产业用地迎来巨变,传统地产商如何抓住行情?

来源:未知 飙马 2021-06-02 13:48

土地作为国民经济发展不可或缺的物质载体,一直是政府用来引导产业结构调整、促进产业高质量发展的有力手段。

在土地资源日趋紧张和房地产业竞争更加激烈,利润也随之下降的情况下,很多房地产相关市场主体转而投身产业地产

产业用地作为产业地产、产业园区、产业新城的基础要素,直接关系到开发商的投资成本、回报收益和运营难度。

笔者在智纲智库(ID:wzggzswx)多年从事产业地产、产业新城相关咨询项目,深知产业用地事关重大,牵一发而动全身。

本次研究以相关政策研究为基础,以多地实地项目咨询的现实情况观察为佐证,最终沉淀成文,希望相关城市运营的主导力量-政府领导看完此文能更好地驾驭产业用地政策,实际操作产业项目的相关投资商、开发商及运营商看完此文于项目之始,就能思路清晰、夯实基础,少走弯路。

什么是产业用地?

产业用地”作为一种固定官方说法,最早或可追溯到2006年《上海产业用地指南》,从此之后该指南定期更新,其中《上海产业用地指南(2019年)》中明确指出“所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。

地方层面,除上海市外,深圳市和杭州市都出台过专门针对产业用地的相关政策规定文件。

《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定(2007年)》中明确指出产业用地“适用于工业、物流、仓储用地”和“非政府财政投资的文化、体育、卫生、教育、科研等用地”,但不包括商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地。

杭州市《进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置实施办法(2015年)》中所称产业用地指“工业用地、工业(创新型产业)用地以及市政府确定的其他产业用地。

国家层面,国土资源部出台《产业用地政策实施工作指引(2016年)》,自然资源部出台《产业用地政策实施工作指引(2019年)》,明确指出“产业用地政策是指国务院、国务院办公厅及自然资源部等部门的规范性文件中规定的适用于特定行业的用地政策。”特别指出特定行业不包括房地产业。

在个别地方先行先试和国家明文指导之下,国内众多城市相继出台有关适用于地方的产业用地指南或者管理办法,其中以“新型产业用地(第三部分详述)最为典型。

综上所述,我们不难看出,产业用地的概念较为泛化,适用范围广,普适的领域为工业用地领域,研发、总部、物流、仓储、科研等一般也适用,文旅、养老、教育等用地是否适用于产业用地政策需要关注具体地方政策,但是可以明确不包括住宅类房地产用地。

获取产业用地使用权的多种方式

产业用地按所有权分为国有建设用地集体建设用地两类。

随着2002年国有建设用地招拍挂制度的确立和2007年监察部、国土资源部国土资78号文《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》,取得国有建设用地的产业用地使用权的方式在我国长期保持着划拨出让两类,出让又细分为协议出让、招标、拍卖或者挂牌四种方式,后三种方式统称为招拍挂,适用于同一宗地有两个及以上意向用地者的情况。

随着2020年3月30日国务院发文《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,产业用地的出让方式将更加合理,意见中明确提出,“深化产业用地市场化配置改革,健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下,调整完善产业用地政策,创新使用方式,推动不同产业用地类型合理转换,探索增加混合产业用地供给。”

增加的多种产业用地方式,是基于企业发展生命周期考虑,极大地降低了产业用地的成本。

集体建设用地性质的产业用地,长期以来是村镇工业的落地载体,使用主体十分受限。

随着近年来国家对养老、农业、文旅产业的大力支持,养老服务设施、乡村旅游等特定领域在与农业集体经济组织合作的前提下,自驾车营地与农村公益事业合并实施的情况下,可依法使用集体建设用地。

新型产业用地是待挖掘的富矿

新型产业用地又称“创新型产业用地”,优点是功能兼容性强、开发强度较高、拿地成本低,可配建商业办公甚至配建住宅,因此得到广泛关注,至今仍然保持相当高的热度,见诸于大众视野。

尽管M0、M4、MX、M+、M创、M科等一系列新型产业用地的代码在一些城市出现的形式略有差别,但内容相似,多用M0代码,是指:融合研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地,是城市为适应传统工业向新经济、新技术、新业态及总部经济、2.5产业等转型升级、新旧动能转换需要而提出的城市用地分类。

正如前文所讲,众多城市陆续出台地方新型产业用地管理细则,其中明确规定了产业类型、分割转让、地块年限、开发强度、配套比例等内容,很多城市把“首宗”新型产业用地供出作为标志性事件,相信未来新型产业用地将在更多城市逐步推行并完善。

新型产业用地重大意义与价值是提供了城市产业转型升级的有效路径,推动产业地产、产业新城回归产业本身。

相比传统产业用地有哪些重要突破?新在哪里?

