数

8.3.1 控制体形系数不仅能降低外立面率,降低涂饰、保温面积,更重要的是能降低结构的含钢量指标及含混凝土量指标,一举多用。控制体形系数,重要的是在方案阶段就要控制户型规整,减少凸凹变化。

8.3.2 简化立面造型,简化屋面造型。减少不必要的线条装饰构件,尤其是非可视面、非重点面上的线条对成本、施工进度影响重大,应在方案阶段重点把控。

8.4 节能控制

节能控制。控制体形系数关键指标是控制能耗的关键因素,体形系数越大,其能耗越高,成本越高。另外,门窗是节能损耗的关键,达50%以上的能耗损失来自门窗能耗,故控制窗地比对能耗起着关键作用。此外,外墙保温材质要控制防火及节能的平衡非常重要。甲方在节能计算中,务必审核节能计算书的参数选择,避免节能参数选择错误导致节能计算不准确(保守)。

【案例】山东省

通过围护结构热工性能的权衡判断,该工程的全年能耗小于参照建筑的全年能耗,满足 《山东省居住建筑节能设计标准》(DB37_5026_2014)节能建筑的规定。

从上图的节能计算书中可知,耗热量指标计算值7.20已经接近与耗热量指标限值7.40的要求,外围护结构的保温厚度基本合理,可适当的调整屋面保温厚度及地面保温厚度使其逼近耗热量指标7.40的要求。

8.5 地基与基础

对标临近项目的勘察资料,关注本地块的地勘数据,避免勘察资料过于保守;根据初勘资料组织桩基选型方案比选,一般情况,各基础类型的成本按以下顺序递增:天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩(逐渐受限制)→灌注桩;控制基础埋深,高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求,在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足,则基础埋深可适当放宽,例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量,并对工期有利。


8.6 支护工程

应熟知场地条件,对支护出具多方案比选意见,常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙,从经济性上判断一般是从低到高的关系,地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。

采用载体桩方案不仅缩短了桩长,而且提高了承载力,大大节约了工程造价。

**三区基坑深度均为19m左右,在三区的支护设计过程中,将原桩锚支护方案优化为“小桩加复合土钉墙”支护方案,桩径从1000mm优化至600mm,并取消支护桩腰梁,以锚板代替,使得三区支护施工费用节约600余万元。

8.7 布桩系数

布桩系数:桩基总承载力/建筑总荷

桩总承载力用来控制桩基的利用率,建筑总荷载用来控制荷载的安全储备,两者都很重要。有的开发商也用桩基承载力利用率衡量桩基设计的有效性,其原理是一样的。

桩基承载力利用率=1/布桩系数

根据公式定义,布桩系数越小,桩基越节省;桩基承载力利用率越大,桩基越省,反之越浪费。根据标杆企业的要求:布桩系数小于等于1.15较为合理;即桩基承载力利用率要大于等于85%。


 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
10.7万平米
城市综合体
开业12年
7万平米
城市综合体
开业3年
19.3万平米
购物中心
2021-06
10万平米
城市综合体
暂无
5万平米
产业地产
2021-07
74万平方米
城市综合体
暂无
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童零售
40-80m²
3-5年
西北区
服饰集合店
1300-1600m²
5-10年
西北区
跨境电商/保税店
300-600m²
5-10年
西北区
零售/超市/大型综合超市
600-1000m²
5-10年
华南区
餐饮/火锅/小火锅/自助火锅
300-400m²
5-8年
华东区
餐饮/焖锅/干锅
180-200m²
3-10年
华东区
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