一是更加以人为本,以满足产业人群的需求为第一要务。土地功能利用更加多样,能够同时满足研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需求,允许建设相关配套服务设施。出让的年限也是比较灵活多样。

二是产业链、产业集群的培育意识更强,效果将更明显。新型产业用地项目用房以自用为主,但基本都允许有条件地转让给所属产业的产业链合作伙伴,即上下游从事生产、研发、设计等环节产业链关联企业、生产性服务企业,子公司、孵化企业或控股公司IPO上市,且均约定了可转让的比例。

三是从实用角度出发极大杜绝了产业用地变相房地产化。产业用房规定了单栋建筑及基本单位最小面积,防止打产业用地擦边球,公寓化、住宅化。可以配建的生产服务及小型商业、职工宿舍、甚至住宅等生活服务设施,但是绝大多不得分割登记、转让和抵押,部分可以转让的也需要自持多年。

四是满足节地需求同时,使城市更新核心转向产业回归。“工改M0”和已出让土地转M0等产业用地为广州等城市更新提供了很好的解决方案。“工改M0”可采取协议方式出让,政府收储后再次供地的除外;已出让土地转M0的,无需采用招拍挂方式公开出让;极大简化了用地程序。

五是更加注重产业用地全过程管理,“真产业不怕火炼”。产业用地准入和供后履约监管更加严格,要求项目符合各地产业发展导向,确保工业用地真正用于产业项目。

值得关注的两项产业用地重大改革措施

从M0的政策已经可以窥见,各地政府对产业用地调控越来越严,粗放含混的产业用地政策逐渐被替换,土地优惠作为招商引资的绝对竞争手段,普遍以“白菜价”供地的情况一去不复返。

产业用地精细化运营之路已经开始,产业项目系统性变革之路也已经开始,两大有关产业用地的系统性改革措施值得关注,分别为“标准地”和“工业上楼”。

“标准地”改革是浙江的首创性工作,是“亩均论英雄”大背景下,土地管理的一项制度创新,现已在全国陆续推广开来,山西、海南、山东、四川、西安等以省、市为单位,都在大力推动标准地改革。

所谓“标准地”,是指在完成相关区域评估的基础上,带着固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等至少5项基本指标出让的国有建设用地。企业拿了“标准地”后,需要签订“标准地”投资建设合同,如无法达到约定的指标值,则需承担相应的违约责任。

“标准地”改革最显著的好处是极大地提高产业用地审批效率。

一直以来,工业企业投资项目用地行政审批等环节耗时费力,为项目投资方所诟病,“标准地”改革推动了企业投资项目审批减前置、减环节、减流程、减时间。除此之外,结合数字化的手段,标准地改革还可以提高土地使用率、促进企业合法经营、促进政府招商和政企交流等。

工业上楼”是近年来在我国制造业发达城市在改造升级老旧工业园区,发展都市型工业所采取的一种全新的产业载体模式。

现在全国试点推行,试行对象为工业大区,试行区皆对这种“摩天工厂”、“空中工厂”建设标准进行了详细规定,并陆续出台了相关资金、贷款贴息、租金补贴等扶持政策,代表案例有东莞松湖智谷、东莞沙田镇湾区智谷、青岛联东U谷·夏庄智造园等。

东莞松湖智谷

不同于传统模式下在单层工厂中进行生产,“工业上楼”是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。极大地提高工业空间利用效率,但同时也受限于高层楼宇的承重等,工业上楼企业一般为生产设备较轻,生产过程噪音与污染较小的高端制造业,例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

“工业上楼”作为一种产业用地试行改革措施,以工业用地高容积率为显著特点,为工业园区城市更新、伴随城市化的传统村镇工业升级提供了解决方案,通过“工业上楼”可以破解城区低效用地利用问题的同时,解决企业无处扩产、被迫外迁;解决厂办分离,企业总部办公与制造场地分离,增加管理成本等问题。

产业用地大变革正当时

产业用地基本同步于土地市场的开放,是用以解决国民经济中产业结构不断调整的一种土地形式、政策手段。

作为产业用地政策的制定者,产业项目的操作者,不懂得它的情形,它的性质,它和它以外事情的关联,就不知道如何驾驭产业用地,从而就不能做好产业项目,促进地方产业高质量发展。

时间维度上看,产业用地和其政策在不断发展,各个发展阶段呈现出差异化的特征,因此产业用地和其政策也在与时俱进,相同的产业用地政策并不能生搬硬套的用于不同时间段。

地域维度上看,各个区域具备其独特性,尤其是经济发达、产业强市地区,所以同样不能直接套用。

性质维度上看,例如同是MO,深圳和青岛的容积率、用地分割、开发强度等均有不同特点,同理不能呆板地互相移用。

研究在各个不同时间、不同地域、不同性质的产业用地,应该着眼其特点和着眼其发展,虽然具体到特定项目、特定地块差别各异,但是从产业用地出让方式、新型产业用地、产业用地重大改革措施等各种迹象可以判断,产业用地大变革正当时。

破局产业用地,才能玩转产业项目。不论你是产业用地政策制定者,还是产业项目市场操作者,愿你在百年未有之大变局中,面对滚滚而来的产业大潮,乘风破浪!


 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
10.7万平米
城市综合体
开业12年
7万平米
城市综合体
开业3年
19.3万平米
购物中心
2021-06
10万平米
城市综合体
暂无
5万平米
产业地产
2021-07
74万平方米
城市综合体
暂无
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童零售
40-80m²
3-5年
西北区
服饰集合店
1300-1600m²
5-10年
西北区
跨境电商/保税店
300-600m²
5-10年
西北区
零售/超市/大型综合超市
600-1000m²
5-10年
华南区
餐饮/火锅/小火锅/自助火锅
300-400m²
5-8年
华东区
餐饮/焖锅/干锅
180-200m²
3-10年
华东区
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